北京、上海商业地产市场分析报告

《北京、上海商业地产市场分析报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、北京、上海商业地产市场分析分析报告报告目录房地产行业总体分析北京房地产住宅市场分析上海房地产住宅市场分析昆明房地产住宅市场分析北京、上海商业地产市场分析北京写字楼市场分析北京商铺市场分析上海写字楼市场分析上海商铺市场分析受世界经济变化和供需结构影响，北京写字楼市场始终在处于波动之中19932000200120022008受1999开始的宏观控制影响，写字楼供给量有限，经济状况的进一步好转使得新兴IT行业、网络公司、各大国家金融机构、新剥离的大型国企公司、机构，消化了大面积写字楼，市场出现供不应求，租金持续上涨；

2、由于市场行情看好，2000年也成为几年来写字楼投资量较大的一年，随着网络经济泡沫不断破裂，网络公司对于写字楼的需求难有大规模的扩张；加上911导致美国经济下滑。2001北京甲级写字楼市场处于低潮。19951993至1995年是北京写字楼市场的黄金时代。以万通新世界广场为代表的高档商用楼项目开始19991995年下半年诸如恒基中心、南银大厦、光华长安、丰联广场、华普大厦等众多大体量优质写字楼集中推出，北京市写字楼市场的供应量远远超出了需求量，成为写字楼市场盛衰的转折点。1996年，写字楼租售价逐渐下降。1995-

3、1998年随着峻工量大增(近100万平米的供应量)和亚洲金融危机的影响，北京写字楼市场市场租金及售价下调，空置率上升，整体处在持续低迷的状态中由于CBD的规模效应和进入WTO的深入影响，写字楼市场会在经理奥运后的短暂下滑后逐渐上升，进入稳定发展阶段奥运会对写字楼的需求会短期放大，奥运会后会有短期下滑注：本曲线为示意图写字楼市场市场发展需求特点供给特点2010近两年由于库存量的增加和SARS等对需求的的影响，北京写字楼市场呈现供大于求的局面北京写字楼市场库存量和空置率持续上升，说明近2年市场总体的供应量明显大于需

4、求量由于空置率的持续上升，供给市场竞争激烈，写字楼持有者为了吸引租户被迫降价，2003年上半年SARS对商业地产影响导致租金下滑幅度较大资料来源：北京市统计局，Bexcel分析写字楼市场市场发展需求特点供给特点其中北京甲级写字楼在3－4年内经历了从供不应求到供大于求资料来源：戴得梁行，Bexcel分析北京甲级写字楼供应与吸纳盲目建设，供大于求北京政府缩紧政策，使北京写字楼新增供应量在不断减少需求乏力，导致市场疲软由于市场对供求反映的滞后性，2004前之前的写字楼供应量较小，但有1000万平米的在施工程预计在20

5、05年左右推出！未来的竞争会非常激烈写字楼市场市场发展需求特点供给特点1999开始的宏观调控导致供不应求2001年供应量开始放大，需求乏力导致供大于求北京甲级写字楼租金价格处于剧烈变动之中，2002年后由于供给集中导致价格开始缓慢下滑资料来源：戴得梁行，Bexcel分析北京甲级写字楼租金指数和空置率投资增快和金融危机滞后效应，出现明显下滑市场回升年平均租金较2000年增长17.5％年平均售价较2000年增长5％缺少需求支撑市场缓慢下滑写字楼市场市场发展需求特点供给特点在大势下滑时出现逆势上升中资企业外资企业40

6、%60%高科技企业需求量出现回落，而传统行业，如电信、金融行业重新成为写字楼需求主力；金融机构在每年均有购置写字楼的案例，且购买面积在逐年增加；部委机构购置写字楼的面积多在10000-20000平方米之间，由于97年国家规定部位机关三年内禁止购买办公楼，因此在近几年内，需求市场趋于下滑；随着国家在某些行业国退民进，有实力的集团公司不断涌现，在写字楼的需求方面存在巨大潜力；外省/市的驻京机构及集团公司近两年有向北京扩大发展的趋势，需求力量强劲从需求结构上来讲，虽然中资企业依然是甲级写字楼租赁需求的主力，但外资企业

7、也占了相当大的份额资料来源：中国统计信息网受世界经济影响受中国经济影响中资客户可分为以下七种类型：1、部委机构及转制集团（公司）2、外省市集团（公司）及驻京办3、汽车、石油、电信等垄断性行业企业4、外地进京企业5、金融机构，包括各级银行、保险、基金等6、上市公司及准上市公司7、民营企业写字楼市场市场发展需求特点供给特点外资企业在甲级写字楼租赁市场上的主力需求主体随着中国加入世贸以及国内经济的复苏，国外公司对位于中央商务区的高档写字楼的需求呈直线上升势头；新进入外资企业机构以往多选择甲级以上的写字楼，最近出现转变

8、，选择乙级写字楼或商务公寓作为过渡性办公场所比例增加。短期需求增长有限，长期受地区经济、政策影响较大2003年写字楼市场需求特征与2002年相比出现需求下降、缺少足够大单客户支撑的特点2002年市场需求特征外资机构需求增长乏力，但与入世相关行业有明显需求，如金融、保险等。中资机构是需求主力，传统行业占较大比重，以金融机构（证券业不在此列）、部委机构及转制集团（公司）、垄断性行业企业为主