徐州云龙万达项目报告课件.ppt

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1、徐州云龙万达项目研究报告2011年10月谨呈：万达集团目录项目属性界定房地产市场发展背景研究徐州市住宅市场研究及产品建议徐州市商业用房市场研究及产品建议徐州市写字楼市场研究及产品建议1、项目属性界定区位位置及交通情况项目经济技术指标项目地块四至项目周边区域环境分析项目属性界定地块位于徐州市云龙区庆丰路西侧、和平路北侧，民祥园路东侧，铜山路以南；距离高铁徐州东站6公里，距离徐州市政府6公里，距离徐州火车站4公里，距云龙区政府300米，交通路网发达，出行便捷。本案徐州火车站地理位置距离徐州市政府：6公里距离云龙区政府：300米距离徐州

2、火车站：4公里距离高铁徐州东站：6公里交通枢纽主干道：和平路、庆丰路公共交通:10、11、102路等鼓楼区云龙区新城区泉山区高铁商务区项目属性界定/项目位置及交通状况云龙区政府徐州市政府高铁徐州东站项目单位数值规划用地面积Ha12.98总建筑面积万㎡45.06其中地上建筑面积万㎡33.46地下建筑面积万㎡11.60购物中心总建筑面积万㎡18.00其中地上建筑面积万㎡10.00地下建筑面积万㎡8.00住宅建筑面积万㎡11.92其中地上建筑面积万㎡8.92地下建筑面积万㎡3.00写字楼建筑面积万㎡9.79其中甲级写字楼万㎡4.90写字

3、楼万㎡4.89容积率2.58建筑密度%44绿地率%14建筑高度M68公建占比%73.04停车数量辆1769其中商业/写字楼辆1100住宅辆669项目地块内部部分待拆迁项目总建面45.06万平方米，项目地块目前基本平整，但仍有部分拆迁工作。项目地块目前地上平整项目属性界定/现状及经济技术指标项目地块处于徐州市云龙区东侧，北至铜山路，南到和平路。东至庆丰路，西到民祥园路，路网发达，交通便利。利好因素项目处于徐州市云龙区东侧，地块周边路网发达，交通便捷、位于该区中心位置，与云龙区政府隔街相邻，昭示性强，利于塑造高端形象。不利因素周边环境

4、：地块西侧邻近农贸市场，未来商业档次较低；道路状况：地块北侧、东侧规划路还处在待建状态，短时期内难以带来商业人流。项目北侧为铜山路地块四至项目东侧为改造中的庆丰路北段项目西侧为民祥园路项目南侧为和平路项目属性界定/地块四至地块周边的教育、医疗、政府机构较为齐全；周边区域商业配套发展较慢，未形成完整的商业氛围。本案的进驻将提升周边区域的整体形象，形成新的地标性商圈。行政：云龙区政府商业：目前地块周边商业氛围不够浓厚，商业未形成规模教育：地块周边教育较为齐全，民富园小学、徐州医学院等医疗：云龙医院购物：沃尔玛本案地块古彭市中心云龙区

5、高铁商务区新城区高铁徐州站庆丰路民祥园路云龙湖徐州市市政府大龙湖和平路民富园小学沃尔玛云龙医院徐州火车站云龙区政府徐州医学院项目属性界定/周边环境本案是大型低容积率、高建筑密度综合体项目，地处徐州市云龙区紧邻区政府，周边成熟社区、配套小学、医院、零散商业街等，区域功能配套设施比较完善，整体商业未形成规模。属性特征诠释区位云龙区中心位置处于老城区与新城区之间，地段好，在享受老城区便捷的城市配套服务时，也可以促进周边区域的发展交通路网发达南侧临一条主干道—和平路，形象昭示性较强，交通出行便捷环境城市功能设施较为齐全工作、生活设施较为完

6、善，有较好的居住氛围和人流量，但区域整体商业并不成熟辐射力主干道交错环绕合理的距离和较强的交通辐射力以及位置，对客群的导入起到积极的作用项目大规模建面约为45.06万平方米高容积率、高建筑密度容积率2.58、建筑密度44%项目属性界定/总结2、房地产市场发展背景研究宏观经济指标研究城市规划研究房地产发展情况研究区房地产发展情况研究数据来源：徐州统计局2005-2010年徐州市人均GDP走势（单位：元）2005-2010年徐州市GDP走势（单位：亿元）徐州GDP总量及人均GDP近年来徐州GDP总量始终保持在年均10％以上的高速增长过

7、程中，徐州人均GDP增长较快。人均GDP与房地产发展关系徐州房地产市场处于平稳发展期。徐州GDP总量及人均GDP近年稳固增长，房地产市场处于平稳发展期。宏观经济指标研究/GDP走势人均GDP与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求模型来源：CRIC徐州固定资产投资增速较为

8、平稳，房地产开发投资增速有所反弹，房地产投资占固定资产投资比重较低，整体经济对房地产依赖度不高。2005年—2010年徐州市房地产开发投资2005年—2010年徐州市固定资产投资2010年徐州县区固定资产与房地产开发投资数据来源：徐州统计局数据来源