北京商业地产市场研究.报告

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1、目　录第一章北京商业地产的发展时机4一、促进市场发展的主要因素41、首都经济的持续增长42、北京商业的全面发展43、发展规划的出台实施44、市场调控的规范加强45、区域商圈的功能变化46、重大事件的突发影响57、宏观环境的不断优化58、消费投资的逐渐理性5二、引起快速升温的直接原因51、投资转移52、需求拉动53、利益驱动64、运作灵活6第二章北京商业地产的市场形势6一、整体市场6（一）市场概况61、全国市场62、北京市场7（二）主要情况81、市场供给82、市场需求83、市场行情（资源来源：易铺网）84、运作方式105、价格分布106、项目分布10二、

2、区域市场11（一）CBD地区111、供给方面112、新旧主要项目113、需求方面124、市场形势12（二）中关村131、中国硅谷助推投资热潮132、供求关系决定市场高价133、住宅底商有利可图134、 中小投资者不容忽视13（三）亚运村141、供需矛盾突出142、市场持续热销14（四）南城地区141、商业地产渐成规模142、市级物流中心初步显现153、三大城区广汇商机15第三章　北京商业地产的未来趋势15一、北京商业的规划发展15（一）北京“十五”期间商业发展规划151、发展基本目标152、商业发展重点163、业态引进重点16（二）区域规划情况161、

3、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。162、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。163、社区商业中心。164、特色商业街。17（三）北京商业的发展趋势171、北京的流通业172、北京的商业街173、北京的零售业17二、市场存在的问题现象18（一）自身不足181、开发资金匮乏。182、复合人才稀缺。183、软硬件不配套。184、管理服务滞后。18（二）市场表现181、主要问题182、具体现象19三、市场发展的未来态势19（一）基本态势：竞争加剧、聚集扩散191、两个主要外在因素192、两个主要的内在因素：19（二）总体趋势201、供应方面：逐年递增，且

4、规模与分布更日趋理性化。202、需求方面：稳中趋旺。203、区域分布：多中心化。204、市场价格：先升后降20（三）投资重点211、重点项目：政府鼓励的4大类212、重点区域：三、四环周边地区213、重点业态：零售物业214、重点类型：临街底商21第四章　北京商业地产的投资探讨21一、商业地产的投资概述21（一）投资风险的规避211、经营模式。222、合作方式。223、规划设计。224、商圈需求。22（二）投资的基本考虑221、商圈的规模222、商圈的变动223、主力店效应234、广场和人气235、品牌店效应236、地理位置237、商铺的通用性238、

5、周边的价格水平23二、商业地产的简单思考23思考一：商业定位23思考二：商业物业的管理24思考三：商业地产的二、三级市场24思考四：商业价值与业态规模24思考五：商业与房地产的对接24北京商业地产市场研究报告第一章北京商业地产的发展时机对北京商业地产市场的发展时机，基本判断是：条件成熟，并快速升温。一、促进市场发展的主要因素下列因素，孕育并夯实了北京商业地产市场发展的基石，有力地促进了市场发展。1、首都经济的持续增长北京快速发展，宏观经济指标（如国内生产总值、人口总量及其结构、人均可支配收入及其结构、社会消费品零售额等）稳步增长或优化，商业发展空间日益

6、广阔，居民消费能力持续增强，新一轮的投资消费升级已展开，助推了商业地产市场的发展。2、北京商业的全面发展首先，市级商业、区域商业和社区商业的快速增长，促进了商业地产与之的同步发展。其次，商业业态日益的多元化和现代化，拉升了对商业地产的需求。再者，商业与地产相互融合、相互促进已到了一个全新的阶段，直接壮大了商业地产市场。3、发展规划的出台实施城市总体规划、奥运行动规划、商业发展规划、商业物流规划、基础设施建设与发展规划等北京市各项规划的相继出台及实施对商业地产市场发展都将有积极的导向和促进作用。4、市场调控的规范加强市场的日益规范及住宅、写字楼投资利润的

7、趋于稳定、透明；股市汇市的风险加剧及投资渠道的过于狭窄；存贷款利率一再下调及央行121号文等政策的深远影响，都促使开发商、投资者和居民个人对刚刚起步但潜力巨大的商业地产给予了高度关注。5、区域商圈的功能变化商圈功能可看作是居住功能（住宅）、商业功能（商铺）、商务功能（办公楼）的有机结合。随着北京城市建设及更新改造的力度不断加强、步伐不断加快，各商圈居住及商务功能正发生明显的变化，这必将引起区域商圈的功能变化，从而促进商业业态的优化和增加对商铺的需求。区域商圈功能变化对商业地产市场的影响将持续增强。6、重大事件的突发影响奥运、入世极大地促进了商业地产市场

8、的发展，影响长期深远。而非典疫情对商业地产市场的影响虽剧烈但短暂，只是延缓而未阻碍市场的发展，