中海地产杭州滨江区 地块市场研究报告

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1、中海地产杭州滨江区76#地块市场研究报告中海地产杭州滨江区76#地块市场研究报告因为思考文三路目前的交通状况如何？杭州目前的交通状况如何？两个字：糟糕一条地铁线多元化城市区域中心四个字：非常糟糕X使外部城市或者卫星城也具备中心城市的特定功能和完整属性，这些区域城应该根据分工不同具备不同性质的城市功能，一个城市应该而且必须有不同的中心。杭州人目前去哪里购买数码产品？文三路文三路方便购买？没有其他的地方可去X思考滨江的居民目前去哪里购买数码产品？只能去文三路滨江目前整体入住率不足20%，未来入住的群体去哪里购买

2、数码产品？随地铁开通的时间越来越近，新近迁入滨江的人群会越来越多，这些人布置新家去哪里添置家电？滨江的常住人口及工作人口非常年轻化，正处于精力旺盛的时期，他们去哪里休闲娱乐，享受美食？我们坚信，滨江一定会出现这样的商业区，能够解决上述所有问题。3C-Mall文三路电子街的发展历程回顾高校云集IT企业孵化基地城西居住区商业中心贵族商务区ABD商业部分最终构成商圈界定滨江区各3C类产品卖场商圈辐射产品分类商品价值更新频率购物行为的种类出行距离家电类家庭耐用消费品比较高每年或几年单一目的比较购买车程30分钟手机个

3、人耐用消费品比较高经常，一年几次单一目的购买车程<#004699'>15－30分钟电脑个人或家庭耐用品比较高每年或几年单一目的比较购买车程<#004699'>15－30分钟商圈界定本项目核心商圈人口组成原住民引进各类人才高校师生新建成小区居民商圈界定核心商圈消费人群规模分析原住民－浦沿街道部分，长河街道部分新引进人才－主要IT企业从业人员商圈界定核心商圈消费人群规模分析各高校师生新建成小区居民小结：我司估算，本项目核心商圈人口数量约<#004699'>180000人，其中包括了原住民约50000人，园区从业

4、人员约75000人，高校师生40000万人，购房新迁入人口约<#004699'>15000人。商圈界定核心商圈消费能力分析注：上表仅包括本项目周边已建成小区人口；单位商品价值为经验值判断，需求量根据已成交户型判断。注：上表中部分数据来源于相关行业机构调查；人口数量包括了园区从业人员约75000人，高校师生40000万人，原住民约50000人，购房新迁入人口约<#004699'>15000人。商圈界定核心商圈消费能力分析注：上表中相关数据为我司初步调查估计值；企业数量来源于滨江区统计年鉴，家庭数量包括圈层内原

5、住民和新迁入家庭，个人包括园区主要IT从业人员和已入住建成商品房居民。注：上表中人均消费数据来源于杭州2006年统计年鉴小结：本项目辐射范围内，核心商圈年均消费额估算为：66779万元3C-Mall物业体量体量定位流程：根据商圈大小及商圈容量确定主力店及次主力店的体量；根据mall业态比例及相互之间的联动关系确定配套餐饮及娱乐设施的体量；确定3C-Mall其他配套的体量。3C-Mall物业体量主力店及次主力店体量建议：本项目不属于市级中心商圈（人均商业面积约<#004699'>1㎡），亦不属于区级中心商圈（

6、人均商业面积约0.5㎡），商圈级别较低，根据经验人均零售业占有面积最好不大于0.3㎡。根据杭州主要年份市区城镇居民家庭人均消费性支出结构分析结果显示，各类零售商业占消费性支出的39.5%，而3C类商品及服务占消费性支出的约<#004699'>10%。根据前述本项目未来商圈内人数<#004699'>18万，人均零售业占有面积不超过0.3㎡，零售类商业中约有25%的面积可用于提供3C类商品及服务，估算得本项目主力店及次主力店的营业面积大致为<#004699'>13500㎡。主力店及次主力店体量估算–需求层面3C

7、-Mall物业体量主力店及次主力店体量估算–经营商拓展层面主力店及次主力店体量建议：结合经营商拓展需求及物业所处位置，本项目主力店及次主力店基本能满足商家要求，即主力店专业数码卖场营业面积约<#004699'>10000㎡，次主力店家电卖场营业面积约3000㎡。按60%计3C-Mall物业体量Mall业态黄金比例业态比例建议：根据Mall业态的黄金比例估算，本项目餐饮部分的营业面积应该在5200㎡左右，娱乐部分在7800㎡左右；但针对滨江最缺乏的商业业态的专项调查显示，客户需求层面，三大类别的比例更接近于4

8、：3：3。故需要对估算值进行修正。商场得铺率55%~65%3C-Mall建筑面积40000~45000㎡3C-Mall楼层商业分布3CMall案例分析–文三路3C类卖场规模及布局文三路马腾路保墅北路教工路学院路西溪数码港颐高数码广场颐高旗舰数码广场高新数码城高新电脑城3C-Mall楼层商业分布3CMall案例分析–文三路3C类卖场规模及布局开业时间项目规模经营范围颐高数码广场2000年3月30日建筑面积<#004