集体建设用地如何“入市”

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1、集体建设用地如何“入市”李遐桢甄增水摘要集体建设用地应比照国有建设用地使用权进行“同权”•这是入市的前提。入市土地应从经营性建设用地转变为私人建设用地。为满足城市化对集体建设用地的需求，国家公权力应积极介入顶层设计C入市必然引起集体建设土地市场价格的提离•在利益分割上，国家仅限于通过稅收手孜分享土地增值°关键词入市城市化集体建设用地同权基金项目：2014河北省哲学社会科学基金项目“河北省破解城乡一体化进程中土地瓶颈研究”（项目编号HB14FX015）c作者简介：李返桢•华北科技学院制教授；甄增水，华北电力大学副教授:，中图分类号:D922.3文献标识码:A文章编号：1009-05

2、92（2015X）6-207-03一、入市的前提:同权集体建设用地可以划分为两类:一是为公共利益而设的公益设施用地:二是为个人利益而设的乡镇企业用地和宅基地•上述两类土地均是在符合饼地保护的前提下取得的，其流转也就不会触犯耕地保护的红线。在现有的法律体系下，上述建设用地的流转仅仅限定在特定主体之间封闭流转•宅基地在本集体成员之间流转，乡镇企业用地在乡镇企业之间流转。流转的封闭性使御该类土地不能满足其他用途潘要，无法实现资源利用的虽大化.“入市”就是建立城乡统一建设用地市场•其实质是集体建设用地不经征收、变性，即可直接用于工商业乃至房地产用途，这一市场迄今为止一宜被国有建设用地垄断

3、。集体建设用地的入币障碍在于其流转的封闭性，封闭性的实质是一种冻结，它造成了土地潜在的价值无法释放，无法给集体建役用地的权利人带来充分的流转利益.打破封闭性，使其受让主体不受身份限制，也就成了水到渠成的解决方案。这一方冬的核心就是复权,即把法律从集体建设用地上剥夺的权能还回去.用流行的政策性术语来表达就是“同权”，按照国有建设用地使用权的权能打楚集体建设用地使用权:流转自由，其实质是受让人从特定到不待定，受让主体的不待定将大大增加需求者之间的竞争，提高集体建设用地流转的几率,提升其变现价格：賦予梵抵押权能•使权利人可以用建设用地融资，有利于土地本身的开发。“入市”从头到尾都属于政

4、策，它涉及规划、用途管制,对权利人而言，影响地价：对国家而言，影响征收的使用：对地方政府而言，地方政府对集体建设用地的探索模式将受到不同的冲击.“同权”和“入市”在法律、政策上的关联是：同权是入市的基础，没有同权，就谈不上入市。（一）对重庆地票制度的形响地票制度的核心是耕地保护，它以城乡统筹为平台•以复垦的新増耕地坪数为基础发放地票，借助征收，置换为等额国有建役用地，从而在特定区域范围內形成“国有建设用地增加、集体建设用地等额减少和耕地总锻不减少”的和谐局面。地票制度的运行受到以下因素的限制：（】）复唯为耕地的土地坪数：（2）地票制度的适用区域:（3）监袴手段等等。某一行政区域内

5、的土地，可以分为耕地、建设用地和未利用地三部分，建设用地的复垦涉及资本、农民同意等多个问题，地票制度的作用受限，适用区域和监管手段是地票制度运行的关键•在乡镇、县、地级市、省四级政府中，以哪一级管辖的行政区域为单位运行地票制度，谁来监管，如何监管•复星或新垦辂地级别标准如何确定等等，都是必须考老的问鬆。这些问題得不到妥善解决•地票制度就不退创新，而是侵夺耕地的凶器.在“同权”、“入市”的框架下，地票制度仍可以存活:因为，“同权”、“入市”针对的土地是集体建设用地，而非耕地。耕地保护与“同权”、“入市”制度属于并行不悖的制度.不过，征收将不再是地票制度的必要运行环节，复垦新增耕地产

6、生的地票，可以直接通过等额“置换”来实现建设用地供给.（二）对“转权让利"模式的妙响威海、温茹、常州等地探索集体建设用地利用的模式借助征收实现建设用地的供给•其主要特点圧让利，因征收涉及土地从集体所有到国家所有•因此被称为“转权让利”模式•让利返还的方式有出让金、变性后的土地、租金等.其优点是未突破现有法律框架，操作也絞为简便，主要问題足乡财政介入让利分配，侵夺农民利益。除此之外，受征收的公共利益目的所限，其适用范围不会太大,大规模的适用会使征收走入歧途。“同权、入市”新政一旦落地,“转权让利”模式会日渐式微，最后退出历史舞台。其原因在于：在新政之下，集体建设用地与国有建设用地同

7、权，入市后的转让款、征收款除国家税收外,其余均由集体建设用地的原权利人一转让人、被征收人一保有，政府机关不是流转关系的主体，无权截留、参与分配。城乡统一建设用地市场的建立，意味着无需征收，即可满足工商业对建设用地的需求.（三）对芜湖模式的彩响芜湖模式也是在试点中探索出来的，即将集体建设用地保留在集体框架内•着力打造“三个集中”:工业向园区集中、农民向城镇集中、农业向规模集中。三个集中的孩心是“工业向园区集中”、“农民向城镇集中”，指导思想是集约化发展，节约土地资源。为保证耕地面积