广州市居住用地集约利用存在的问题及对策研究

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1、广州市居住用地集约利用存在的问题及对策研究 　　摘要：文章从容积率的角度提出广州居住用地的集约利用所存在的五个主要问题，并借鉴香港的经验和相关成果，有针对性地提出可行对策：制定严谨的法律法规、加强监督管理；做好政府部门之间，政府与开发商之间的协调工作；不同片区采取不同的开发强度和严格控制新批出土地的容积率。 关键词：容积率；居住用地；集约利用 　　容积率对城市居住用地集约利用起着重要作用，其指标的高低直接决定了城市土地集约利用的程度，因此容积率是评价城市土地是否集约利用的最直观、重要的因素之一。本文通过对广州市抽样调查和分析，选择中心六区1998年以后新建的居住

2、小区，分析其居住用地容积率现状及变化，探讨容积率变化的影响因素，以期找出目前广州居住用地利用存在的问题并提出相应对策。 一、广州市居住用地容积率现状分析 　　目前广州市中心城区的平均容积率达到3.57，各区平均容积率情况如图1所示，颜色由深到浅表示容积率由高到低。 　　从图1中可以看到，新的越秀区由东山和原来的越秀区合并，是广州市的政治、文化、商业、旅游中心，是集商业、办公、旅游功能于一体的综合发展的旧城中心区，土地面积最小，容积率水平最高。天河区作为新区，经济发展最快，在XX年首次超过越秀区成为全市第一，其平均容积率也在不断提高，现在已达到4.35，仅次于越秀区

3、。荔湾区是广州历史文化集中体现的老城区，较高的人口密度和早期的低层高密度的规划方式也使得该区的容积率处于较高的水平。海珠区拥有珠江这一稀缺的自然景观，带动周边的经济活动，土地价格较高，导致一系列高容积率的楼盘沿珠江两岸分布，从而拉动整个区域容积率的平均水平，达到3.69。黄埔区虽然也是老城区，并且有着石化，汽车等支柱型工业的经济支持，但在整个广州六区中，房地产市场却一直不景气，新建楼盘也很少，目前黄埔区的平均容积率大约是2.14。白云区的规划方向一直是建设广州市北部现代化生态城区，得天独厚的自然资源和相对丰富的土地储备，造成该区的楼盘容积率普遍较低，一些大盘的容积率甚至

4、不足1.0，整个城区的平均容积率自然是六个中心城区中最小的，仅为1.88。 二、广州市居住用地集约利用存在的问题 政府规划的科学性和严谨性不足 　　在城市规划的实际编制过程中，容积率等控制性规划指标的确定在很大程度上是根据当地城市规划技术管理规定及规划师自身的经验和设想而制定，有的甚至没有对实施情况进行有效地管理和检验。这样，作为控规的编制者本身对规范的熟悉程度和理解深度不一，很难为控制指标的确定找到严格的依据。 　　城市规划重在实现城市的整体利益、长远利益和政府任期阶段性及地方利益主体寻求短期高增长的利益是有直接矛盾的。容积率等具体指标的制定和控制作为城市近期

5、发展地区和重点地区建设规划的深化，是以实现近期利益为支撑点的。城市在实施城市开发建设过程中，往往过分注重市场经营性、局部性和功利性，最终得不偿失，破坏了城市可持续发展的基础，进而造成过度开发，对我们赖以生存的环境及资源造成破坏。对后期实施没有有效的法律监督机制，导致一些很好的规划理念没有严格执行。 政府部门之间的不协调 　　对于土地的利用方式，在各政府部门之间也没有完全统一。土地管理部门从宏观的角度对土地进行控制，以可持续发展的理念作为制定各种政策的出发点，目的在于保证有限的土地资源合理集约利用，防止未来土地制约城市的进一步发展。但是，对于建设部门来说，希望快速地发

6、展城市建设和配套设施等，在批出土地和开发建设的时候把当前的发展和经济效益放在第一位，不会从长远考虑未来的土地供给是否还能得到保证、目前的利用方式是否合理等等。另外，受到经营城市的思想影响，土地成为最大的财政来源之一，被大量批出，就导致当时区位好的土地利用强度很大，而偏远的郊区则集约利用严重不足；有些政府官员为了在位期间的政绩，也会大量批出土地，而不考虑未来发展的需求。 政府规划和开发商建设之间不协调 　　政府没有在批地之前对公共基础设施，市政配套等做相应的规划，导致开发商重复建设。最典型的是番禺的华南板块，政府的规划远远落后于开发商的建设。最初华南板块只有单纯的居住

7、功能，交通、生活配套和其他相关配套设施相对缺乏。因此各个开发商从自身利益出发规划小区，为了完善楼盘品质都会建设相应的配套设施供业主使用，导致基础配套设施使用效益低下，更重要的是对居住用地造成不必要的浪费。 区域之间土地集约利用程度存在较大差异 　　广州六个中心片区，对居住用地的使用存在各自的问题。例如，白云区由于土地储备量的暂时充足，每年大批量的批出新的住宅用地，对于容积率的控制力度却很小，导致整个白云区的容积率水平一直是广州市中心六区中最低的一个。以海珠区沿江一带为最。城市中景观较好的地段，其经济活动一般较为活跃，土地价格也较高，开