法院房地产企业纠纷案件调研报告

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1、法院房地产企业纠纷案件调研报告　　当前，受宏观经济形势影响，我国不少城市的部分房地产开发企业因资金短缺矛盾加剧和资金链断裂等问题导致经营困难，由此引发大量与之关联的矛盾纠纷。对此，xx省xx市中级人民法院组织专题调研组，对近年来该市两级法院受理的涉房地产开发企业纠纷案件进行了专题调研。 一、当前房地产企业经营困难引发纠纷的特点 　　当前，xx部分房地产开发企业经营困难引发大量矛盾纠纷，这些纠纷案件呈现出以下特点： 　　案件逐年递增，标的额大。据xx市赫山区人民法院统计，XX年，该院受理涉房地产开发企业纠纷案件36件，XX年则为54件，XX年1月至9月达87件，案件数量以年均50%以上的

2、幅度递增。XX年1月至XX年9月，该院受理相关类型案件的个案标的额从8000万元至1200万元不等，总标的额达到近8亿元。 　　事涉多方利益，矛盾尖锐。从目前xx两级法院受案情况看，案件涉案人数一般多达几十甚至上百人，其中既有购房户、农民工，也有民间借贷的出借人，还有一部分系施工企业和材料供应商。一旦利益受损，极易引发群体性事件。如xx丰裕房地产开发公司开发的梓山湖领御项目因向社会高息融资，导致资金链断裂，项目停工，引发系列纠纷。该项目共涉及400余购房户、40余名债权人、600余名农民工、100余名材料供应商，仅以梓山湖领御项目名义在外的高息借款就达4.4亿余元，建设项目已严重资不抵

3、债。 　　案件覆盖面广，类型宽泛。目前，部分房地产企业经营困难引发纠纷案件的类型主要包括以下几种：一是房地产开发商因为牟取不正当利益一房两卖或一房多卖，导致多个买受人争执房屋产权并与房地产开发商产生冲突引发房屋买卖合同纠纷。如xx“阳光馨庭苑”楼盘开发商一房两卖，分别与两名购房人签订购房合同，为争夺房屋所有权，两名购房人因竞相装修引发械斗，酿成纠纷。诉至赫山区法院后，该院以其中一户缴纳房屋全款的收条为据，最终判令该户购房人拥有该套房产。二是房产施工方在以较低价格中标后，为节省成本，偷工减料，导致房屋质量问题，或拖延工期至迟延交房引发商品房买卖合同纠纷。如xx“中天花园”和“银海御苑”楼

4、盘开发商延期交房、延期办证，致使多位购房户诉至法院引发纠纷。三是开发商因拖欠承包商工程款引发的建设工程施工合同纠纷以及拖欠农民工工资引发的追索劳动报酬纠纷。如xx“东方维也纳”楼盘开发商拖欠承包商工程款及农民工工资，导致XX年春节期间该楼盘营业部遭农民工围困，拖欠承包商工程款的案件被起诉至该院。四是债权人或开发商作为债务人本人申请的破产案件，目前，赫山区法院已受理并正式启动了xx“碧波豪苑”、“华盛丽都”楼盘开发商破产案件的相关程序。五是房地产开发商资金短缺，为吸纳资金，进行较高利息的民间借贷，甚至借取高利贷，因利息较高，房地产开发商最终无力偿还而引发的民间借贷纠纷。 　　诉讼双方激烈

5、对抗，调解困难。经营困难的房地产企业大多管理混乱，一旦形成纠纷，诉诸法律后，往往采取消极的方式应诉，法定代表人不出面，而授权处理诉讼事务的委托代理人因没有赋予相应处置权限，导致人民法院无法居中调解。而且在此类诉讼中，原告一般抱有早诉讼、早调解或早判决，以争取早执行，尽可能减少损失的心态，因此在诉讼中往往申请人民法院进行财产保全，而房地产公司一般系多个案件债务人，已资不抵债，原告希望通过财产保全减少损失的预期破灭后，导致双方诉讼对立进一步加剧。 　　维稳压力大，影响恶劣。XX年以来，xx法院受理的房地产案件中，涉及50名以上当事人的群体性案件就有30余起。此类案件中原告特别是购房者“抱团

6、”维权的情况较为普遍，动辄采取上访、静坐、冲击政府机关等极端方式维权。 二、人民法院化解纠纷面临的困难 　　部分房地产企业经营困难引发的矛盾纠纷涉及人数多、范围广、影响程度深，处理难度大，仅凭法院一家力量难以全盘化解，面临诸多问题和困难。 　　一是案情复杂，案件事实认定难。此类案件事涉多方利益，为逃避责任，部分房地产开发企业采取种种手段规避法律，由于司法的局限性，使法院在对案件事实进行分析认定时变得异常困难。如房此地产开发商在借取民间借贷难以偿还时与借款人签订房屋买卖合同，房地产开发商与他人恶意串通签订的购房合同均难以认定。 　　二是审理周期长，当事人权益保护难。某些房地产纠纷案件涉及

7、被告人的犯罪行为，公安机关刑事侦查时间相对较长，当民事案件的审理须以刑事案件的定性或结果作为裁判依据时，法院只能先行中止民事案件审理。同时，一旦房产开发商以施工单位工程质量有问题为由进行抗辩，就须启动司法鉴定程序，而司法鉴定的时间长、费用高，不仅延长了审理周期，增加了当事人诉讼成本，也不利于保护当事人合法权益。即使法院通过审理查明案件事实，依法作出判决，但进入执行程序后，由于作为债务人的房地产开发企业往往多宗官司缠身，资不抵债，其有限资产往往被