徐州龙润山庄市场报告

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1、龙润山庄市场报告ARUN·上海安瑞投资咨询有限公司2004年11月目录第一部分宏观环境……………………………………………………………………………………………………………………4一、地理环境……………………………………………………………………………………………………………………4一、行政区划……………………………………………………………………………………………………………………5二、经济环境……………………………………………………………………………………………………………………5三、人文环境………………………………………………………………………………………………………

2、……………8四、交通环境……………………………………………………………………………………………………………………9五、消费环境……………………………………………………………………………………………………………………10第二部分徐州房地产市场……………………………………………………………………………………………………………15一、概述……………………………………………………………………………………………………………………15二、徐房指数……………………………………………………………………………………………………………………21第三部分徐州别墅市场研究………………………

3、…………………………………………………………………………………23一、徐州别墅市场综述…………………………………………………………………………………………………………23二、徐州别墅区域分布研究……………………………………………………………………………………………………25三、细分物业简述………………………………………………………………………………………………………………27四、区域市场分析………………………………………………………………………………………………………………29第四部分龙润山庄分析……………………………………………………………………………………………

4、………………47一、项目概况……………………………………………………………………………………………………………47二、项目周边环境……………………………………………………………………………………………………………47三、项目SWOT分析………………………………………………………………………………………………………………48四、项目定位………………………………………………………………………………………………………………50附：项目投资财务可行性分析（框架）………………………………………………………………………………………………56第一部分宏观环境一、地理环境徐州位于东

5、经116°22＇,北纬33°43＇--34°58＇。在江苏省的西北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界,为东部沿海地区与中部内陆地区、长江三角洲经济区与环渤海经济圈的结合部。东西宽约210公里，南北长约140公里，总面积11258平方公里。距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里。素有南国门户，北国锁钥，中原屏障之称。徐州市位于华北平原的东南部，域内大部分为平原，少数丘陵山地，平原总地势由西北向东南降低，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在30－50米之间。徐州境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北.徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭

6、长，年气温14度，四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。徐州矿产资源丰富。已探明和开采的矿产资源有煤、铁、铜、石灰岩、石膏、岩盐、富钾矿页岩、硅石、粘土等。二、行政区划徐州总面积11258平方公里，占江苏省总面积的11%，其东西长约210公里，南北宽约140公里，其规模为江苏省五个特大城市之一。徐州下辖五区、四县以及两个县级市；五区是鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、贾汪区；四县是丰县、沛县、铜山县、睢宁县；两个县级市是新沂市和邳州市。市区主要部分为各所辖县级市和县包围，位于中心

7、地段；但贾汪区位于徐州的东北部由铜山县与市中心区相隔开。三、经济环境2004年1-10月份，徐州经济继续保持良好的发展势头，工业生产加快、产销衔接良好，投资、出口、消费三大需求保持旺盛，居民收入稳步提高、市场物价继续攀升，财政收入平稳增长、金融存贷持续增加，全市国民经济整体运行继续保持了稳步快速的增长态势。1、工业生产加快产销衔接良好　　工业生产快速增长。1-10月份，全市国有及年产品销售收入500万元以上非国有（规模以上）工业增加值完成187.24亿元，增长22.0%，增幅比上月加快0.2个百分点。工业生产的主要特点：一是重工业生产增势强劲。今年以来重工业一直