农村集体建设用地使用权流转问题初探

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1、农村集体建设用地使用权流转问题初探对于农村集体建设用地，目前按照土地管理法的规定，主要有三类：一是兴办乡镇企业涑用地；二是农村建设住宅用地；三是乡村烊公益设施和公益事业建设用地。在法学界燧，对于农村集体建设用地使用权能否也像悝国有土地使用权一样进行流转，能否像国家有土地使用权一样建立一级市场——由农箢村集体土地所有权人直接以“划拨、出让、租赁”的方式给使用人；或建立二级市θ场——由农村集体土地所使用人以一级市秦场获得土地使用权再行“转让、转租”给┐其他使用人；或用于抵押、入股、联营是街一个是一个颇存争议、仁者见仁、智者见秩智问题。本文就是对上述问题进

2、行一下初铢步的探讨。一、农村集体建设用地使用葩权流转的法律空间。在农村集体建设用ú地使用权流转问题上，有很大一部分人所研持的观点就是农村集体建设用地使用权不兄能用于流转，他们所持观点的法律依据就谆是《土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须辗依法申请使用国有土地”，第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”以及《国务斓院关于深化改革严格土地管理的决定》第时十条规定：“…改革和完善宅基地审批制‘度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民怜在农村购置宅基地”等规定，笔者认为，9/9以此来作为农村

3、集体建设用地使用权不能猊用于流转的法律依据，是极其偏面的，是越对法律规定的断章取义。对于农村集体建设用地使用权流转这一概念，尽管在我ケ国国家层面的土地管理法律规范中没有明柔确的概念或规定，但并没有排除法律为其暌留存的空间。对于农村集体建设用地使用嗪权能够用于流转,包括出让、转让、租赁ㄨ、转租和抵押、用于入股或联营，我国的ο土地管理法及相关规定是留有一定的法律空间的。我国《土地管理法》第九条“国有土地和农村集体所有的土地，可以依杵法确定给单位或者个人使用”，第十一条蹬“农民集体所有的土地依法用于非农业建铂设的，由县级人民政府登记造册，核发证厅书，确

4、定建设用地使用权”，第十三条“嫖依法登记的土地的所有权和使用权受法律丸保护，任何单位和个人不得侵犯”，为集跃体建设用地使用权流转提供了大的原则。鼽而《土地管理法》第四十三条尽管规定忿了“任何单位和个人进行建设，需要使用罨土地的，必须依法申请使用国有土地”的啬内容，但其同样也规定了“兴办乡镇企业和农村建设住宅经依法使用本集体经济组糅织农民集体所有的土地的，或者乡村公益Ｏ设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”内容。《土地管域9/9理法》第六十三条尽管也同样规定了“农ケ民集体所有的土地的使用权不得出让、转┢让或出租用于非农业建设”，但

5、也同样规定了“符合土地总体利用规划并依法取得宜建设用地的企业，因破产、兼并等情形致粤使土地使用权依法发生转移”除外的内容穑；《乡镇企业法》第二十八条“举办乡镇呀企业，其建设用地应当符合土地利用总体阈规划，严格控制、合理利用和节约使用土ɡ地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占魃用耕地、好地。举办乡镇企业使用农村集╇体所有的土地的，应当依照法律、法规的宣规定，办理有关用地批准手续和土地登记妪手续”； 《决定》第十条规定：“在符耨合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中倪的农民集体所有建设用地使用权可以依法杏流转”； 《担保法》第三十六条“乡、侃村企业的土地使用

6、权不得单独抵押。以乡蓓、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用喑范围内的土地使用权同时抵押。”《土地楱管理法》第六十条“农村集体经济组织使用乡土地利用总体规划确定的建设用地兴滗办企业或者与其他单位、个人以土地使用俺权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民Я政府土地行政主管部门提出申请，按照省Ё、自治区、直辖市规定的批准权限，由县幅级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定⒙办理审批手续。”原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四泅十三条“乡村办企事业单位和个人依法使拶9/

7、9用农村集体土地进行非农业建设的，可依蜒法确定使用者集体土地建设用地使用权”瀑等等规定，对我国农村集体土地建设用地美使用权流转都进行了明确的规定，就是农λ民集体土地建设土地使用权可以确认给单咦位或个人用于非农建设并予以流转。但根仨据上述规定，其流转有着严格的条件，部鹄分流转方式，如农村宅基地的转让及宅基イ地上房屋转让附带宅基地使用权的转让、綦抵押，农村承包经营的荒地，乡镇村办企簪业房地产抵押甚至受到更严格的限制，但眯总的说来，其表现如下：1）主体限定…，使用农村集体土地建设用地的主体只能是乡村办企事业单位，或因破产、实施兼臬并而取得、实现乡镇村办企业

8、房产抵押而凌一并实现土地使用权抵押权的单位及符合在农村申领宅基地或接受房屋使用权转移的个人