欢迎来到天天文库
浏览记录
ID：71826782
大小：2.44 MB
页数：50页
时间：2021-11-30
《招商地产深圳房地产楼市分析报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、对深圳楼市的解读和房价走势的分析严世平2007.11了解过去，洞察未来，是为了把握现在人们往往依据眼前确定性的因素按惯性思维推测未来，这种思维的局限性导致了我们大多数人投资决策的失败掌握楼市运行的基本规律，看清决定未来价格的供需基本面的变动趋势，才能不被眼前的迷雾所遮蔽，方能思人所不能思，行人所不能行20年来深圳楼市供求关系的变化价格机制决定的深圳房价和成交量的变动轨迹ABCDA：抑制需求---增加供给B：扩大需求---增加供给C：扩大需求---减少供给D：抑制需求---减少供给2008年深圳楼市调控趋势Q1
2、Q3Q2Q4Q5Q6Q7P1—6000P6--15000P5—9000P7--20000价格销量S0D0D2D3D4S６S５S７S3S4S2D5D6D7●P8●近期深圳楼市价格将出现结构性分化从供需角度来看，关内住宅因为受供给的刚性约束，即使打压需求，价格也没有走低的可能；而豪宅因为供需失衡度更高，价格只能步步上扬。关外住宅则会因阶段性的供应过量，局部地域会出现价格下跌现象。需求变化随城市经济发展，消费者收入水平逐步提高，需求曲线步步右移，且需求的价格弹性逐步变大供给变化房地产市场发育之初，土地供应十分充裕，
3、随需求的增加，表现出无限量供给的特征；但到后期，由于城市空间的刚性约束，楼市供给逐年减少，且供给弹性也越来越小深圳楼市的结构分化——关内关外市场分化 豪宅普宅市场分化市场阶段2004年前2005年后土地供应住房需求市场结构S1S2D1D2买方市场关内卖方市场关外买方市场><S`2S1：追求短期政绩，土地粗放经营，协议转让为主，地价低廉D1：市场处于起步阶段，居民收入水平低，自主购买力弱，投资理财观念淡薄P1：楼市起步的很长时间内，供应大于需求，买方市场，竞争定价，价格低且增长缓慢；
4、居住资源价值未被充分反映，不同档次物业价差未被拉开S2：有限的城市土地开发殆尽，新城建设滞缓，可供开发土地少，公开交易，地价日高D2：随经济发展，中高收入阶层收入水平大幅提高，房产投资效应导致居民投资理财观念浓厚P2：从供求平衡快速过渡到严重供不应求，卖方市场，按消费者支付能力定价，有了真正的市场细分，不同物业对应不同客户群体，不同物业价差被迅速拉升，稀缺居住资源的价值日益显现，成交量得到控制，楼市始终在高价位上运行关内普通住宅与豪宅的分化中国特色的房价攀升之路买方市场卖方市场逆转普通住宅豪宅１９９２２００５
5、２００７土地财政城市建设滞后政绩考核人民币升值人口城市化强劲经济增长社会阶层分化在卖方市场条件下豪宅价位由豪宅客群的支付能力决定豪宅价格变动幅度取决其收入变动幅度其投资属性高于居住属性楼盘价差由社区品质与资源禀赋差异引起，产品决定价格楼盘价格不再由产品(社区品质
此文档下载收益归作者所有
