房地产行业盈利模式--万达项目简介ppt课件.ppt

《房地产行业盈利模式--万达项目简介ppt课件.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、地产行业生意经住宅地产的盈利模式----商业地产的盈利模式----万达集团战略目标和管理模式理解(1/3)1.战略目标以房地产为核心、独创订单式商业地产的管理模式；面向全球选择合作伙伴的综合性产业集团商业地产：1）2010年在购物中心这个领域进入世界前三名；2）达到60个、800万平方米、50亿元租金收入.电影院线：1）到2010年确保40家影院，力争到50家、约400块银幕；2）到2015年，力争做到100家，约有近800块银幕.万达集团战略目标和管理模式理解(2/3)2.管理模式1）在王健林董事长（总裁）领导下，集权式的两层管理：集团总部；各项目公司；2）组织实行

2、扁平化管理模式，实现业务归口的矩阵管理模式。3.核心业务万达集团战略目标和管理模式理解(3/3)喜欢足球的商业地产老总的商业经业务经营目标02-05的最近三年，商业发展公司专注于做购物中心：---在全国19个城市建了21个购物中心，---总面积300万平方米，其中开业12个，在建9个；---我们的目标是到2010年至少建设50个购物中心，争取60个，总面积700—800万平方米，年租金收入50亿元以上，这是我们的长期目标。喜欢足球的商业地产老总的商业经我们为什么提出2010年的奋斗目标原因：因为我们全面分析了世界前100个购物中心发展商的资料，如果达到800万平方米、

3、50亿元租金收入这个规模，那么我们就可以在购物中心这个领域进入世界前三名。目前，世界第一名是澳大利亚的西部集团，它下属两个公司，合起来有1700万平方米的购物中心面积。喜欢足球的商业地产老总的商业经和17家跨国企业[10家/世界500强]签订战略合作协议。第一：共同选址，对每一个店址大家提出意见，书面确认。第二：技术对接，一个店谁要多少平方米，高度，出入口、交通体系等等，每个战略合作伙伴出专业人员与我们的规划设计部进行技术对接，之后再正式签署确认书。第三：平均租金。我们把购物中心作为长期发展的产业，假如一个购物中心有6家主力店，10家次主力店，那么16个合同谈判，恐怕

4、得用半年时间才能搞定。为了快速扩张发展，我们与所有加入合作的伙伴，都约定前提条件：接受我们的平均租金这个概念。全国的城市分三等租金。这样做的好处是，每个店的租金具体多少不用再谈判，速度快。颠倒程序第四，先租后建。签了租约之后，我们再投资。这四点加在一起，叫做“订单地产”。以零售物业的租金收入为目的长期房地产投资做购物中心：建安包括税费、管理费等，不算精装，平均每平方米3000元左右。为什么这么便宜？就是设计阶段与进驻的各店对接好，没有无效面积，大堂、电梯、卸货区的位置都是反复计算好的，所有面积都能产生租金。我们2004年以后建的购物中心都是收租面积没有无效面积。而且我

5、们的程序做对了之后，我们与主力店、次主力店签好合同，约定拿到质检验收证书免租三个月，第91天开始计租，不管他们开不开业。做对程序的好处就是给我们带来效益，避免麻烦。“颠倒程序：房地产开发商的惯性思维颠倒一下，招商设计在前面”“订单地产”提出理由能先下订单再投资：最大好处在于规避投资风险。收入：下了订单，一年可以收1000万租金，那么总投资额无论如何不能超过1亿元。支出：因为租金要扣17%的税，控制在1亿元以下，还能有8%的投资回报率，还了利息，还能有点收入。符合政策：规避风险，符合中央禁止重复投资的政策，不管钱是不是自己的，只要浪费，就浪费社会资源。成功的7个理由1.

6、解决资金：可长期使用的低成本资金平台最重要。信托投资长远看更适合。找到复合型人才：既懂商业又懂地产再懂一点金融投资的综合型人才。（上海五角场举例：规划和人流动线比原来更加合理。我们计算了一下，仅一项设计上的修改，可以每年增加2000万的租金）2.只租不售：提升租金、找到资金的平衡点，按世界经验做事儿3.作对程序：先租后建，颠倒思维4.商业定位：避免“隔街死”,定地址、定规模、定主力店5.搞好设计：人线流动、视觉通透、交通体系、主力点的技术标准6.商业物管：招商满、开业后三年内循环调整防止“掉铺率”，“开业兴三年死”7.承受压力：世界只有3-5%房地产商作商业地产，中国

7、1%；做住宅开发是小学，做写字楼、酒店等是中学，那么做连锁商业就是大学，是一系列业态的集合，开业后要迎来一大堆的问题，要有足够的心理准备,要安全渡过市场培育期，才能迎来阳光坦途。2006三件大事之一数字迁址资金2006年5月9日万达用友签约，成就房地产行业第一单200606计算机世界头版总体思路项目经营计划全程管理考核信息化四晋级应用领域财务1财务报表工程预应付资金收付工程结决算项目台账算清账：摸清家底?算准数字?提高效率?…2标准成本设备管理主辅料承建商人力项目成本采购供应商合同管理项目成本管理：花多少、?有多少?还有多少?缺多少、花到哪里…投资