农村房屋拆迁案例八：旧村改造下的违法拆迁

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1、农村房屋拆迁案例八：旧村改造下的违法拆迁一、案件事实概要2005年10月，江苏省徐州市泉山区关庄、韩山、中院北地区的580亩集体土地被徐州市国土资源局按“国有土地使用权挂牌转让”方式，以7000万元的超低价格卖与徐州市XX房地产开发有限公司。2005年12月，徐州市泉山区政府出台“关庄集体土地上的旧村改造拆迁安置办法”，要求村民整体搬迁，每户40平方米的房屋安置，多余面积则按1500元每平方米进行货币补偿。由于村民一致反对，此次拆迁失败。2006年3月，徐州市建设局在徐州市国土资源局《建设用地许可证》缺失的情况下向XX房地产开发有限公司颁发了《拆迁许可证》，并在关庄

2、张贴“国有土地上的关庄社区拆迁”公告。2007年3月，XX房地产开发有限公司将拆迁许可证续期，并委托XXX房屋拆迁安置公司（三级资质，依《江苏省城市房屋拆迁实施单位资质管理办法》此类单位仅能拆迁3万平方米以下的房屋）具体实施阔达6.2万平方米的关庄一期拆迁项目。经强行评估，村民的房屋价格仅为2160元每平方米（同等地段的二手房市场价介于每平米3500元与3800元之间）。就此，另一番“嘉禾事件”开始在关庄拉开序幕。    ——委托农村拆迁律师前后自2007年4月一期拆迁项目动迁开始，多数关庄住户顶不住压力，签定了不平等的拆恰补偿协议，腾房搬迁，但依然有40来户决定捍

3、卫自己的合法权益。关里英（化名）、关政和（化名）、关碧清（化名）就是这样的所谓“钉子户”。关里英的房屋建筑面积约计600平方米，关政和的房屋建筑面积约计270平方米，关碧清的房屋建筑面积约计310平方米。同年6月，徐州市建设局行政裁决庭受理了XXX房屋拆迁安置公司的行政裁决申请，并于7月做出行政裁决书，裁决对被申请人，即被拆迁人实习货币补偿，其中，关里英家的补偿款为125.5万，关政和家的补偿款为59万，关碧清家的补偿款为63.8万。裁决书的送达，意味着在很近的未来，这些被拆迁户的房屋将会被合法地强拆掉。然而，在这些被拆迁户的眼中，这场拆迁，这场以旧村改造为名，以商

4、业开发为实的拆迁，却是如此的不合法、不公平。于是，关里英、关政和、关碧清等16户被拆迁户决心从北京找专业维权律师来维护他们被侵犯的权利。2007年8月伊始，北京在明律师事务所杨在明律师律师便正式介入关庄拆迁案。自踏上关庄土地的那一刻开始，隐约中已然预见，京外的拆迁维权，难度系数将远远大于京内办案。但无论怎样，最大限度地维护当事人的利益，扶正倾斜的正义天平将是律师执业永恒的宗旨。 二、办案掠影   办案第一辑：紧急避险，听证会上的辩法析理在现阶段拆迁中，继拆迁裁决作出之后，强拆听证会是合法强拆前的最后一道法律程序。接受委托之后不久，便如预期接到了听证通知书。审慎对待听

5、证会，是化解强拆风险的必经途径。8月下旬，听证会如期召开，听证会场被200来号人填塞得熙熙攘攘。听证过程中，杨在明律师直指关庄拆迁法律程序的重大疏漏，举之如，XXX房屋拆迁安置公司的资质、评估公司的资质、挂牌集体土地属违法、拆迁手段恶劣等八大方面。一番辩法析理之后，主持听证会的徐州市建设局作出了中止听证会的决定。一个月以后，在第二次听证会预召开的前一天傍晚，委托人方收到听证通知书，显然，这一次，律师将无从出席听证会……通过电话“授机宜”，关庄维权队伍形成了应对方案。按照应对方案，委托人们成功地将违背正常程序的第二次听证会陷入“难产”，暂时阻却了强拆令的到来。    

6、办案第二辑：主动出击，拆迁行政裁决的三次审判应对听证会是一种被动状态下的反击式权利救济方式。从被动转为主动，是维权制胜的一大关键。古语云：“兵来将挡，水来土掩”。关庄拆迁案中，经过一系列调查取证，杨律师发现由徐州市建设局作出的拆迁裁决书存在着事实认定错误，法律法规适用错误，违反法律程序。于是，委托人诉至徐州市云龙区法院，请求予以撤销该合法性不足的拆迁行政裁决书。行政诉讼难胜诉在地方法院体现的更为充分。尽管杨在明律师在开庭审理中详陈了裁决应予撤销的种种客观因素及法律依据，败诉的结果却似乎来得那么顺其自然。上诉，是其不二法门的选择！9月底，杨律师代为上诉至徐州市中级法院

7、，要求撤销一审判决书，并撤销被上诉人徐州市建设局作出的裁决书。为支持这一主张，杨律师指出，被上诉人就关庄拆迁项目核发的《拆迁许可证》违法；核发后至争议发生时《拆迁许可证》已失效；一审第三人徐州市XX房地产开发有限公司在庭审中提交的证据材料缺乏真实性；一审法官规避当事人要求回避的法定权利，严重程序违法。这一次，上诉人一方总算摆脱了行政诉讼败诉命运之纠缠，二审法院裁定撤销一审判决，并发回重审。于是，拆迁行政裁决进入了第三次审判。由于第三辑所谈的拆迁许可证之可诉性的发现与运用， 2008年2月，拆迁裁决的第三次审判正式告一段落。     办案第三辑：峰回路转，起诉拆迁