福鑫家园全案策划创想

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1、天人合一—福鑫家园全案策划创想全案策划：高海天2004年1月8日写在前面的话一定要注意的是所有的营销手段所做到的仅仅是吸引消费者，而真正打动消费者促使其购买的因素只能是物业本身，包括房屋本身的价值（地段、楼盘设计、户型、小区配套、周边环境及开发商给予的增值服务）、价格、服务。本方案将以“拟人”的角度去阐述福鑫家园开发过程中的一些方面，限于本人的水平有限，不足之处敬请见谅。福鑫家园的形象推广方案（包括LOGO、POP等）将在福鑫家园的最终定位确定之后另册呈送。—高海天目录天人合一—福鑫家园全案策划创想第一部分：人之初—论福鑫家园的定位及塑造一个房地产项目的诞生就和一个人一样，一个小

2、孩刚诞生时能体现他作为一个人的特征只有他的身材、面貌等，我们说这个小孩胖胖的真可爱，那已经将这个小孩定位于首先他是胖胖的，其次他是可爱的，当然了，这有一个前提，那就是他认为胖胖的也是可爱的，但如果大部分这个小孩身边的人认为这个小孩不可爱，那这个小孩就非常可悲了，当然小孩生什么样是没法前期定制的，但一个房地产项目时可以前期定位的，很重要，重要到如果没有一个正确的定位就会生出来没人要（生他的父母除外，嘿嘿，开个玩笑）。第一章 项 目 概 况第一节：项目区位分析本项目所在地为位于烟台开发区东南侧，距烟台开发区中心政府办公大楼约4公里。地处开发区、福山高新区、芝罘区三区交界处，东临五指山

3、路，舒朗时装、大宇重工、霍富汽车锁等一批大型工业企业集聚于此，距夹河公园1000米左右；南距疏港高速公路300米，其间也于近期兴建数个大型工业企业；西临海通工业园、胜地汽车零部件的大型工业生产企业，距烟台汽车西站仅1公里；北倚柳子河，海生印染、丛林缝纫等企业也近在咫尺。本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，具有较好的物业升值潜力。第二节：项目SWOT分析一、优势S1、自然环境地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源（周边工业企业虽多，但不存在污染源），空气质量佳。 柳子河就在小区门前流淌，河中流水潺潺，两岸柳树成荫，或钓鱼

4、、或泛舟，闲暇时亦可闲庭信步；东行1000米左右，可至夹河公园，为烟台市2004年重点建设项目，可成为居民日后休闲娱乐的良好场所。2、地理位置从开发区整体来看，福鑫家园的位置较偏，但由于其周边工业区林立，所以对于这部分目标消费者来讲，恰恰占据了地利的优势；目前已建成的商业一条街，在进行一定的包装启动之后可以解决小区居民的生活配套工程问题，如策划启动好的话，不仅会使商业街起死回生，更能使之成为开发区的一个亮点（另案呈送）；小学近在咫尺，可以解决业户孩子上学的后顾之忧， 二、劣势W1、城市配套由于农村改造及地理位置等问题，目前福鑫家园周边的城市配套工程尚不完善，给消费者留下了一个较差

5、的印象，在一定程度上缺乏“认同感”，再加上周边各村自行开发的楼盘质量不过关为本项目造成了一定的难度。2、开发商品牌 福鑫家园的开发商品牌尚未树立起来，缺乏知名度和品牌形象，未能获得消费者的认同，这在销售的过程中应是一个值得注意的问题。4、交通状况虽然烟台汽车西站距我们仅1公里，但小区门前没有公交车，造成出行不便，目前来讲是制约销售的一个重要的因素（交通不便）。三、机会点O1、开发区扩区带动开发区房市升温几年来，随着开发区经济建设的突飞猛进，开发区房地产的价格也一路飙升，而且从目前看来上扬的趋势将一直持续下去，这就导致了消费者购房热情的空前高涨，再加上工资水平的提高，消费水平也大幅

6、上升，因此从开发区的小环境来看，房地产开发的前景非常好。 2、购房户资源充足由于地处工业区，大量的工薪阶层集聚于此，再加上开发区扩区引起大量外来人口的加入，同时由于目前尚无明确提出为工薪族打造的房产项目出现，为本项目积累了大量的客户资源。四、风险T1、市场因素从目前烟台开发区的房地产市场看，项目竞争同质化严重（左一个花园，右一个花园），已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。2、自身因素本项目前期的“棘手”遗留问题，导致了客户在选择项目过程中过多的疑虑和慎重，如果在开发过

7、程中不能有效的把握形象----品牌战略，进行广告宣传，销售的风险性和困难度是显而易见的。五、综合分析从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。三、锦绣花园的优势与不足　　优势：　　1、位置优越，交通便捷　　位置优越：①锦绣花园