浅析农村集体建设用地使用权流转

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1、浅析农村集体建设用地使用权流转浅析农村集体建设用地使用权流转摘耍：随着城市化进程中建设用地供求矛盾的突出，成渝两地首先尝试了集体建设用地的流转，本文从农村集体建设用地流转的现状和原因入手，阐述了集体建设用地流转的必耍性，介绍了成渝两地的具体做法，最后提出了由此得到的启示，希望对未来的集体建设用地流转工作有所参考。关键词：农村集体建设用地流转启示十八届三中全会提出“要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡耍素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制”O作为我国统筹城乡综合配套改革试验区,成渝两地在农村土地流转市场机制建设方而

2、进行了大胆•的探索和实践。究其本质，两地都想盘活集体建设用地，促进城市化进程、满足当地经济发展的用地需求。因此，集体建设用地使用权的流转成为关键。目前，农村集体建设用地使用权流转有以大特点：规模大但流转受限；无序流转早已存在但数量难以统计；试点地区市场机制尚未健全，流转市场不够活跃；合理的收益分配关系尚未厘清。究其原因,主耍有两点：城乡分治的二元土地政策使土地市场价值产生了巨大的经济差异，以及集体建设用地流转价格尚未形成合理机制。由于存在大量隐蔽的流转市场，而城市化建设又需要更多的建设用地，因此解放农村集体建设用地的各项权能，使其流入公开公平的市场，对农

3、民、集体组织、城市建设都有积极作用：第一，有利于保护耕地和节约集约利用土地；第二，有利于增加农民收入；第三，有利于统一城乡建设用地使用权市场。一、成渝两地的实践探索(-)成都做法：建设用地指标交易根据集体成员和集体组织在集体建设用地使用权流转中的地位和相对重要性，可以将“5・12”灾后重建屮具体实施的集体建设用地流转划分为两种模式：一种是在土地整理的基础上，由集体组织通过出让、出租、出资、联营等形式统一流转土地,集体成员只通过行使表决权或同意权等形式参与组织内部的决策；另…种则不经土地整理，在符合规划的前提下，由农户通过联建等方式流转集体建设用地,集体组

4、织只充任形式上的当事人对农户的流转进行事后确认。（二）重庆做法：地票交易按照《重庆农村土地交易所管理暂行办法》（下称《办法》）第18条的规定，重庆农村土地交易所交易的地票，指“包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标”。按照《办法》第27条规定，地票的购买用途是“增加等量城镇建设用地”和“指标落地时，冲抵新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费”o由此可知，地票实质上指的是城乡建设用地增减挂钩指标，而地票的持有者则拥有了增加相应面积的城镇建设用地的“资格”。二、

5、集体建设用地指标流转的启示（-）推出二级交易市场，防止房价因地票上涨针对地票持有人由于确实没有怕到中意的地块而需要处理地票的情况，为尽量降低地票持有人的经济损失，应当适时推出地票二级市场。地票的可流动性、资本性、稀缺性和吋限性使得地票二级市场的建立具备了充分必要条件。一旦建立了全国统一的建设用地指标交易市场，不仅有利于对地价的评估的监控，也使得经济发达地区的资金能够更多流向欠发达地区。并且在指标交易价格计入出让金的情况下，通过指标交易得來的土地成本也会低于招拍挂，从而维持房价的稳定。（二）地票与招拍挂制度和衔接目前，制度上已确定了地票本身所具有的资产价值

6、，招拍挂中地票价格也已计入地块的出让价款。因此，结合《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中“申请人应在公告规定期限内交纳出让公告规定的投标、竞买保证金”的规定，表明地票具有全部或部分折抵投标、竞买保证金的可操作性。一方面地票的价值可以确保投标、竞买的正常开展；另一方面可以降低地票持有人的投标、竞买准入门槛，减少地票持有过程的利息损失，从而提高持有地票企业特别是民营企业的竞争积极性，进一步体现地票制度的优势。(三)完善复垦T作在复垦资金的周转环节加强管理和创新，鼓励农民参与复垦。从目前的实际操作來看，农村建设用地的复垦多是由区县政府的土地整理公司來运作。

7、笔者认为应该鼓励农民参与复垦，因为这会对复垦过程起到…定的监督作用，同时农民可以获取一部分收益。(四)化解流转后的农民收入风险流转后，农民生产生活方式都应相应转变，其中存在较大的就业风险。因此，一是要加大农民的人力资本投资；二是强化农村集体经济组织；三是应完善农村社会保障体系。参考文献：1.新华社•中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定[N]•人民日报，2008-10-20(1).2.张洪松•两种集体建设用地使用权流转模式的比较分析.[J]区域经济研究.2010(5)・3•刘朝旭雷国平.重庆地票制度施行中存在的问题与对策.[J]西部论坛.2011

8、(1)4•魏峰郑义刘孚文.我国农村集体建设用地市场配置机制研究以重庆地票制度为例