规划局论：规范旧村改造拆迁政策探讨

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1、规划局论：规范旧村改造拆迁政策探讨　　摘要：目前，随着“房地产热”的不断升温和城市化建设事业的飞速发展，在旧村改造中，如何规范旧村改造拆迁政策，已成为当前各地房屋拆迁建设中的难点、热点问题。本文从**市的现状出发，分析原因，防止开发建设中出现的不规范行为，进行了一些粗浅的探讨和研究。 【关键词】旧村改造；规范拆迁；政策研究 　　旧村改造是当前全国上下各级党委、政府和老百姓比较关注的一个问题，但至今尚未形成一个具体的可操作办法。实质上，旧村改造的关键就是有关规划编制与解决好土地政策再分配问题，其核心就是拆迁补偿安置政策的处理。因此，笔者就这项问题专门展开调研，希望能找到一块敲

2、门砖，打开这扇难启的大门。 一、**旧村改造的现状及存在问题 　　**市区及各乡散落着不少的旧村，有些旧村已经成为城市的一部分，但在户藉、土地权属、经济组织和行政管理体制方面仍然保留着农村的模式。这些旧村，房屋大多单间独户，年久失修、破旧简陋、危房率高，土地利用率低，违法用地、违章建筑棚屋比较普遍；楼房设计标准低，建筑密度大，村内道路狭窄弯曲，存在消防等诸多安全隐患；外来人口集聚，出租房缺乏管理，存在社会治安问题；环境卫生、生活服务、绿化等各类配套设施不完善，居住条件较差；管理体制与城市社区管理体制不适应，许多管理关系不清，责任不明；村民的群体意识还较强，生活方式接近农村，

3、同城市居民的观念与行为方式存在差异，与城市发展对人的要求还有一定差距。这些散落在城镇中的旧村庄已经成为困扰现代城市发展的一个难题。通过旧村改造，发展小城镇有积极推动作用，主要是加快农村城市化进程、缩小城乡差别，提高土地利用率，解决城镇建设用地紧张的矛盾，改善居住环境，提高城市品位，符合我市的发展战略。中共中央、国务院下发的《关于促进小城镇健康发展的若干意见》，浙江省人民政府下发的《关于加快推进浙XX市化若干政策的通知》中都指出了旧村改造的意义，特别是中共浙江省委办公厅、浙江省人民政办公厅《关于实施“千村示范、万村整治”工程的通知》浙委办76号及温瑞两市有关文件，提出要各地开

4、展旧村改造工作。特别是经济发达像**镇中的旧村已亟待改造。 　　据调查，**市的一些地方已开展旧村改造并已基本完成，另外一些地方也正准备启动旧村改造工程，但由于目前全市尚没有一个统一的旧村改造政策，大家只能“八仙过海，各显神通”。如仙降镇星光村已进行的旧村改造，由村委会作为实施主体，自行组织拆迁、开发建设、安置和房屋对外销售，未向政府有关部门办理任何手续，政府有关部门无可奈何；如**市安阳镇牛伏岭村正在实施的旧村改造，由**市政府专门制定房屋拆迁安置实施办法，规定拆除一自然间的房屋统一补偿安置约200平方米的建筑面积，相对其他的城镇房屋补偿安置标准要宽松得多，没有普遍性意义

5、，很难被广大农村旧村改造作为推广取经学习；**镇的岑头村实施的旧村改造，该村村委会自行联系了房开公司进行合作，双方协议确定了开发条件和利益分配方案，并着手进行了一些前期调查工作。但只改造部分旧村外迁安置，对未进行旧村改造而想改造的一些住户心理不平衡，受益不公，认为外迁的土地自己有份等。从调查情况看，这些做法都不很规范，普遍存在很大的问题，归纳起来有如下三种类型： 　　第一种类型：旧村改造未办理集体土地转国有土地、规划建设许可、拆迁许可证等有关手续，从法律的角度讲，属于非法改造。由此会引发两个主要问题。二是改造后新建房屋从法律上讲都属于违法建筑，不能办理土地使用权和房屋所有权

6、的权属登记手续。特别是这些出售的商品房权属如果无法登记的话，将会引起购房户的不满，带来新的社会问题；二是对旧村改造建设的建筑质量监督缺位，技术上没有把关，改造后新建房屋的建筑难免存在质量问题，留下安全隐患。 　　第二种类型：拆迁政策不一致，容易造成混乱。旧村改造没有一个统一的拆迁政策，存在“一村一策”，改造各村的拆迁补偿安置政策宽严度各异，后改造的村为了顺利实施改造工程，可能会将拆迁补偿安置政策越放越宽，甚至对违法建筑视同合法建筑予以补偿安置，造成政策弹性一发不可收拾。这不仅会对旧村改造政策带来冲击，影响旧村改造进程，而且会间接的刺激违法用地的大量发生，给土地和规划管理工作

7、增加压力。 　　第三种类型：旧村改造范围内的土地未征用手续会带来两个问题。一是拆迁工作难以进行。目前国家只对城市国有土地上的房屋拆迁有政策规定，而对农民集体所有土地上的房屋拆迁没有具体的政策规定。如果土地保持集体所有性质不变，同时没有办理拆迁许可证，旧村改造的整个拆迁工作缺乏法律保障。再则，如果在拆迁过程中遇到个别“钉子户”，强制拆除缺乏法律依据。村干部为了使改造工程得以顺利实施，就会对“钉子户”提出的过分要求予以妥协，这又会引起先行拆除户的不满，造成政策不公正；二是旧村改造中多余出售的商品房使用集体土地，违反土地