东莞万科翡丽山项目营销策略豪宅中心城区品牌开发商

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1、深圳中原荣誉出品翡丽山·营销策略案·别墅>>序>>思考一在第一轮提案中，我们扮演了什么角色>>思考二影响营销策略的核心要素：目标客户置业决策过程>>思考三市场的试金石：标杆竞品的寻找及借鉴意义>>思考四分拆项目营销策略总纲及加速生产下的营销策略>>思考五深圳市场与翡丽山的关系翡丽山营销策略体系AnalyzeSystem*序*

2、辗转于“城”的历史

3、东莞，春秋战国时，属“百粤地”，城之历史，辗转千年。寮叭镇的西溪古村，始建于明瓦与楞，梁与栋，沧桑洗颜，琉璃依旧明艳；千年城邑，之中居者，在建筑中，娓娓

4、道来，传承的韧性与执着袁崇焕，字元素。明栋梁才。岁月波澜，城之气节，更见之于脊梁之才；从明·元素忠贞，到清·少穆忠烈从林冲抗日，到鹤年抗战这座城，留下英雄印象今日，纵使人已逝，江山变，容颜换，城之脊梁仍在代出时。

5、城之历史，曾是人之精神的历史

6、2007年，“财富”，早已跃然为东莞居者的符号，翡丽山，全新待发。“现代化”情结支配下为文化“超市”“贫乏的人文素养”“饥饿的内涵”“失落的城市精神”而反思的时候正当这个社会开始对在这份策略提案的背后，我们遍访那些执着于东莞现代社会前行巨轮中的“城市脊梁”

7、，在与他们共同回忆过去、沉思生命追求的过程中，真切的感受到，他们对于获得片刻的精神回归的渴望。高尚居住不只是高价格、高炫耀、高冲突，重新思考、重新观察、重新沉淀、重新归属。更重要的是，找回从容儒雅、细腻而执着有力的脊梁精神，找回在一个时代和另一个时代之间，翻滚在这个群体内心的精神和谐。

8、谨以此案，献予新东莞的城市脊梁

9、Dedicatedto“MainstayofTheCity”*正论*第一个思考……之前的研究工作，我们到底扮演了什么角色？Director？Drawer？or>>序>>思考一在第一

10、轮提案中，我们扮演了什么角色>>思考二影响营销策略的核心要素：目标客户置业决策过程>>思考三市场的试金石：标杆竞品的寻找及借鉴意义>>思考四分拆项目营销策略总纲及加速生产下的营销策略>>思考五深圳市场与翡丽山的关系翡丽山营销策略体系AnalyzeSystem

11、成果回顾

12、Valuesystem山体保护区山体坡地山体坡地水体景观注：地块景观区域动线分析（示意图）横向景观资源评定：原生的中心围合式的多景观组团布局①②③山体坡地外围景观圈④水塘中心景观⑤⑥小区域景观组团竖向景观资源评定：外高内低的风水宅

13、基坡地山体的可触及性山体包围下的水体核心南北贯通风向流动基本指标：容积率为1.5（建筑红线内的容积率达到了2.1，18层限高）会所：2500平米，小区共用1个会所，会所功能已经确定幼儿园：3000平米产品：小区共2800户酒店式公寓：外向户型45平米、内向户型55平米，一房一厅60平米，一层为商铺，层高6米，共4500平米左右。1500户高层：三栋——两梯三户面积段：为190平米，150平米、258平米，1000户左右；靠农民公寓的一排——朝外150平米，朝内180平米别墅产品：底层架空连排（4

14、联排40套）280平米、独立380平米，靠山15栋，2部电梯①②③④⑤⑥景观动线①区域标示A/项目信息概况中原挖掘的项目价值体系排序莞深一体化的发展大势，将为莞城人打开全新的视野，成熟的操盘模式既为本项目推售带来机遇，但也将提出更大的挑战；5城市区位发展价值东莞，站在珠三角经济发展的脉动之上；具有对于东莞的最大辐射能量的深圳，通过四大新城的规划，将城市边界进一步外扩，莞深市场融合将进一步调节购买力区域分布；1片区规划发展价值中心城区板块，新CLD的发展，将成为未来五年内汇集东莞城市注意力的焦点同

15、时也将辐射性带动泛新CLD水濂山片区价值的级数式增长RBD、ZBD、泛CLD豪宅居住圈，城市核心原生山水资源保护区域。4城市生态豪宅综合体联动价值翡丽山涵盖别墅、高层、公寓、商业，多种物业类型的价值联动关系密切。地块景观资源可高度园林化；精装修所带来的溢价空间；园林与公共空间的豪宅打造；品牌物管与生态智能化的差异化竞争优势。2产品可实现价值3万科品牌价值B/项目所具备的城市生态豪宅价值目标客户特征关键词注解背景年龄：30-50行业：自由职业、跨企高管、国企高管、私企主等置业角色：决策者、左右大局

16、家族财富力量雄厚或有着丰厚的经济来源具有莞城情节的传统富贵之家，上升的新兴代深圳万科品牌的追随者多置业经历，稳重不轻易作决定相当部分是企业的决策者或高层管理者用途前期投资或兼居住为主后期居住、收藏为主前期投资客带动热销氛围后期成为限量珍藏的珍品置业价值点排序品牌、圈层、配套、安全私密感、资源目前客户认知本项目的直接价值是品牌、自然资源置业排斥点排序升值空间、担心市场前景水濂山片区规划的实现速度是阻碍项目价值提升的最大障碍对本项目期待媲美旗峰天下的顶级豪宅项目东莞的顶级富人豪宅聚居地客户圈定新兴资