农地入市对建设用地市场的影响分析

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1、农地入市对建设用地市场的影响分析摘要：在我国现行的土地制度中，存在农村土地增值收益分配不合理等问题，本文分析了现存土地制度存在的问题，应用供求平衡理论研究了农地入市对建设用地市场的影响，以及农地入市可能导致的风险并探讨应对措施。.jyqk1。十八届三中全会提出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等市、市、同权同价。这将打破前文论述的三方两个阶段的模式，随着农地入市的合法化和程序化，农村集体建设用地流入土地市场，这将增加土地的

2、供给，也就是使供给曲线向右移动，如图2曲线S2所示，假设需求曲线D保持不变，可以得到使供求达到新的平衡的市场价格P2，以及此时土地供给量M2。在图2中可以看到，成交价格由P1下降为P2，换言之，农地入市将有助于平抑土地价格，消除房地产泡沫。另一方面，从图2中同样看到，土地成交量由M1上升为M2，这将意味着更多土地将找到适合的使用者，土地资源被盘活，而这将提高总体土地使用效益，释放市场能量，为经济带来新的增长点。三、农地入市可能导致的风险分析及应对（一）地方政府税收骤减地方政府是一个独立的由收入和支出达到平

3、衡的组织主体，负有公共服务、基础建设等必要的不可缺少的社会职能，需要稳定的税收作为支撑。如前文论述的，“农地增值税收”在税种设置上极为不合理，农地入市将敦促地方政府重新优化财政收入结构，使税收起到正确辅助、引导经济发展的作用。农地入市不是减少地方税收，而是重新优化财政收入结构。（二）地价下降会引起房地产业低迷房地产业是国民经济的支柱产业，是经济发展的命脉，房地产业的健康发展是国民经济健康稳定的重要保障。而当前地价畸高是房地产市场繁荣的假象，恰恰反映出经济结构不合理的问题，金融机制如股市不健全，致使投资渠道

4、狭窄，抬高了房地产的非刚性投资需求，使房地产成为一种投资工具，资本大量流入房地产市场，而需要资本支持的产业却无处融资。平抑房价，这也是防止经济过快增长的一个方面。（三）耕地红线的指标可能被打破国务院规划，截止到2020年，确保全国耕地保有量确保在18.05亿亩，2010年数据显示，全国耕地面积已经逼近18亿亩红线。这将导致耕地质量下降和污染等问题。环境保护是一项全体公民的公共义务，是发展经济的同时必须考虑的问题，而这一目标是可以通过税收调节的方式实现。目前征收的耕地占用税，是对新征农地征收的一次性税收，通

5、过调节税额大小，可以用经济手段将耕地保有量限制在规划范围内，是一种有效的方式。（四）农民无法享受城市的社保待遇农民将土地出卖，很多并未享受到均等社会保障、没有户籍的农民工缺乏安全感，面临将成为城乡两地的边缘人的危险。社会保障是政府为了维护社会稳定，减少不安定因素而强制要求公民参加的储蓄保障计划，这一制度应为实际情况服务，因此应跟随实际情况的变化而变化，以适应安定社会的要求。(五)人口大规模流向特大城市农地入市赋予农民处置财产的自由，减小了农村财产对农民的制约束缚，农民可以更自由地选择进城。农民和城镇的人口

6、选择进城，动力在于为了得到更好的医疗、教育和消费体验，以及更好的就业与商业机会。在城市化进程中，坚持使市场在资源配置中起决定性作用，这意味着，城市的人口不再是由政府规划和控制，而是人口自由选择的结果。借鉴世界其他国家的经验，发达国家的人口分布都呈现出特大城市化的趋势，例如日本的东京等。因此特大城市的影响是双面的，一方面带来了人口过于拥堵等不便，另一方面缩短了经济主体之间的地理距离，方便了人和人之间的物品与劳务交易。结语土地制度作为经济的基础制度，其影响是及其深远的，土地作为最重要的生产要素，直接影响了经济

7、生活的各个层面。通过前文的分析，可以看到目前的土地流转制度直接导致了城乡二元经济结构，更造成整体市场经济的不健全，市场能量无法得到充分释放。因此，在相关配套设施建立的前提下，应当积极推进农地入市，建立健全市场机制，以迎接经济发展的历史机遇。基金项目：本文系教育部人文社会科学研究青年基金项目高等学校教育成本计量研究（项目编号：22YJC880165）的研究成果。..