论中国预告登记制度

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1、论中国预告登记制度摘要：预告登记制度是一项关系百姓自身利益的民法制度，是不动产登记中的一项重要制度，对保障当事人的权利、保护不动产交易安全、维护市场信用具有重要作用。其性质是债权物权化，赋予发生物权变动的债权请求权以物权的效力，以保护特定债权的实现，从而平衡物权变动中各方当事人的利益，结合我国《物权法》中关于预告登记的规定，分析预告登记制度的立法动因、性质、适用范围、效力，并结合其他国家和地区的做法，借鉴实践经验，指出了预告登记应该进一步明确的几个问题。关键词：预告登记；特征；性质；适用范围；效力 目录一、预告

2、登记制度的立法动因1二、预告登记的概念与特征2（一）概念2（二）从属性2四、预告登记的适用范围5五、预告登记的效力5（一）保全债权的效力5（二）保全顺位的效力6（三）警示的效力6（四）破产保护效力6六、预告登记应明确的问题7（一）预售人的权利7（二）失效和注销7（三）重复登记8（四）审查内容8（五）发生基础9结论9参考文献9引言预告登记制度完成了债权的物权化，它将物权法理论和债权法理论结合在一起，对于民法制度是一个重要补充和完善。因此，自该项制度创立以来，迅速遍及世界各国的立法领域，被大多数国家采用。德国民法中

3、有预告登记与异议登记；日本有假登记与预登记；瑞士则有债权的预登记、处分权限制和暂时登记。前两种的作用等同于德国民法的预告登记，暂时登记等同于于德国民法的异议登记。债权请求权的准备登记就是预告登记。其作用是保全和警示关于不动产的请求权，先买权、买回权、购买权、用益和使用权、使用租赁权等债权均可预登记，登记顺位也可预先保留。预告登记制度保护了债权及物权请求权。在不动产物权的变更过程中，当事人可以自行约定附条件或者附期限。权利人具有要求不动产物权人移转物权的请求权，但该请求权只是具有相对性的债权，缺乏可以对抗第三人的

4、法律效力，假如原不动产物权人不按规定兑现约定，又将物权给予第三者并且做了登记，那么就造成了同一物权上债权和物权并存的情况，按规定物权是优于债权的法律原理，那么后来登记的第三者就具备了物权权力。债权人只能追究债务人的违约责任，不能要求债务人履行原约定的物权义务。然而，如果建立了债权物权化的不动产预告登记制度，那么不动产物权人的违约行为，若妨害预告登记的请求权，违约行为即为无效行为，由此可以看出不动产请求权因为有了预先登记而得到了真正的保护，债权人能切实地实现债权，也能有效地平衡不动产变动对方当事人的利益关系。我国

5、的《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者本来应该登记却没有进行登记的，并且时间超过了3个月，那么预告登记就失去了应有的效力。这是来自《物权法》的新规定，也就是所说的预告登记制度。该项制度对预告登记有了比较完善的规定，如应用范围、适用条件、法律效率的发生与消失等等。10一、中国预告登记制度概念与特征 （一）概念所谓预告登记制度就是提前登

6、记关于保护不动产物权的请求权的制度，和其他的不动产物权登记是有区别的。它不是现实的物权变动，而是针对于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记制度的建立杜绝了出卖人“一物二卖”的情况，保护了买受人的合理权益，实现了不动产物权变动向债权转变的债权请求权。 （二）从属性预告登记的从属性指的是对债权请求权具有依附性，请求权的所属关系发生改变，预先登记也会出现变动；请求权转给别人了让或者是没有了，预告登记也会相应发生变化，最终形成的是登记手续。《物权法》第20条第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记

7、之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”也就是说，如果债权请求权在某些情况下，可以导致预告登记制度无效，如履行权、免除、债权合同无效等等原因而消失时；第二种情况就是不动产因法院的的判决、政府的征收而办理了新的登记时，预告登记也就失效了。不过，预告登记失效了，请求权并没有失效。　　 （三）预告登记的性质 我国《物权法》中没有规定预告登记的性质。在中国，法律界人士对于预告登记的性质主要有以下三点：预告登记同时具备债权和物权的双重性质，因此不能给预告登记的性质做出实质的规定，只能在土地登记册上公示，这样就能保全对

8、不动产物权的请求权，预告登记制度就具有一些物权的效力。这一观点的主要用意是为了保全请求权，预告登记具备了形式意义上的性质和实质意义上的性质，这一观点只是提到了预告登记形式意义上的性质，不能体现实质意义，所以比较片面，不能全面代表预告登记制度的性质。预告登记的权利是一种债权，同时又具有物权的性质，是一种准物权。这种说法是指权利人在今后某种条件下能够获得所有权或其他物权的权利。目前尚未有法