翡丽山项目产品建议报告.ppt

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1、翡丽山项目产品建议报告需要重点解决的问题一、土地资源分析1、项目土地属性研究及趋势判断；2、土地资源及资源利用分析；二、竞品分析1、各圈层竞品分析；2、竞品分析总结三、产品规划建议四、目标客户定位1、客户背景描述，购房核心动机、核心价值点、对地块片区的理解；2、各项价值点排序；3、生活状态描述。五、园林、产品附加值建议1、建筑、园林风格建议；2、户型建议一、项目土地属性研究及趋势判断一、总体思路----分三个圈层研究，深入挖掘土地价值。1、项目周边片区的规划及发展；2、项目所在片区与这些周边片区的关系。（道路交通

2、、配套关系等）第一圈层（周边片区分析）1、项目所在片区的规划及发展；2、项目地块与片区内重要配套的关系。第二圈层（项目所在片区分析）1、目标客户来源以及到达方式；2、项目整体形象定位；3、大片区价值点发掘。1、项目产品类型、产品排布原则等；2、土地、景观资源价值点发掘。1）项目红线内土地资源分析；2）地块四周交通情况、不利因素分析。第三圈层（项目红线内分析）1、目标客户群类型，购买用途，未来生活描述2、项目品类定位。3、生活、配套等价值点发掘。1、项目土地属性确定；2、区位、土地核心价值点提炼；3、目标客户来源、

3、类型、购买目的、意向产品初步判断。结论：CLD、CBD、总部中心区、厚街、虎门。10平方公里双层绿色保护圈山水资源丰富15-20分钟车程5-8分钟车程一圈层二圈层三圈层三大圈层第一圈层水濂山周边重要片区分析第一圈层分析1、水濂山与周边片区的关系厚街镇大岭山镇虎门镇长安镇东城区CBDCLD广深高速107国道五环路东莞大道厚大路水濂山片区至厚街：10分钟至虎门：20分钟至大岭山：20分钟至长安：30分钟总部经济至总部中心区：10分钟至CLD：20分钟至CBD：25分钟本案序号水濂山周边片区通行道路所需时间1至总部经济

4、中心区水濂大道、东莞大道10分钟2至CLD水濂大道、东莞大道15分钟3至CBD水濂大道、东莞大道20分钟4至厚街镇中心路、厚大路10分钟5至虎门镇中心路、厚大路、广深高速20分钟6至东城区东莞大道25分钟7至莞城区东莞大道25分钟8至大岭山镇中心路、107国道30分钟9至长安镇广深高速或107国道结论：水濂山片区道路系统很发达，是连接新城中心和厚街、虎门等经济强镇的重要枢纽。从距离和交通到达的便捷性看，本项目的第一层级客户是：东城、厚街、南城、虎门第二层级是：莞城、大岭山、长安。下面分别对几个重要片区的详规和发展

5、作出介绍：第一圈层分析1、水濂山与周边片区的关系1、精品商场2、超市3、酒店4、购物广场大型滨水商业环境1、大型超市2、大型百货3、综合市场4、中式餐饮美食街5、步行街6、宾馆大面积开阔水体1、文化娱乐中心2、露天剧场3、林荫步道，船形广场、滨水广场1、高尔夫练球场2、社区健身活动中心3、游泳池、网球场4、66班中学对外运动场等1、雕塑公园2、36班小学3、林荫道1、酒吧街2、林荫公园3、30班小学坡地与水景结合的生态公园林荫公园约10万平米体育公园约12万平米购物公园约20万平米文化公园生态公园约15万平米购物

6、广场CLD片区详规介绍一、功能定位一个为行政文化、金融商务区服务的、具有完备的公共配套设施和充足的绿地休闲空间、社区活动场所的新型社区，总占地面积2.1平方公里。二、关键信息1、五大核心主题公园，面积和配置如右图；其中购物广场面积相当于1.5个雍华庭商业步行街区；体育公园占地面积相当于2个东莞体育中心。文化公园占地面积相当于30个可园。生态公园占地面积与南城文化广场相当。2、总占地面积214万平米；3、居住人口：60000人；4、首次拍卖时间及地价：预计今年7月，6000-8000元/平米；5、住宅容积率3.15

7、，高密度、高楼层产品为主流。第一圈层分析2、CLD详规介绍购物公园文化公园整体鸟瞰第一圈层分析2、CLD详规介绍一、功能定位集中全市三大中心职能：商业中心、会展中心和商务中心。二、重要建筑（配套）A、文化配套（东莞TOP1）：1、玉兰剧院；2、图书馆；3、高科技展览馆；4、青少年科技活动中心；5、展览中心。B、商业、餐饮配套1、会展国际酒店；2、第一国际商业街；3、沿路中小型酒店、沿街餐饮；C、政府公建1、市政府；2、会议大厦；3、会展中心结论：东莞最高端的文化、娱乐配套集中与此，政府机关所在地，未来东莞市核心中

8、的核心地段。第一圈层分析3、CBD详规介绍第一圈层分析小结：1、客户来源从距离和交通到达的便捷性看，本项目的第一层级客户是：东城、厚街、南城、虎门第二层级是：莞城、大岭山、长安；2、项目整体形象定位位于新城中心，享有最成熟完善市政配套，占有市区内最佳景观资源的东莞富人第一居所。3、大片区价值点发掘。3-1、最完善成熟的文化、商业、娱乐、体育、医疗配套；3-2、与最有文化，