青泥洼商业地产市场分析报告

《青泥洼商业地产市场分析报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、商业地产市场分析报告项目基本情况：名称：铭轩购物中心选址：大连火车站青泥洼桥地带经营范围：综合购物商城一，宏观市场环境分析（一）国家政治环境当前，中国政治环境稳定，中国属于后起的发展中国家，在共产党的领导下，高举马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观，坚持走中国特色社会主义道路。在现阶段及其未来一段很长的时间中，中国将坚持以大力解放和发展生产力为主要任务。（二）宏观经济环境回顾“十一五”规划、结合“十二五”规划，中国商业地产市场发展势头良好，整个市场中蕴含着重大的战略机遇。“科学发展”成

2、为未来中国五年发展的主题，在相关评价体系、长效机制、具体政策等方面将发生重要调整和变化，会更加重视质量效益、结构优化、节约环保、民生改善、社会公正。扩大内需、优化经济发展结构是我国未来经济发展的战略要素。较为乐观的国家经济政策为该项目具有了可靠的硬性保障。（三）社会生活环境构建和谐社会，是我们追求的一贯目标。人们的生活需求已由先前仅仅满足温饱发展到了追求更高的生活质量。消费者的需求为我们商业地产市场打开了光明的大门。推动我国经济发展更多依靠科技创新驱动，必须全面落实国家中长期科技、教育、人才规划纲要，大力提高科技创新能力

3、，加快教育改革发展，发挥人才资源优势，为加快转变经济发展方式、实现全面建设小康社会奋斗目标奠定坚实科技和人力资源基础。二，区域市场环境分析1，城市特征分析大连市是一个滨海旅游城市，拥有大量的流动人口，这样为商业地产的发展带来了一定的机遇，拉动了开放型经济的发展。另外，发达的制造业是城市经济发展的基础，大连的制造业具有良好的基础与规模效应，为将来的城市发展奠定了坚实的经济基础。青泥洼地区是大连市人口流动量最大的区域之一，为商业地产的发展带来了有力的优势。消费人群的不同需求使得商业地产市场拥有更大的发展空间。1，人口和经济规

4、模大连人口目前约为690万，其中流动人口超过了一百万。青泥洼处于大连热门的交通枢纽地带，流动人口也将较平均水平高些。同时，大连市总体的经济规模发展到全国中上等城市发展水平，在制造业、服务业及其新兴的电子产业等方面经济规模的发展也不断进步，同时良好的滨海优势也为大连未来的经济发展提供了更好的机遇。2，城市规划及其供求分析从现阶段的城市动迁改造进度来看，城市中心区的土地已经到了非拆迁而不可得的程度，目前除了胜利路的超过百万平方米大面积拆迁改造外，2009中山区推出了“新居工程”建设，其他挂牌的居住用地到目前为止只有2万多平方

5、米的南山路110号地块，人民剧场改造工程地块有待于净地后挂牌出让，如此一来，根据房地产开发周期和拆迁户的安置等因素，至少未来1~2年之内，新项目没有正式销售之前，这些城市动迁带来的刚性改善需求会很有效地消化目前市场存量，特别是对于那些本已习惯在城市中心区居住的居民而言，难以适应城市周边的居住环境和生活氛围，所以目前城市中心区域的在售或者即将销售的楼盘仍然是他们的首选。一，专业市场环境分析（一）房地产特征分析该商圈原有的老字号百货大连商场，也在经营中寻找新的经营方向，借助商圈的客流优势迅速扩张发展，在保留大连商场老店的基础

6、上创建了新玛特商场，继而又将经营状态不佳的秋林，中兴商场，先施秋林收归旗下，使青泥洼商圈在拥有高档时尚百货店的同时，也满足了中低层次消费者及百姓日常消费的需要，青泥洼商圈在大连商商圈中的绝对主力地位逐步形成，青泥洼商圈已经取代了原来的天津街商圈，成为大连商业发展的最繁华区域。（一）主要商业中心分析目前在青泥洼商圈，麦凯乐作为大连中高档综合时尚百货的成功范例，在大连所有零售百货中占有绝对优势；太平洋百货以其先进的百货管理模式，和领导年轻时尚潮流的经营方向，吸引了众多的年轻消费者，也在该商圈也逐渐站稳了脚跟；而大连商场和新玛

7、特虽然在商场形象档次上不及麦凯乐和太平洋，但由于其面对大众消费群体，经营业种大而全，凭借着客流优势，成功的实现了与麦凯乐和太平洋的错位经营。以上三种零售企业的存在为青泥洼商圈的发展奠定了稳固的架构基础，该商圈在大连商业经济中的主力位置，短时间内难以撼动。在此地段中，主要的写字楼、大厦有：国际金融大厦，亚太国际金融中心，曼哈顿大厦，电信大厦，图书大厦，万达大厦，友谊商城写字楼，大连日报大厦等等。（二）供求关系及其价格分析青泥洼商圈是大连市最为繁华的地带之一，地处大连市中心，洗商业金融产业的聚集地，因此人流物流较为复杂多样人

8、口密集程度高，交通便利，通往省内省外各个地区，物流状况也较为复杂。由于地处城市中心，房价高昂，消费者一般以白领和中高收入者居多，消费能力比较强。一，项目发展条件分析（一）规划特征分析该项目以购物中心作为经营方向，满足中高层收入人群的需求，简朴而不失高雅、种类繁多而不失特色。综合型购物中心将满足不同消费者的需求，同时也