农村集体建设用地使用权抵押浅谈.doc

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1、农村集体建设用地使用权抵押浅谈中共十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革的若干重大问题的决定》指出：“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”这与十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》相比进一步明确了农村宅基地使用权的转让、抵押，从而增加农民财产性收入。农村集体建设用地是保证农民、农村经济度的基础哚，按照目前我国的法律，符鹌合使用集体建设的只有四种缇情况，一是农村宅基地；二抄是农村公益性用地，如

2、修建濯农村小学、医院等；三是乡荼镇村办企业用地；四是农村批道路，水利设施等。农村集洎体建设用地的使用范围有严幸格的限制，因而用益物权，袈担保物权不完整，处分集体︿建设用地会受到很多限制，虽然中央这次全会，明确了谚宅基地使用权可以流转，抵呓押，但详细规定并未出台，隽因此，对宅基地、建设用地扁的抵押、担保仍然是持谨慎俾、稳妥的态度。一、农村饕集体建设用地的抵押担保范围农村集体建设的抵押、丽担保等用益物权散见于《物虻权法》、《土地管理法》、獯《担保法》及部门规章和省铞级政府规章。一是《物权法货》第一百三十三条规定，通邛过招标、拍

3、卖、公开协商等６方式承包荒地的农村土地，闷8/8依照农村土地承包法等法律怿和国务院有关规定，其承包刚经营权可以转让，入股，抵藕押或者以其他方式流转。该υ条是指农用地，而非建设用κ地，但不可否认在农用地里｝有农民看守房等相关的设施Г用地的转让，有的也办了建檩设用地审批手续，因而涉及舨部分集体建设用地；对宅基挂地使用权该法第一百五十二胯条规定，宅基地使用权人依Ｓ法对集体所有的土地享有占铎有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附ぴ属设施。第一百五十三条规月定。宅基地使用权的担保、孥行使和转让，适用土地管理猷的法律和国家有关

4、规定，按蠃照《土地管理法》的规定，ヘ一户只能拥有一处宅基地，┙按照这种立法本意，即使转摹让也只能转让给没有宅基地术的农户，而且必须是农户，渺而非自然人；二是《物权法杼》第一百八十二条规定的以建筑物抵押的，该建筑物占山用范围内的建设用地使用权礻一并抵押，以建设用地使用甚权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。依该条规定处，宅基地使用权既可单独抵⒕押，也可建用住房一并抵押轾，但《担保法》将此排斥在飞外；三是《物权法》第一百翘八十三条，乡镇、村企业的娶建设用地使用权不得单独抵妫押。以乡镇、村企业厂房等呱建筑物抵押的，其占用范围内的

5、建设用地使用权一并抵杪押；四是《担保法》的规定い，该法条三十六条规定，同灯《物权法》第一百八十三条的规定是一致的，并且该法醉规定农村宅基地使用权不能抟抵押，但以该房抵押的宅基催地可以一并抵押，这条以《贶物权法》规定不太一致。同黉8/8时规定学校、幼儿园，医院ン等以公益为目地的事业单位茳，社会团体的教育设施，医疣疗卫生设施和其它社会公益苌设施不得用于抵押。综合馏以上所列举的集体建设用地抵押、转让的几种情况，可觇以概括：一是乡镇、村办企业的土地必须连用地上的建バ筑物、构筑物才能抵押；二醉是农村住房抵押时，宅基地使用权方可一

6、并抵押，宅基龇地使用权不得单独抵押；三з是以拍卖、招标取得的农村“四荒”土地及其土地上的》附属设施方可抵押，除此之鸠外，单独集体建设用地使用权；村办幼儿园，卫生室等塘为农民服务的商业用地均不犄得抵押。二、办理集体建奏设用地抵押时需重点审查的内容集体建设用地的转让淆会受到很多法律限制，因此椒，在办理集体建设用地抵押适时要认真审查，必要时要提丬供公证文书和报县级以上人弄民政府批准。关于乡镇、村办企业土地抵押的审查重非点：首先要审查主体资格，码是否符合乡镇、村企业的法抢人资格，由于乡镇企业是一豫个历史概念，在企业改制中诧很有

7、可能全部民营化了，若苘硬行要求可能就太僵化了，但前提是独立法人，并且由额乡镇、村级政府和集体经济娆组织确认；其次是审查抵押澹合同，抵押金额，尽管《物榉权法》对抵押物的价值没有说作出详细规定，但《担保法参》第三十五条规定，抵押人培所担保的债权不得超过其抵遍押物的价值，所以对抵押金疱额的审查是必须的，否则会ㄧ认为是渎职、失职；三是集贤8/8体土地所有权人同意抵押的傺证明，包括村委会会决议，错三分之二以上村民代表的签帔名。集体经济组织同意将该土地征收为国有的承诺，所偕计算转为国有的补偿费，因弊为依据土地规划、城乡规划腋，该幅土地

8、很可能征收为国豺有，不能因为抵押权而影响り征收权力的行使，所以要〔有这两方面的承诺；四是住撼房先行抵押证明书。关于辩拍卖、招标方式取得农村土剖地承包权的抵押。农村“四荒”土地承包经营权依法规哥定是可以转让、抵押的，对裨这类土地不仅包含农用地抵錾押，也包括农用地中建筑物壬等建