物业管理项目进入与退出若干问题研究

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1、物业管理项目进入与退出若干问题研究 前言八十年代初，伴随着我国城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的深入，以及城市化进程的加快，“物业管理”应运而生。二十多年来，我国物业管理服务领域从小到大，从单一型物业到综合型物业；从小型配套到大型公建；从住宅物业到办公、医院、学校、工业和商业物业，至今已拓展到不动产管理的所有领域。目前我国物业服务企业已近4万家，从业人员近400万，实施物业管理的覆盖面已超过50％,行业年产值以20%的幅度递增，占国民生产总值的比重也逐年提高。物业管理的发展，不仅推动了城市文明化进程,更重要的是给城镇

2、居民带来了一种全新的生活方式。对加快城市管理体制和房地产管理体制改革，促进经济发展和社会和谐起到了积极的推动作用，并成为我国国民经济新的增长点之一。然而，在物业管理快速发展过程中，也暴露出了不少亟待解决和完善的问题。特别是近两年，一些物业服务企业在进入与退出项目管理活动中出现的大量不规范行为，引发了社会对物业管理行业的质疑。如不加以研究解决，将成为制约行业健康发展的瓶颈问题。受中国物业管理协会行业发展研究中心的委托，由天津市物业管理行政主管部门和行业协会牵头成立课题组，对“物业管理项目进入与退出若干问题”进行了专题研究。

3、本课题从研究物业管理项目进入与退出问题的必要性入手，通过对目前我国物业服务企业进入、退出项目管理现状的阐述与存在问题成因的分析，直接切入到对物业管理项目进入、退出中“交接”这一重要环节的深入研究，着力对“交接”中凸现的问题进行全面剖析，提出了对策与建议，供政府主管部门完善政策制定规则参考。通过本课题研究，旨在通过政府、社会各界、物业管理行业的共同努力，改善物业管理项目进入与退出环节的法制环境，规范物业服务企业进入与退出物业项目管理活动的行为，特别是强化对“交接”环节的监管和控制，使得交接活动有章可循，以改善物业服务企业和

4、业主的关系，维护广大业主和物业服务企业的合法权益，并促进物业管理的健康发展，对和谐社会做出积极贡献。本课题只限于对具有独立法人资格的物业服务企业在进入与退出住宅类物业项目中存在问题的研究，对《物权法》规定的其他物业服务主体进入与退出物业管理项目以及非住宅类型物业项目的进入与退出不在本课题的研究范围内。一、研究物业管理项目进入与退出问题的必要性物业管理项目进入与退出是一个完整物业管理活动过程的开始和结束，做到项目管理的“善始善终”对物业管理的和谐推进至关重要。其中项目“交接”是最为关键的环节。对于新建项目而言，主要涉及物业

5、服务企业与开发建设单位的“交接”；对于在管项目而言，则主要涉及新、老物业服务企业、业主委员会等主体之间的“交接”。研究物业管理项目进入与退出，尤其是交接问题，有助于规范物业服务企业的“进入”和“退出”活动，有利于保证物业服务活动的良性运转和物业管理的连续性；对维护业主利益，规范物业管理市场秩序，促进社会和谐都将起到积极的推动和促进作用。（一）是维护业主切身利益的需要由于目前我国物业管理市场在“进入”与“退出”监管机制上不健全，导致物业管理项目“进入”与“退出”中矛盾与纠纷频繁出现。尤其是个别企业一夜内退出在管项目，使得住

6、宅小区处于瘫痪状态，极大地影响了居民的正常生活。因此，加快建立健全项目“进入”与“退出”机制，有助于减少交接中的矛盾，避免突发性项目退出事件，维护广大业主的权益。（二）是规范物业服务企业行为的需要物业服务企业“进入”与“退出”项目管理是市场化程度提高的必然规律。建立健全物业管理项目“进入”与“退出”机制，以指导物业服务企业在市场竞争中理性选择进入项目，慎重对待项目退出，规范进入与退出行为，对提高企业整体运作水平和提升行业信誉度，共同维护市场秩序，打造良好的社会形象具有十分重要的意义。（三）是营造公平的市场竞争环境的需要物

7、业管理进入“市场竞争”时代已不言而喻。通过物业管理项目进入与退出问题的研究，有助于政府从立法角度，通过法律和行政管理的手段，营造良好的竞争环境，维护规范的竞争秩序；有助于促进开发建设单位通过在招投标活动中选聘有实力、有经验的专业物业服务企业，延续并提升其自身品牌；有助于减少业主委员会在换聘物业服务企业环节中“暗箱操作”等不规范行为，净化市场竞争环境。（四）是促进我国房地产市场规范发展的需要开发建设单位在规划、质量等方面的遗留问题占目前物业管理纠纷的30％以上，这些纠纷形成的原因，与物业服务企业和开发建设单位在前期环节“交

8、接”程序不健全、对共用设施设备查验把关不严直接相关。因此，建立健全前期物业管理项目进入程序，制定对开发项目共用设施设备的承接查验制度，对规范房地产开发经营活动，促进房地产市场健康发展将起到积极的推动作用。（五）是构建和谐社会的需要和谐社会主要是指增加公民的幸福感和满意度且各阶层关系融洽的社会状态，“民主法治、公平正义