万科翡丽山项目产品溢价能力提升举措

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1、项目附加值提升举措产品1、规划2、园林3、户型4、公共部分5、设施设备豪宅的格调贯穿每个细节6、人防设计7、技防设计8、物防设计安全配套9、周边配套整合10、私家谷地公园11、会所豪华配套由于没有提供项目规划方案图纸，故本次报告暂不提供规划方面的提升建议，但根据世联经验，项目规划是更大化实现项目价值的核心因素之一，因此希望后续能有机会就此与贵司进行探讨，进一步提升项目价值。1规划对于园林的打造，以体现生态豪宅主题为主，重点强调可参与性的细节设计，公共休闲空间与休憩空间为必备点2园林泳池——地面景观焦点位于园林中央，核心位置和独特的建筑形态使其成为整个

2、社区景观焦点半封闭半露天的形态设计——既满足室内室外泳池分别设置要求，又营造独特景观空间体验夏威夷泳池-—异域风情概念架空层架空层架空层架空层泳池地面层体现豪宅气质的园林细节——泳池2“下沉的蓝宝石”——泳池嵌入架空层，透明玻璃体外壳使其成为架空层车库趣味景观；体现豪宅气质的园林细节——名贵树种树龄：大，几十年到百年树型：树干粗壮、树冠舒展、枝叶茂盛树种：多树种组合，有层次感，考虑四季的搭配2别墅及TH产品：现阶段东莞产品水平与深圳尚存在明显差距；高层产品：现阶段东莞产品水平与深圳趋同因此，本项目户型打造可从以下多方面进行改进：空间尺度户型创新舒适度

3、/奢华程度户型3具体户型对比分析详见附件。户型的舒适尺度，较强的空间感高附加值，多车位数细节注重，玄关、高厅、内庭院、步入式衣帽间……别墅空间尺度建筑形式建筑面积（㎡）房型层数开间进深建筑基底面积客厅层高客厅开间主卧层高主卧面积主卧配套面积次卧面积套房个数独栋250-3004213241874.26.73.34233173300-35042-31517-18200-2604.2-662.8-3.826-4024-2716-213400-50052-315.6203004.26.93.83545253>50042-315203205.66.32.835

4、40203联排200-250427.818130-1452.87.82.830-357-1511-151-3250-300538.42322666.332328142300-350439-1018-20175-19066335-4017-2810-182350-400538.417-20150-200683-5.925-3023-2615-191-3建筑形式建筑面积（㎡）地面花园附送系数地下室附送系数露台总附送系数车位独栋250-300150-600>50%150-271>50%316600200%2300-350160-800>46%160-300

5、>46%36-74370110%2400-500200-800>40%200-400>40%127550110%2联排200-25060>25%100-120>47%617070%1250-30082>30%110-150>39%521070%1300-350100-150>30%60-116>20%20-3620060%238充分利用山地，形成可采光的地下或半地下空间，以及叠落的不计面积的花园露台；客厅层高保证在3.2米以上，面积保证在35平米以上，主卧系列（包括洗手间、独立衣帽间、书房）最好在最顶层独立设置，充分体现尊贵性；提高附加值，尽可能多的

6、赠送庭院面积、露台面积、地下室面积，独立别墅赠送面积应该达到建筑面积的50％，联排应该达到建筑面积的30-40％；尽可能增加面宽，提高舒适性；注意室内外空间的结合，如内庭院（完美解决进深大，通风采光差）别墅户型设计原则3薄体设计：全阳光和户户“穿堂风”6米高户内全景观交通格局：公共交通空间和公共环境空间的舒适度电梯井设在建筑体外开放空间：使之与户外生态环境体系和空中院落体系紧密相连空中的别墅生活，人性化的产品设计无敌景观客厅与主卧，视野开阔，居高临下高层户型创新310创新关键点：生态走廊+户内花园系列错层露台入户花园专属私家电梯共享大院+私家院落设计

7、基本理念超级无敌视野超级的空间享受（如多面采光、阳光室、空中花园、绝对的通透性）豪华功能享受（如桑拿房、景观卫生间）绿色走廊系列:环绕型/可参与性（观赏型+使用型）的花园组合1322阳光早餐厅4独立客房3高层户型创新庄严经典公共部分主入口营造广场的庄重和神秘感用喷泉或巨石、大树作为主入口标志，将小区隐藏其后，避免一眼看透。切忌主入口广场设置开放型露天大广场欧式宫廷大门：气势营造以庄严、典雅的大门封闭感，建立与外界的区隔，凡人不敢逾越的距离。4从广场到达会所的主入口通道建立豪宅形象标签.主入口道路仪式感情景示范区——树阵景观大道集合天然树种精心打造，全

8、景开放式设计布局，创造生态住区的绿色互动空间，体现足下的精致尊贵和进入社区的仪式感。主入口通道4地上地下双大