中海08号地块竞标报告

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1、第一篇解读91-91-第一部分解读地块在对本项目的战略理解时，我司先对项目的背景和地块现状做了分析和考查，对本案资源进行审核，进一步开展资源整合的研究、论证和挖掘。一、地块概况1、地块基本资料苏园土拍（2005）08号地块位于园区金鸡湖畔，苏州新CBD北，占地面积107495.98平方米。该地块南临现代大道，西倚华池街，东临星湖街，毗邻江苏最大外资医院九龙医院；步行五分钟可达金鸡湖畔，车行五分钟可达湖西商圈。地块占地面积107495.98平方米，土地用途居住，绿地率≥50%，建筑密度≤25%，容积率≤1.4，起报总价为32360万元，成

2、交总价为3.5068亿元，楼面地价为2330元/平方米；于2005年12月29日为中海地产拍得。核心提示：l邻近金鸡湖畔，地理位置较佳；l与湖滨一号并举，易营造规模效应；l规划指标指导产品初步适宜花园洋房、小高层、高层。91-91-2、地块现状核心提示：l地块平整，易于规划；l邻近金鸡湖畔，可作为周边环境优势加以利用。3、地块四至情况北面：大连兴发01、02地块及远处工业厂房西面：雅戈尔·未来城东面：九龙医院南面：园区管委会西南：国际博览中心91-91-核心提示：l园区管委会的迁入，为湖东发展驻入活力，区域价值日益突显；l国际博览中心为

3、苏州重要会展举办地，对积聚地块周边人气作用显著；l湖滨一号和雅戈尔·未来城的建成及入住将为地块周边营造较为浓厚的居住氛围；l地块附近配套较缺，目前居住较为不便；l地块优势一般，产品定位多样性和高性价比是关键。4、地块周边交通情况本案东面：星湖街西面：华池街南面：现代大道核心提示：l周边道路交汇，可快速通达苏州各个区域，车行便利；l目前有2、219、812、47、28等公交线路经过，白天出行较为便捷。91-91-二、项目战略理解和论证思路项目战略理解和论证思路a)如何借助园区已积累的居住品牌价值吸引更多的目标客群？b)如何借助发展机遇，吸

4、引更多的周边客户？提升人们对区域认同的同时认同该项目产品？c)如何抓住市场时机，填补市场需求？d)如何通过形象定位和产品多样化来打造高品质楼盘，从而迎合现代人追求高品质生活的口味？e)如何借助园区特有的价格诱惑力吸引更多的周边客户？f)如何在激烈竞争中，突出产品的卖点，在吸引客群的比例上占有优势？g)如何借助日益发达的交通和日益完备的配套来吸引更多的外地区域（如上海）的客户？a)从对周边玲珑湾等楼盘的客源分析寻找本案成败的关键点——对园区高品质生活环境的追捧；b)从产业分布格局来看，园区在政府的规划及政策引导下，已自成苏州新核心区，区域

5、价值飞速增长，园区产品炙手可热；c)从市场产品的演进和成熟情况来看，园区中小高层和高层是湖东房地产市场的主导产品，且随着人们认知度的提高，人们对小高层、高层的接受度也正越来越高，市场需求不断上升；d)从客户心理需求来看，随着人们生活水平的提高，人们的住宅消费理念已由简单居住上升为对生活档次的追求；e)从园区的价格走势来看，园区近年来房价平稳上升，且与其他区域相比对客群有较强的吸引力；f)从园区近来的土地放量来看，土地放量巨大，且湖东将成为未来两三年内房地产商争夺的主战场；g)从地块周边的交通和周边的配套来看，随着园区规划的东进和政府的大

6、力扶持，湖东的交通和配套将会越来越完备，区域发展速度将日益加快。核心提示：牢固的舞台，来自于四大稳固的支柱：支柱一：开发商的愿景和实力支柱二：地块资格和挖掘潜力支柱三：宏观环境的支撑及走势支柱四：市场变化的掌控能力核心提示：牢固的舞台，来自于四大稳固的支柱：支柱一：开发商的实力和品牌价值支柱二：地块资格和挖掘潜力支柱三：宏观环境的支撑及走势支柱四：市场变化的掌控能力下面的章节将根据产品的初步方向和问题点依次展开整个分析过程，为项目的定位提供严密和科学的论证。91-91-第二部分解读城市一、地理概况苏州市东临上海、南接浙江、西傍无锡、北依

7、长江，河流纵横、湖泊众多，太湖、阳澄湖、昆承湖、淀山湖镶嵌其间，京杭运河贯通南北。图1-1苏州地理位置图全市面积8488平方公里，市区面积1650平方公里，其中老城区14.2平方公里。下辖5个县级市：常熟市，张家港市，昆山市，吴江市，太仓市；7个区：沧浪区，平江区，金阊区，吴中区，相城区，高新区、虎丘区和工业园区。全市共有镇88个、街道24个、行政村1725个。苏州地理位置优越。沪宁铁路和沪宁高速公路贯穿东西，京杭大运河连接南北，境内河港密布，公路四通八达。横卧北侧的长江是通往外地的重要水运干道。位于长江下游南岸的张家港港、常熟港、太仓

8、港都是国家一类口岸。核心提示：苏州地理位置优越，位于长三角商圈，东接上海的发展辐射，南受浙江的经济影响，整体发展蓬勃向前，具有很强的城市竞争力，这为本案提供了良好的城市大背景。二、产业布局以“第二产业”为主