万达房地产商业广场项目开发模式专题研究报告

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1、百润市场部专题研究02万达商业广场开发模式研讨一、万达商业广场万达商业广场是由大连万达集团开发的商业地产，是中国目前发展较为成熟的商业地产开发模式，其核心是“订单式商业地产”，即与世界500强的零售商签订联合发展协议，通过与合作伙伴的共同开拓、技术对接、先租后建来开发，从而实现加快拓展与有效降低风险。二、万达商业广场发展历程万达商业广场从2000年后开始呈现市场，2002年第1个项目长春万达商业广场开业，截止到现在共建造了24个项目，其中在营项目15个，在建项目9个，建筑面积达到759万平方米。万达商业广场的快速发展期是在03年、04年，共开业了10个

2、项目，从而真正实现了万达成为国内商业地产领军者。2005年是万达商业广场的调整年，由于前2年拓展速度很快以及沈阳、哈尔滨项目出现的问题，05年开始自我调整，这一年没有一个项目开业。因此05年可以说是万达商业广场的一个分水岭，从项目的选址到开发规模、产品都发生了较大的变化，从06年底开业的项目看，都是属于大型的综合体，万达商业广场已经实现从第二代产品过渡到第三代产品。万达商业广场发展到现在，短短的5年时间，其发展模式共经历了3代产品。第一代产品：2002-2003年纯商业盒子式特点：（1）选择省会或中心城市布局（2）选址都在城市最核心商圈；（3）占地面积

3、在1.2-2万平，建筑面积在4-6万平左右；（4）主力店一般3家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院；（5）1层为精品、服饰，2、3层为超市，4层为专业卖场和影院。（6）建筑形态都为单个盒子式案例：长沙万达商业广场、南昌万达商业广场百润市场部专题研究02第二代产品：2004年纯商业组合式特点：（1）选择省会或中心城市布局（2）选址都在城市最核心商圈；（3）占地面积在5万平左右，建筑面积在15万平左右；（4）主力店一般为4家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院；（5）每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场。案例：沈阳万达商业广场、天津万达

4、广场第三代产品：2006年后多产品综合体特点：（1）选择省会或中心城市布局（2）选址在城市副中心或新区的中心；（3）占地面积在10-20万平，建筑面积在40-80万平，其中商业规模在15-20万平左右；（4）产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPINGMALL、商业街区、广场及高尚居住社区等组成；（5）商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等；（5）建筑形式为综合体，以盒子+街区+高层的组合形式；案例：宁波万达广场、上海万达广场百润市场部专题研究02截止到2007年8月份，万达商业广场现有24个，其中在营15个

5、，在建9个。在营商业面积185.58万㎡，未营商业面积163.77万㎡。在营商业面积的185.58万㎡中，其