资产评估案例分析论文

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1、---------------------------------------------装------------------------------------------订-----------------------------------------线----------------------------------------班级10审计2班姓名学号-广东商学院答题纸课程资产评估　2012－2013学年第2学期成绩　评阅人评语：＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

2、＝＝＝＝＝＝＝＝＝（题目）资产评估案例分析——房地产市场法评估（正文）一、资产评估基本理论与框架（一）资产评估基本概念：资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。作为一种评估过程，资产评估涉及十项基本要素：（1）评估主体（2）评估客体（3）评估依据（4）评估目的（5）评估原则（6）评估程序（7）评估价值类型（8）评估方法（9）资产评估的假设（10）资产评估基准

3、日。资产评估是对资产重新估价的过程，是一种动态性、市场化活动，具有不确定性的特点，其评定价格也是一种模拟价格。资产评估作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业，在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用。13（二）资产评估基本理念：资产评估有两个基本理念。1.评估目的决定资产评估价值类型，同时资产评估价值类型制约评估的方法。评估特定目的不同，资产评估价值含义也不一样，表现为不同的价值类型。价值类型是资产价值的具体表现形式，体现资产价值属性，不同价值类型因属性不同，评估方法是实现资产价值属性或价值类型的具

4、体途径和方式，因此价值属性或价值类型必然决定于评估方法选择和使用。举例如下：评估目的价值类型评估方法资产保全重置成本重置成本法产权交易市场价值市场法投资评价收益现值收益现值法破产清算清算价值清算价格法2.资产评估是对额定产权的评估资产评估就是通过专业机构（评估所专业人员）对资产的现值进行的评价和核定，而资产本身就是产权人权利的物化形式，产权人则是资产的所有人。对资产的评估，实际上就是对产权权利的评估。（1）产权界定决定资产评估的范围（2）产权交易类型决定资产评估方法（3）产权界定说明提示了评估结论的风险二、资

5、产评估三大方法的适用范围和评估公式（一）成本法成本法的理论基础是生产费用价值论，该观点认为资产的价值取决于购建时的成本耗费。评估思路是先计算被评估资产的现时重置成本，即按现时市场条件重新购建与被评估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费，然后再减去各项损耗。成本法的评估思路是先计算被评估资产的现时重置成本，即按现时市场条件重新购建与被评估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费，然后再减去各项损耗。成本法基本评估公式：被评估资产评估值=复原重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值适用

6、前提：1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重臵全新资产具有可比性；2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重臵成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；3、形成资产价值的各种损耗是必要的；4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。适用范围：该方法的运用一般来说没有严格的前提条件，无法计算收益的资产以及找不到参照物的专用资产的评估均可以使用该方法。因此，重置成本法既可以

7、用于评估资产的市场价值，也可用于评估资产的非市场价值。1．重置核算法重置成本=直接成本+间接成本间接成本=人工成本总额×分配额13间接成本=工时（每人每小时的劳动量）数×单位价格间接成本=直接成本×间接成本占直接成本的比例1．功能系数法被评估资产重置成本=参照物重置成本×X为规模经济效益指数。它通常按行业设定，其计算公式推导如下；对上式两边取对数，则：x=2．物价指数法被评估资产重置成本=资产的历史成本×被估资产重置成本=资产历史成本×（1+%）(1+%)…(1+%)a表示后期与前期相比物价上升幅度，n表示期

8、数。3．统计分析法调整系数K=（二）收益法收益法的理论基础是效用价值论，该观点认为资产的价值是由其效用决定的，而资产的效用则体现在资产为其拥有者带来的收益上，评估思路是通过估测被评估资产的未来预期收益，并将其按一定的折现率或资本化率折成现值，来确定该项资产的评估值。收益法评估公式：1、未来收益有限期，每期收益不等额（R为收益额；n为有限期限；r为折现率）2、未来收益有限期，每期收益额相等（A为等额收