如何做好小区物业管理服务工作

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1、如何做好小区物业管理服务工作——1234工作法2014-01-07 马顺宏 物业管理资讯回复“8”查看物业公司年终总结专辑回复“1”查看全国物业管理从业人员岗位培训事宜回复“y+姓名+手机号码”报名物业项目精细化管理课程班回复“9”查2014日历--------------------------------------据统计：上海市物业居住小区已逾万个，建筑面积逾五亿平方米。随着许多物业公司把企业做大做强的决心，物业管理的面积必将进一步扩大。做大易，做强难。若要难变易，小区经理管理层的强不强，是一个举足轻重的关键，也是我们物业能否立足市场生死攸关的事情。　　作为一

2、个物业居住小区，是政府社区化管理中的一块实体；作为一个小区经理，纵向有政府的政策和各部门的指导；横向有居委会、业委会的协调，物业服务涉及到广大业主的民生，其服务内容广阔到几乎没有边缘。俗话说：思路决定出路。本人根据15年物业管理和5年业委会负责人的经历，教训和经验的经历，试归纳“一、二、三、四”的工作方法，供同行人参考。一、定位：一个诚信服务的角色　　物业公司与业委会一旦签订了《物业服务合同》进驻该小区后，就意味着进入了角色，要全面屡行《物业服务合同》约定的各项义务权力，执行好收费标准和行业标准，开展《上海市物业服务分等收费标准》规定的服务。作为小区经理，要把这五项

3、服务收费标准内容进行分解，编制出对应的服务方案、工作标准、工作流程、工作记录、检查讲评等内容的工作制度。这个工作制度覆盖了全部服务责任、保证服务项目的完全落实。这是小区物业服务的主线条和依据。　　为了体现规范，除工作制度外，还要有与收费等级相匹配的数种便民（无偿）服务，具体内容要业主看得到、物业做得到，又要与业委会协商是当前紧迫解决的事项。　　为了体现诚信，往往有许多在《物业服务合同》外而又必遇的事项。比如：1、高空坠物现象；2、空调滴水外管的安装和定期维护；3、晒衣龙门架统一为伸缩架；4、不要在共公部位安装电视天线等管理难题。作为物业服务一般采用：（1）每年定期普

4、查，尤其在台风暴雨高发期间；（2）在业主安装前给予提示；（3）收集、豋记业主的报告，及时勘查，给相关业主的书面通知；（4）为业主提供空调等专业维修电话和联系方式；（5）重大事情与业委会、居委会求得协调和支持。这些工作因含糊不得、避不开就要做细致，避免因“不作为”而激怒业主，影响各类费用的收缴。在做这些事中体现出物业的“诚信”。诚信是企业的立身之本，真如周总理说过：“世界上最聪明的是最老实的人，因为只有老实人才能经得起事实和历史的考验。”二、二个负责：向业主负责向物业公司负责　　物业的第一特性是不可移动性。小区是我们物业生存的地方，要长久生存下去，就必须向业主们负责。

5、做到负责，通常有这三方面：　　1、居住小区内维修项目要做得价廉、质好、透明度高。一般性维修在委托范围内及时做好，有清楚的时段性清单；抢修性项目先做后报或边做边报业委会；金额较大项目在按合同规定让业委会参与走程序，这样的项目请业委会一起共同定方案、共同选聘施工队、共同签合同、共同验收、共同确定付款方式的“五共同”，前面“功课”做好了，后面一切顺利了。　　2、及时处理小区内违章违规现象。在小区内此类现象不断发生：如外墙上空调滴水管不入总管、在外墙上擅搭鸽棚、高楼安装晒衣龙门架﹑顶层晒衣被、放盆花等。对这种现象（1）要有《业主管理规约》中明文约束；（2）物业要管得越早越好

6、；（3）在劝阻和排难中与居委会、业委会联手做容易奏效。　　3、每年二次公布小区的公益性收支和维修资金帐目。公布时注意准确无疑义，这样事情做得清清楚楚，资金用得明明白白业主们才放心。　　总之维修好、无违章外观好、资金帐目清使小区的综合价值高了，从最大程度上保障了业主权益。　　向物业公司负责。因为公司是物业人员的依附单位。我们的做法是：1、千方百计完成份内的服务内容，力所能及承担份外事，以保证物业各类费用的收缴率。任何时间、任何事情与业主不“口角”，“多种花不栽刺，多帮助不索取”。对暂欠费的业主及时了解想法和解决困难，用勤、情、理来操作，切忌欠费“滚雪球”越拖越大，要有

7、紧迫感，要用心去做。2、对不尊重物业人员的行为，坚决正当维权。我们有一个小区安保在制止一个年轻车主违规停车时，一言不合被车主打折了肋骨。我们立即赶到现场。一方面开验伤单送医院就诊；另方面与居委会、打人者长辈取得联系，肇事家人要求协商，最后在合情、合理、合法基础上进行了赔偿处理。总之：服务好促进收费率高、让物业工作人员工作有尊严，二者不偏废。　　在许多时候，业主利益和公司利益难免有冲突时，就凭我们的法律和良心这二个法码进行平衡，而沟通与协调是最好的出路。三、三个理念：貭量理念风险理念人性化理念　　1、服务质量的理念。一个小区经理经营着一方天地。这块天地政府各部门的