农村集体建设用地使用权抵押浅谈

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1、农村集体建设用地使用权抵押浅谈 　　中共十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革的若干重大问题的决定》指出：“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”这与十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》相比进一步明确了农村宅基地使用权的转让、抵押，从而增加农民财产性收入。农村集体建设用地是保证农民、农村经济度的基础，按照目前我国的法律，符合使用集体建设的只有四种情况，一是农村宅基地；二是农村公益性

2、用地，如修建农村小学、医院等；三是乡镇村办企业用地；四是农村道路，水利设施等。农村集体建设用地的使用范围有严格的限制，因而用益物权，担保物权不完整，处分集体建设用地会受到很多限制，虽然中央这次全会，明确了宅基地使用权可以流转，抵押，但详细规定并未出台，因此，对宅基地、建设用地的抵押、担保仍然是持谨慎、稳妥的态度。 一、农村集体建设用地的抵押担保范围 农村集体建设用地使用权抵押浅谈 　　中共十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革的若干重大问题的决定》指出：“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若

3、干试点，慎重稳妥推进农民住房财产抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”这与十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》相比进一步明确了农村宅基地使用权的转让、抵押，从而增加农民财产性收入。农村集体建设用地是保证农民、农村经济度的基础，按照目前我国的法律，符合使用集体建设的只有四种情况，一是农村宅基地；二是农村公益性用地，如修建农村小学、医院等；三是乡镇村办企业用地；四是农村道路，水利设施等。农村集体建设用地的使用范围有严格的限制，因而用益物权，担保物权不完整，处分集体建设用地会受到很

4、多限制，虽然中央这次全会，明确了宅基地使用权可以流转，抵押，但详细规定并未出台，因此，对宅基地、建设用地的抵押、担保仍然是持谨慎、稳妥的态度。 一、农村集体建设用地的抵押担保范围 　　农村集体建设的抵押、担保等用益物权散见于《物权法》、《土地管理法》、《担保法》及部门规章和省级政府规章。一是《物权法》第一百三十三条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地的农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院有关规定，其承包经营权可以转让，入股，抵押或者以其他方式流转。该条是指农用地，而非建设用地，但不可否认在农用地里有农民看

5、守房等相关的设施用地的转让，有的也办了建设用地审批手续，因而涉及部分集体建设用地；对宅基地使用权该法第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条规定。宅基地使用权的担保、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定，按照《土地管理法》的规定，一户只能拥有一处宅基地，按照这种立法本意，即使转让也只能转让给没有宅基地的农户，而且必须是农户，而非自然人；二是《物权法》第一百八十二条规定的以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并

6、抵押，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。依该条规定，宅基地使用权既可单独抵押，也可建用住房一并抵押，但《担保法》将此排斥在外；三是《物权法》第一百八十三条，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押；四是《担保法》的规定，该法条三十六条规定，同《物权法》第一百八十三条的规定是一致的，并且该法规定农村宅基地使用权不能抵押，但以该房抵押的宅基地可以一并抵押，这条以《物权法》规定不太一致。同时规定学校、幼儿园，医院等以公益为目地的事业单位，

7、社会团体的教育设施，医疗卫生设施和其它社会公益设施不得用于抵押。 　　综合以上所列举的集体建设用地抵押、转让的几种情况，可以概括：一是乡镇、村办企业的土地必须连用地上的建筑物、构筑物才能抵押；二是农村住房抵押时，宅基地使用权方可一并抵押，宅基地使用权不得单独抵押；三是以拍卖、招标取得的农村“四荒”土地及其土地上的附属设施方可抵押，除此之外，单独集体建设用地使用权；村办幼儿园，卫生室等为农民服务的商业用地均不得抵押。 　　二、办理集体建设用地抵押时需重点审查的内容 　　集体建设用地的转让会受到很多法律限制，因此，在办理集

8、体建设用地抵押时要认真审查，必要时要提供公证文书和报县级以上人民政府批准。 　　关于乡镇、村办企业土地抵押的审查重点：首先要审查主体资格，是否符合乡镇、村企业的法人资格，由于乡镇企业是一个历史概念，在企业改制中很有可能全部民营化了，若硬行要求可能就太僵化了，但前提是独立法人，并且由乡镇、村级政府和集体经济组织确认；其次是审查抵押合