资产评估案例分析(一)

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1、《资产评估》案例分析（一）1、被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据了解，该机器设备现尚无换代产品，该设备账面原值10.2万元，经检验资料，该设备当时购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本0.2万元。据对同类型机器设备的调查，现在购买价比2年前上涨了20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%；购建成本中间接成本占直接成本的百分率不变。根据以上资料，估算该设备的重置成本。解：购买价=8（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.41+40%）=0.56（万元）直

2、接成本=9.6+2.88+0.56=13.04（万元）间接成本占直接成本的百分率=0.2/（8+1.6+0.4）100%=2%间接成本=13.042%=0.26（万元）重置成本=13.04+0.26=13.30（万元）2、某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产全部用于抵充负债，经预测得出3年内各年的预期收益分别为600万元，800万元，400万元，适用的折现率为6%，试确定该企业3年内的收益现值总额。3、解：收益现值总额=600.+800.+400.=566.04+712+335.84=1613.88(万元）310、对某企业进行预测，得知未来前５年收益分别为

3、６０万元、５０万元、４０万元、５０万元、２０万元，以第五年的收益额作为第六年以后的永续年金收益，折现率和本金化率选用１０％，按分段法计算其收益现值。解：第一段收益现值＝６００.９０９１+５００.８２６５+４００.７５１３+５００.６８８０+２００.６２０９＝１７２.７４１（万元）第二段在第六年初的本金化值=20/0.1=200（万元）第二段本金现值=2000.6209=124.18（万元）预期收益现值总额=172.741+124.18=296.921（万元）§4、被评估设备购建于1985年，原始价值20000元，1990年和1993年进行两次更新改造，主要是

4、添置一些自动化控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年对该资产进行评估，假设从1985年至1995年每年的价值上升率为12%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年，求取该设备的更新成本、加权更新成本、加权投资年限及成新率。解：§解：§（1）调整计算现行成本（即更新成本）§投资日期原始投资额价值变动系数现行成本§1985年200003.1162200元§1990年30001.765280元§1993年20001.252500元§合计25000__69980元§（2）计算加权更新成本§投资日期现行成本投资年限加权更新成本§1985年62200

5、元10622000元§1990年5280元526400元§1993年2500元25000元§合计69980元—653400元§（3）计算加权投资年限§加权投资年限=653400/69980=9.3（年）§（4）计算成新率§成新率=6/（9.3+6）×100%=39.2%§5、10被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，（1）如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨；或（2）每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整期预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%，生产线的规模指数为0.

6、6，根据所给条件估测可能出现的经济性贬值额及经济性贬值率。解：经济性贬值额=（100×10000）×（1-25%）×（P/A，10%，3）=750000×2.4869=1,865,175（元）经济性贬值率=[1-]×100%=[1-0.81]×100%=19%1、（1）估价对象概况：该房地产为一幢被租用的二层楼房；土地总面积为360平方米；建筑物总面积为340平方米；建筑物结构为钢筋混凝土结构；土地使用年限为80年，从1980年5月起计。（2）收集的资料：月租金收入45000元，订约日期为1980年5月；附近类似房地产于1995年3月出租，月租金65000元

7、；建筑物的重置成本4420000元，原值为3000000元；管理费以年租金的3%计；房产税按建筑物原值减扣30%后的余值的1.2%交纳；其他税费约为年租金的14.5%；建筑物的还原利率为7%，土地的还原利率为6%，房地产的综合还原利率为10%。（3）评估要求：评估出该宗房地产在1995年5月的价格以及该宗土地在1995年5月的单价。评估过程：（1）计算总收入总收入=65000×12=780000（元）（2）计算总费用①房产税：3000000×（1-30%）×1.2%=25200（元）②折旧费：年折旧费=4420000÷80=55250(元)③管理费:7800

8、00×3%=23400(元)④其他税费:780000