2006年山东鑫苑城市之家策划全案

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1、鑫苑·城市之家策划全案营销部2006年7月31日www.21ask.com中国管理资讯网推广目标项目整体推售，实现资金快速回笼，开盘选房率达到50%，07年农历底完成销售率60%，07年底交付实现95％，确保目标利润；通过本项目开发，同项目周边其他项目在产品上做出差异性，在济南市场树立品牌形象，为进一步在济南发展创造条件。推广业务格局设计思路市场销售推广营销部销售推广市场客户，销售额营销部以销售为核心，销售以客户为核心推广前期把控、中期了解客户需求，为销售制定策略，加快销售节奏推广业务格局设计思路销售额来访成交率来访量投放量价格竞争情况需求情况案场包装现场管理人员素质销售培训广告拉动推广活

2、动价格策略销控办法分批投放分期开发竞争格局市场大势竞争环境竞争对手需求分类市场研究市场定位市场细分物业服务产品定位思考路线图推广目标市场定位回顾营销策略推广节奏销售策略价格策略广告策略活动策略展示策略预算分配客户定位产品定位价格定位形象定位推广主题核心价值广告执行媒体计划客户定位欧来源：槐荫区、天桥区，辐射市中区职业：年轻企业员工、各大市场长期稳定经营商户等。年龄：25~35岁价位：首付8万以下消费动机：为结婚买房；已经结婚，租房居住，有5-8万积蓄，急需安家；刚刚毕业2、4年，工作月收入较高，有2-5万积蓄，厌倦租房。户型：以30—80㎡中小户型为主。多为小两室或小三室户型。关注点：总价

3、、首付、位置、交通、户型面积等核心客户重要客户游离客户来源：项目周边如茶叶市场、果蔬批发市场、汽车配件城等。职业：个体工商户。年龄：35~45岁价位：首付8万以下（投资除外）消费动机：暂时居所，亦有投资考虑；既有利于做生意；提高生活质量，满足居住需求。户型：以60—110㎡中等户型为主。多为两室或三室户型。部分复式。关注点：总价、配套、物业、安防、教育等来源：槐荫区、天桥区、部分市中区如大观园附近职业：退休职工、工薪家庭、政府职员、企业职工、北园拆迁户等。年龄：30~60岁价位：总价35万以下（大户型除外）消费动机：老两口，认同本区域，提高生活质量，寻求成熟的生活社区；从小在本区域长大，即

4、将或刚刚结婚，急需置业，想离父母近一些，对生活区域更熟悉一些（买房需要父母帮助）。户型：以60—120㎡户型为主。多为两室或三室户型。部分复式。关注点：价格、配套、物业、安防、景观环境等项目单位：平方米占地面积4.74114hm2多层6层59333.58商业775.58幼儿园1500总户数712＋72总建筑面积61609.16地下室10137.70地下车库4134.05容积率1.3技术经济指标思考路线图推广目标市场定位回顾营销策略推广节奏销售策略价格策略广告策略活动策略展示策略预算分配客户定位产品定位价格定位形象定位推广主题核心价值广告执行媒体计划思考路线图推广目标市场定位回顾营销策略推广

5、节奏销售策略价格策略广告策略活动策略展示策略预算分配客户定位产品定位价格定位形象定位推广主题核心价值广告执行媒体计划该区域缺少但迫切需要一个生活氛围浓郁的社区——区域市场分析目前该区域整体形象不高，收入水平、消费水平较低。市场物流比较发达，交通状况差强人意，但项目至区域交通主干道—张庄路距离较远（600米），且无公交线路通过。项目北部、东部被仓库、工厂包围，南部有铁路线通过，西部居住氛围较浓，但项目西边缺少出口。总之，生活环境不甚理想。周边人群以个体户、小商贩、中低层收入居民、其他流动人员等为主，整体消费水平较低。周边配套不健全，有一定数量餐饮、商铺，但医院、学校、银行、邮局、娱乐等都市生

6、活必备配套欠缺。通过对项目现场及周边市场的实地考察和对各种信息资源的整合，我们得出以下分析：区域内现状综合分析，我们得出以下结论：目前该区域不是理想的居住生活场所。该区域缺少但迫切需要一个较完善的品牌社区。本案将填补区域市场空白，具备较大的市场潜力。本案肩负着提升整体区域形象、一定程度上改变传统居住观念的市场责任。区域市场分析充分挖掘自身资源，完成产品的自我超越——项目优劣势分析物业管理“六心”服务，标准化、专业化、人性化程度高户型设计真正做到精雕细琢，多样户型满足不同需求首付较低总价较低较容易被客群所接受的首付范围社区规划呕心沥血，内部配套完善，内部景观设计独具匠心西市场区域稀有纯多层生

7、活社区项目开发、管理一体化，品质有保证且易于管理优势分析：鑫苑·城市之家产品品质轻松购房鑫苑品牌九年鑫苑，成熟的地产运作模式与专业的开发经验济南，鑫苑置业全国化战略的第一站服务质量项目优劣势分析劣势分析：比较周边楼盘，均价不存在优势地段及周边自然环境较差生活、商业、教育配套欠缺生活氛围不成熟，周边人文素质较低总价较低，首付较低，可以弥补这一缺陷先天性劣势却可反衬出社区内部景观优势本案较为完善的社区配套更显珍贵，圈子的优势