泰安·福城策划全案

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1、11．市场调研与目标选择1.1．调研目的：本次系列调查是为了动态跟踪目标消费群对楼盘广告的注目率、有效接触率、对广告主张的接受程度等内容，进行广告效果评估，以便于及时调整广告创意表现、媒体发布和推广方式，力求达到最好的广告效果。同时，也搜集一些消费者资料，为新市场的推广研究打下基础1.1.1.在石家庄传统旺季来临前，对整个石家庄市房地产市场信息包括（价格、发展趋势、楼盘开发等情况）进行全面的收集整理，为公司的2011年下半年的发展战略，营销计划提供决策依据1.1.2.为房地产项目构思和策划人应付竞争，把握房地产市场提供决策依据包括项目投资决策分析、项目区位选择、市

2、场定位、消费者行为分析、规划设计、市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动1.1.3.以消费者为对象，了解消费者在购房方面的购买动机、过程和事实，以便适应市场发展的需求1.1.4.提高公司的名誉度1.2、调研方法：1.2.1对竞争对手的调研（1）实地调研法：现场考察，访问（2）资料收集:房管，土管，市政等部门的资料1.2.2消费者调研：问卷调查法：1.3、调研步骤1.3.1确定调查内容：收集石家庄市现有在建和正在销售房产的资料，问卷调查石家庄消费者对住房的需求，1.3.2确定范围：石家庄市区及郊区1.3.3确定对象：石家庄现有在建和正在销售房产，石家庄全市市民1.

3、3.4确定调研的时间：见调查实施步骤1.3.5确定调查计划：见调查实施步骤21.3.6调查实施流程（1）实地调查（2）二手资料收集（3）问卷调查1.3.7调查资料编辑和分析1.3.8问卷结果整理及分析1.3.9写市场分析报告1.4调研结果及分析1.4.1结论一：城市东南的裕华区仍是省会购房者最愿意置业的区域1.4.2结论二：幼儿园及小学等初级教育配套成为广大置业者的首选参考因素，而社区商业及健身场馆配套也有足够的关注。2．环境分析2.1企业内部环境分析2.1.1公司战略：（1）企业文化；企业的理念是：创新是根本，质量是生命，务实是宗旨，效益是目标企业的价值观：不为

4、失败找借口，只为成功找方法3企业的精神是：企业属于每一个员工企业的哲学是：效益来源于服务社会的回报企业的目标是：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。企业的文化融合了创新意识、服务意识与务实意识，一方面把企业当做员工的家，使员工具有主人翁的工作责任意识与积极的工作态度，另一方面企业把服务社会定位为自己的哲学，加之对质量的强调，使企业在消费者头脑中有一个优秀的负责任企业形象的定位，同时也创立了企业的品牌。无论是内在的员工素质以及外在的企业品牌与形象均为企业参与市场竞争形成了良好的优势。（2）组织结构与权力结构；公司按照现代企业制度的管理模式，遵循股份有限公司制度的运作

5、方式组织了以下管理模式；4董事长董事长秘公司顾问书首席运营首席执行首席技术首席财务首席沟通官官官官官COOCEOCIOCFOCGO1分公司2分公司石家庄分4分公司总经理总经理公司总经总经理理总经理秘书市场总监销售总监客户总监财务总监生产总监人力资源物流总监行政总监总监市场经理销售经理客户关系财务经理项目经理人力资源物流经理行政经理主管经理采购经理企业的多部门型的组织模式，以地区、产品或服务项目的不同划分的组织模式，这种组织模式集中关注业务领域，解决了了只能合作问题，因此有利于计划的贯穿与实施。但是，这种结构在执行的过程中有三方面需要注意，其一：有部分职能重复，提高

6、管理费用，因此要注意费用的控制。其二：各部门间的利益冲突容易导致贯彻不力。其三：与总部的关系、战略精神有违背或冲突。52.1.2资源（1）公司注册资金2亿元，并已经成为上市公司，在银行有优良的信贷信誉，公司设财务总监、生产总监对资金的流动有宏观上的把握，因此公司的资金不成问题。（2）公司现有在职员1000人，其中具有中级以上职称127人，具有科研、生产、管理等各种人才，人才结构合理，加之选拔过程中的层层把关，对员工的各种培训，优秀企业文化的熏陶，使企业的人力资源在德智方面均成为企业市场竞争中的优势。（3）公司具有房地产开发二级资质，年开发能力达1600万平方米，设

7、立物流总监，对采购和物流有统一把握，从源头上保证了房屋质量问题。（4）公司具有优秀的营销团队，从策划到销售能够一体化运作，公司又与企业外优秀营销咨询公司合作，聘请顶尖的营销顾问，因此企业在营销方面的优势十分明显。2.1.3产品和服务：经过20世纪90年代，中国房地产改革到现在仅仅只有20年，这二十年中，顾客对商品房的认识才刚刚从浅入深。因此，我公司的房地产产品还刚刚处于成长期，这一时段，房屋在市场上迅速为顾客所接受，销量曾一度上升。在此前的一段时间里市场需求量极大，由于房价定位极高，因此利润也非常可观。现在房地产企业正朝着理性化发展，国家宏观经济政策调控下的房地产

8、市场，尽管