个人住房抵押贷款的信用风险探析及防范

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1、个人住房抵押贷款的信用风险探析及防范 　　摘要：美国次级贷风波引发的全球性金融危机对各国经济影响深远。作为风险源头的房地产抵押贷款信用风险控制及影响因素的研究成为社会关注的焦点。文章对我国个人住房抵押贷款中的信用风险分类和引致原因、信用风险信号识别、信用风险的评估等问题进行了探析，并对如何提高我国个人住房抵押贷款信用风险管理水平提出了防范措施和建议，以保障我国经济平稳运行。 关键词：信用风险；住房抵押贷款；风险防范 　　2000年以来，我国进一步深化了城镇住房制度改革，加快了住房分配货币化方案实施步伐，使得银行的商业性住

2、房贷款迅速开展起来。个人住房贷款业务近年来的稳步增长，使其在银行信贷资产中比重逐渐增大，同时也为国内银行开辟了一个重要的蓬勃发展的业务市场。数据显示，长期以来我国个人住房贷款占个人消费贷款的比重始终在75％-97％，1997年末全国个人住房贷款余额190亿元，到XX年底已达到3万亿，多年来一直保持着高位增长。随着个人住房贷款余额的增长，信用风险也不断累积，个人住房抵押贷款开始显现逐步攀升趋势，而其本身所携带的风险影响程度也随着扩大，再加之次贷危机的爆发以及目前房价的相对企高，这就更值得引起我们对其风险管理的关注了。在社会信用

3、制度不健全的情况下，借款人信用是个人住房抵押贷款风险的根本影响因素。因此，作为银行信贷产品，信用风险是银行首当其冲要面对的风险，也是解决个人住房抵押贷款风险的关键所在。 一、信用风险的分类和引致原因 　　信用风险是银行客户无力履约的风险，也是目前银行面临的主要风险。影响住房抵押贷款的原因包括银行自身的原因和非银行的原因。前者包括银行对借款人的调查失误、银行对住房估值偏差、贷后管理落后等等原因；后者则包括借款人本身还款意愿、市场变化、技术原因、企业管理落后等等原因，具体又可分为还款能力风险和还款意愿风险。个人住房抵押贷款还

4、款期限长，通常要持续20-30年，在这段时间里，个人资信状况面临着巨大的不确定性，经济恶化及其引发的个人支付能力下降的情况很容易发生，这样便会形成还款能力风险。而在还款能力确定的情况下，借款人还可能故意欺诈，骗取银行贷款，拖欠还款，造成所谓的还款意愿风险。在过去，受传统计划经济体制影响，政府干预和银行治理结构缺陷因素被认为是导致信用风险的主要原因。随着我国金融业改革开放的深入，政府干预和银行治理结构缺陷因素正在消减，市场变化因素增强。 　　在美国，受次级债对全球金融市场和实体经济的冲击，一些金融机构由于大量投资于次级债而受

5、到影响，出现流动性困难，最终破产或被兼并，连一些大的金融机构也难逃厄运。诸如美林公司被美国银行吞并，贝尔斯登被摩根大通廉价收购等等，足见住房信贷风险的破坏力。目前，我国的大中城市房价依然处于高位运行，而同时居民在住房投资和投机的积极性都空前增加，贷款买房的居民占绝大多数。同时在各国经济政策的刺激下，全球经济已经进入了恢复期，各种资源、原材料价格已经逐步回升，我国的很多企业都基本实现了扭亏为盈，消化金融危机中的亏损。随着企业业绩的复苏，油价、水价、电价的上调以及其他各类资产价格的上涨，我国经济中存在着可能的通货膨胀隐忧。而目前

6、利率仍在低位徘徊，由此引发的可能的加息会使住房抵押贷款面临前所未有的风险曝露。因此，我们必须做好这方面的预警和预防工作，防止住房贷款信用违约集中释放造成的多米诺骨牌效应。 二、个人住房抵押贷款信用风险的信号识别 　　理论认为，资本结构、担保、企业规模、资本大小可以作为贷款信用风险的识别信号，但是对于个人住房抵押贷款，这些指标并不完全适应。目前而言，对于住房抵押贷款信用风险的识别可以基于以下指标的判断： 　　第一，借款者家庭资产净值的大小。家庭资产净值是指住宅的现有价值与其债务的现有市场价值之差。住宅作为抵押贷款的抵押物

7、，是作为贷款人无力履约时银行需要变卖的资产，其现有市场价值的大小直接关系到违约情况下贷款损失所能挽救程度的大小，可以作为信用风险识别信号之一，也可以作为判断是否违约的一个最基本的决定因素。 　　第二，借款人的工作和收入来源。住房抵押贷款的偿还主要还是依靠借款人以后的工作收入来偿还，具有固定的职业和稳定的收入来源的借款人所发生的信用风险更小。 　　第三，借款人持有的资产。根据收入和资产转化的分析，借款人如有不能提供证明依据的经常性稳定收入，则必须具有一定数量的资产证明。审查收入不足以确定借款人还款能力的，银行会考虑到要求借

8、款人出具具有流动性的金融资产以证明其还款能力。而当借款人持有资产急剧缩水时，我们可以判定此时发生信用风险的概率也会明显变大。 　　第四，征信机构报告。主要是判断借款者的还款意愿风险。可以说，以往的信用记录可以一定程度反映一个人的信用意识和价值观，而这种观念和意识很难在短时间内改变，借款人