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1、我国个人住房抵押贷款的信用风险与保险防范2010年11月第25卷第6期西安石油大学(自然科学版)JoumalofXia11ShiyouUnivemi~(NaturalScienceEdition)Nov.2010V01.25No.6文章编号:1673-064X(2010)06-0091-05我国个人住房抵押贷款的信用风险与保险防范刘树枫,袁海林2(1.西安财经学院经济学院,陕西,西安710061;2.西安建筑科技大学管理学院,陕西西安710054)摘要:随着我国房地产业的蓬勃发展,个人住房抵押贷款量得到了迅
2、速扩张,其风险也日渐显现.基于我国个人住房抵押贷款的发展现状,针对购房者的违约行为分析我国住房抵押贷款信用风险的形成原因,提出了建立住房抵押贷款保险机制,防范住房抵押贷款信用风险的措施.关键词:住房抵押贷款;风险;保险中图分类号:F830.572文献标识码:A自20世纪末期我国逐步停止住房实物分配,全面实行住房分配货币化以来,住房抵押贷款迅速增加.1998年我国个人住房抵押贷款总额为426亿元,到2004年达到1.6万亿元,2005年急升至4.91万亿元,7年增长了115倍,仅2006年上半年,房贷总额已达
3、3.4万亿元¨.从需求方来看,这种迅猛增长主要是源于住房分配货币化制度带来的居民住房需求快速膨胀以及人们对于借贷消费观念的转变.从供给方来看,各大商业银行将个人住房抵押贷款采用房产抵押,并在抵押的基础上进行按揭的方式,作为安全性较高的优良信贷资产方式而大力发展.但住房贷款存在资金来源小与资金投放量大,资金来源分散与资金投放集中,资金来源短期与资金投放长期的矛盾,如果处理不当,很容易引发严重的金融风险.居民的住房抵押贷款一直被认为是"优质资产",直到美国的住房次级抵押贷款风险发生后,这一观点才开始受到质疑,居
4、民住房抵押贷款的潜在风险已经开始暴露.1国内外研究现状住房抵押贷款的风险问题也一直是学术界的热点问题.Jung从贷款价值比和贷款利率2个方面分析,认为贷款价值比和贷款利率与违约风险之间存在正相关关系.即贷款价值比越高,违约风险越大;贷款利率越高,违约风险越大.Mortonl3使用康涅格州的545个贷款样本建立了3个逐步判别函数分析违约行为,发现借款人的家庭状况,专业技能,其他债务状况等也对违约行为有显着影响,其中家庭抚养人数为最显着因素.DengYongheng,QuigleyJohnM等用基于期权的风险模
5、型分析违约情况时发现,失业,离婚,死亡等重大突发事件也是影响违约风险的显着因素.Gau建立了一套个人住房抵押贷款违约风险评价标准.何晓晴,谢赤,吴晓【6J把利率波动和住房价格波动看成住房抵押贷款信用风险的最重要影响因素,并认为当前应以防范为主,建议设计有针对性的"损失缓解"机制,包括积极的宽限政策,无限责任抵押政策,积极的违约罚金政策和增加借款的信用成本.赵凯,牛刚则认为在当前个人住房抵押贷款中,银行还要面临投资风险,即银行在发放个人住房抵押贷款风险管理中自身产生的风险.臧国华,徐晗笑对个人抵押贷款潜在信用
6、风险进行了分析,建议提高包括第二套住房在内的以后相应各套房的按揭乘数,严格执行个人信用等级的评估,建立和完善个人征信系统来防范其间的信用风险.李鹏雁,王雅林针对住房抵押贷款收稿日期:2010-09—10基金项目:陕西省教育厅科学研究计划项目"陕西省住房保障制度及发展模式研究"(编号:08JK047)作者简介:刘树枫(1968一),女,教授,博士,主要从事房地产金融,保险方面的研究.E-mail:liushufeng68@126.com一92一西安石油大学(自然科学版)的风险问题,应用层次分析法,通过我国住房
7、抵押贷款风险评价指标体系的设计,及对我国住房抵押贷款风险评价指标权重的计算,得出住房抵押贷款风险权重由大到小的排序为抵押物风险,信用风险,流动性风险,环境风险和抵押贷款条件风险.总体来看,国外研究比国内要早,无论是在相关理论还是实证工具方面都比较成熟.本文主要从信用角度出发,研究借款人违约时的信用风险,根据借款人违约时主观意愿的不同,将违约行为分为3大类:被迫违约行为,理性违约行为与恶意违约行为,分析这3种行为产生的原因,研究住房抵押贷款信用风险的生成根源,从而为建立健全住房抵押贷款风险的防范机制提供依据.
8、2我国个人住房抵押贷款发展现状所谓个人住房抵押贷款就是指借款人支付一定的首付款,获得房屋的所有权并将其抵押给银行以此取得银行贷款,并按一定方式分期偿还贷款及利息¨.发展个人住房抵押贷款业务有利于增强购房人的购买力,它主要由两部分贷款组成,一部分是公积金贷款,另一部分是商业性按揭贷款.本文主要研究商业性按揭贷款.个人住房贷款是个人消费贷款的重要组成部分,我国最早始于2O世纪80年代.此后的10多年中,特别是1998
