中海南汇电信园1号地块市场报告

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1、中海南汇电信园1号地块市场报告PART1：项目分析PART2：市场研判PART3：项目定位中海南汇电信园1号地块市场报告地块分析——项目位置秀沿路②③外环线杨高南路①电信园区①本项目地块②绿地地块③保利地块中海南汇电信园1号地块占地：131232平米总建面：17><57478平米容积率14>>.2土地性质：住宅建筑密度：30%绿化：3<5%74/90地块分析——地块现状及周边环境本项目位于上海外环线以外，四至范围为：南至南汇电信园B区、北至外环绿带东至绿地的2号地块，西至南汇与浦东区界地块北向视界地块内靠南的小河地块内小水塘地块内芦苇丛有利于小区水景景观营造地块南向电信园B区，园

2、区整洁大气地块分析——地块现状及周边环境地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎产品结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值配套条件商业配套尚不健全，主要商业设施集中在康沈路沿线，但教育配套资源丰富经济指标总体适中，容积率不高，景观资源需进行一定优化，但产品创新空间大区位条件周康紧邻浦东的三林和北蔡板块，是南汇最靠近市区的板块，借助板块的成熟度，能有效提升项目市场认知度，但同时也受2、3号地块项目的阻截地块条件地块容积率较低，利于拉升产品档次交通条件出行交通动线主要依赖地面道路及高速公路，通畅度不高，成本较高。公交系统较弱。环境条件水系资源，利于项目整体品质的拔升地块分析——地

3、块初步研判项目地块SWOT综合分析优势：项目周边有康桥工业区、电信园、为客户导入提供资源周边名校林立，具有国际化氛围临近主干道杨高南路和外环线容积率低，容易提升产品档次开发企业的品牌优势劣势：地理位置边缘化，影响客群导入；项目周边配套尚不健全上南路外环线至杨高南路段只有两车道、路况较差，且车流量比较大，易造成堵塞机会：周康板块日益成熟，客户板块认知度高。城市进程中被迫郊区化的客群量增大；整体及地区别墅类市场行情趋暖，供求关系紧张，为开发别墅类产品提供支持威胁：由于本项目地块与其余两块地启动时间差不多，因此客群将受到2、3号地块以及板块内其他竞争项目阻截；道路动线不畅（无轨道交通）

4、;上海整体房地产市场观望气氛浓郁，不少楼盘打折销售，对购房者心理产生较大地块分析——地块初步研判PART2：市场研判市场环境分析板块属性界定借鉴案例分析经济飞跃：中国经济仍处于高速发展循环。人口红利：人口出生高峰期所形成的需求高成长期。外资：人民币继续升值，外资将“千方百计”绕过壁垒进入上海市场。城市升级：世博会驱动上海城市发展迎来高速国际化阶段。未来高速城际交通驱动长三角2小时城市圈的形成。上海的中心都会城市聚集功能升级。基本面良好市场面临转型拐点在宏观调控的影响下，市场面临转型拐点、回归价值基本面为大势所趋。一级市场供给大增，二级市场观望和三级市场回调乃至局部崩溃奎显示200

5、<5年一波宏调后行情基本结束，虽然公共住宅、物业税等一系列可变因素导致新的形势尚不明朗，但市场走势拐点已十分明显。二级市场价格刚性一时难以改变，但市场转型也不可避免。在价格刚性下的条件下，从07年的关注溢价，08年回归性价比、提升客户满意度成为市场主流。宏观环境背景分析04-0<5年土地供应紧缩是今年市场供不应求的一大原因，为了从根本尚缓解供求失衡状况，预计2008年将在07年的基础上土地供应量将继续放大。但对于目前上海地价的不断攀高，如何解决“面粉贵过面包”导致的楼市负面效应，加大对开发商大量闲置土地的处置力度，成为中央宏观调控着力解决的重点，也是政府面临的一大考验。由于土地市

6、场供应依旧以外环为主力，本项目面临的竞争不容忽视。08年供应量将继续放大，结构仍旧不平衡一级市场分析受03-07年的土地出让和宏观调控影响，商品房市场上0<5年供给大于需求，07年需求的爆发使得供应更加趋紧；08年供给会有小幅增加，但是由于宏观调控的影响，需求受到压制，所以08年市场回归理性，供求相对平衡。二级市场分析市场趋于理性未来市场的主力整个2007年，基本可以以9月份为界限，划分成大热和观望两个阶段，10月后成交量不断走“下坡路”，市场仍会处于消化期，上下家博弈现象加剧，成交情况不会有明显改善。预计，2008年4-<5月僵局会打开，二手房进入稳步合理发展阶段。二手房成交量

7、方面，由于今年住宅项目供应逐渐减少，加上开发商拿地的困难将导致他们推盘速度的放慢，一手房供应量持续减少，因此，二手房成交量超过一手房的趋势在2008年后将更加明显。区域方面，土地稀缺的独特性质，将使得内环内房源不断减少，房价自会愈发坚挺。其中，性价比高的豪宅和别墅等，将愈发受到青睐。户型方面，“70、90”政策的效应，将在2008年得以较为显著地体现。外环两侧区域内的小户型，供应量或将扩大，房价在政策的引导下，不会出现太大波动。而从今年一季度开始的中环内大户型热销现象，将随着二次