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1、精品资料————欢迎下载工程结算涉税问题讲解（下）9月11日,应集团造价治理部邀请,为公司造价人员做了工程结算涉税问题的讲解；由于讲解对象是非财税人员,所以前面先讲了土地增值税和企业所得税的一些基本学问,后面讲到一些工程结算实务工作中可能会涉及到的税务考虑,共列了14个问题；现将讲稿与大家共享；五、从税务角度动身,工程结算工作应如何考虑项目内部物业类型的划分？这里所说的项目,是指一个竣工备案单位；1、土地增值税方面的考虑就土地增值税而言,国税总局规定在一个清算单位中,假如纳税人既建造一般标准住宅
2、,又建造其他商品房的,应分别核算土地增值额,这里接受的二分法；目前,各个省市中,有些地方税务局如同国税总局的要求一样,接受二分法即可,如北京、辽宁、山东；有些地方税务局要求接受三分法,即一般标准住宅、非一般标准住宅和非住宅类房产,如江苏、广西、湖南；所以从土地增值税方面考虑,建议工程造价人员至少接受三分法考虑问题,即将项目内部划分为一般标准住宅、非一般标准住宅和非住宅类房产来考虑问题；为什么一般标准住宅必需单列,由于税法规定,一般标准住宅的增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税；那么一
3、般标准住宅的条件是什么呢？各省有自己的规定,大同小异；举例如下：北京市规定,一般标准住宅应同时中意以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）EFIEFNEUGBFNKFMEINGFEJFBNEIFKDNF精品资料————欢迎下载以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上一般住房平均交易价格1.2倍以下；湖北省规定,一般标准住宅原就上应同时中意以下三个条件：住宅小区建筑面积容积率在1.0（含1.0）以上（武汉市在1.5以上）、单套建筑面积在140平方米（含140平方
4、米）以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；2、企业所得税方面的考虑就企业所得税而言,需考虑成本对象的概念；成本对象是指为归集和支配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目,比如一个综合体项目,写字楼、公寓和商业可以作为一个成本对象,也可以分开作为三个成本对象；国税总局规定：（1）开发产品完工以后,企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日,不得滞后；凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本,主管税务机关有权确定或核定其计税成本,
5、据此进行纳税调整；（2）已销开发产品的计税成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认；可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按以下公式运算确定：可售面积单位工程成本=成
