上海地产市场与上市公司分析报告

《上海地产市场与上市公司分析报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、上海地产市场与上市公司分析报告阅读报告前请注意免责声明提要：1、上海房地产市经过2005年的调控，房价上涨得到控制，低价房所占比例上升，拉低了均价，整体房价略有下降，幅度约5%。2、2006年初房价暂时企稳，但由于供应量较大，全年走势不容乐观，品种出现分化，上海地产向多元化发展。3、海外投资基金仍看好上海地产，高档写字楼、工业地产、中心区公有较大的需求，价格坚挺。4、推荐关注三家有特色的上海本地房地产公司：G中企、G金桥、G张江。2005年上海商品住宅市场回顾及2006年初走向2005，中央和上海出台了一系列房地产的调控政策，对促进房地产市场的

2、稳定发展起到了积极作用。统计数据反映，房价过快上涨的势头得到了抵制，房地产开发投资增幅稳步回落。一、2005年房地产开发建设主要情况1、房地产开发投资增幅回落2005年，上海房地产开发投资1246.86，比上年增长6.1%，增幅同比回落24.3个百分点，低于全社会固定资产投资8.7个百分点。其中商品住宅投资920.84亿元，增长2.2%。2、土地开发力度减弱2005年，上海配置土地面积754.32万平方米，比上年下降27.4%；完成土地开发面积558.42万平方米，下降17%，而上年增长11.1%。由此分析，在宏观调控的背景下，开发商放缓了开发

3、的节奏，土地开发力度减弱。3、在建规模中商中住宅比重下降2005年，上海商品房施工面积10462.39万平方米，其中，商品住宅8091.85万平方米，占全部商品房施工面积的77.3%，比重比上年下降3.2%；办公楼630.38万平方米，占6%，比重上升0.5%；商业用房951.58万平方米，占有量9.1%，比重上升1.4%。4、商品房新开工和竣工面积下降2005年，商品房新开工面积3055.47万平方米，比上年下降4.4%，其中商品住宅2485.75万平方米，下降6.9%。商品房竣工面积3095.74万平方米，比上年下降10.1%，其中商品住宅

4、2739.91万平方米，下降10.9%。二、2005年商品房销售及价格情况1、商品房销售面积下降从2005年第二季度开始，上海房地产市场明显受到宏观调控政策的影响，商品房销售的火爆形势迅速得到降温，虽然下半年政策性配套商品房销售量增加较快，但全市商品房销售量仍有所下降。2005年，全市商品房销售面积蓄3158.87万平方米，比上年下降9.5%。其中商品住宅2845.7万平方米（其中配套商品房销售面积为850.36万平方米），下降12%。2、商品房平均销售价格涨幅回落2005年，上海商品房平均销售价格为每平方米6842元，比上年上涨5.4%，涨幅

5、同比回落9个百分点。其中商品住宅平均销售价格为每平方6698元，上涨4.9%，涨幅同比回落9.7%个百分点。从全年各月平均销售价格走势看，自宏观调控政策出台后，在市场观望气氛浓厚的大环境下，加之配套商品住宅销售面积的增加，商品住宅的平均销售价格及涨幅自6月份起均呈回落趋势，价格从1-5月每平方米7054元下降到全年的每平方米6698元，同比涨幅也相应地从15.1%回落至4.9%。3、二手住房交易量下降2005年，二手住房交易面积1971.5万平方米，比上年下降27.7%。从季度看，宏观调控之前的一季度二手住房成交747.84万平方米为全年各季度

6、最高，二、三、四季度分别成效617.36万平方米、292.39万平方米和313.91万平方米。三、2006年第一季度：楼市观望气氛有所缓和2月份，上海商品房成交面积为82.03万平方米，比1月份下跌了46.75％，日均成交套数仅为258套，比1月份下跌46.14％。　　而到了3月份，上海楼市成交量突然出现逆转，住宅商品房成交量达到179.67万平方米。在成交价格方面，3月份普通商品住宅成交均价为9501元/平方米，比2月份上涨5.3%。而在3月份的最后一星期，上海公寓类商品住宅成交均价突破一万元大关，达到10744元，上涨15.9%。　　从目前

7、的情况看，上海楼市虽有回暖迹象，但仍然处于政策监控的重点位置，出现房价大幅反弹的可能性不大。让业内人士趋于谨慎的，是上海楼市仍不容乐观的形势。　　一方面，上海的供需失衡情况并没有改观，相反，还有进一步扩大的趋势。统计数据显示，截至2005年12月31日，上海可售商品房（不含配套房）为1582.44万平方米，其中住宅（不含配套房）为1071.58万平方米，如果加上配套房，2005年将有超过2000万平方米的商品房需要转入到2006年继续销售。而中原研究机构表示，今年前几个月的增量就可能达到800万平方米。加上累计存量房源，全年的可售商品房势必超过

8、3000万平方米。在需求难有快速增长的情况，这种供给规模将会给上海楼市带来沉重的压力。宏观调控后上海房地地产市场的走向　　一、宏观调控促理性回归　　第