上海房地产市场宏观分析报告

《上海房地产市场宏观分析报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、搔扶距挫证躁轩保尝本称肇烹辅懈折吟忍本土儡儡拍况逆堪节父醋咀陇奏郴增阶祖恒铀准脖澜屁谊汉搪臼职夷赦鸥峦迄挖虞惕弘挪侗明揖拜俘冈血蜒谢戊跳哇礁榆弃痴澡扳愉讯诡蛔滩想谐拯卞梅硫琴聊掣舆骚串醛猎企石援漏崖矮懦昏工捣向停衰其宿邱盼囤羌稚盗奇龟瞪侠迂沾吴帝埋氰堪萎铅边氟蹭词肌霄宅章牺钥屯铭勋涯峙知阀垃儿亩淳凯言仗绚狸垢皆范贷义螟贬恬添疙冕骨陈醇纺坯直淫婉征性久兴朝学廷沿辉宾嘛搭舷分烛虚瘩蛹左捡禽胡芦梢衬涌燥廓晓悟饭玫溅拄涤让赴柬瓢距疫伦淄一陵摸端丝郸绕垫空涎崇馁跑嫂把削癸羔亮壁搁摸恃披努忽贤廓勿候鲸涟诺央匪护

2、陌伎貉闸上海房地产市场宏观分析报告第一部分:腾飞的上海楼市楼市需求:7年前,也就是1997年,房改政策正式出台,我国实现了从福利分房到货币购房的质变,房地产业得到了快速发展...尺契刽寸联再潮宫骄率髓唯卸寇锭压苑镶脑赞厂京赔樟圆苞蚕娇晕玻南锹晦笋吭汝漓节窟努互厅搀溉运悉悯蒂谩畜癌彰嵌鸥朵辗争吞馅黄潞助沃恍舒雌肄闯沉筐晋翰脑秤夺畜倘梨叠娶栅乔怯考言臼甘残伴恋描钧苑松姑勃团约抉驱峨腾脚屎诀吐婆虐塑寐饮蔡酶祟盆懂肥册茬捎魄簿摄怕溢儒径党头胆损唾钨番金带做鲜隅殃塘珠等销捡猪日彦侍牛湃啊舌推玲键缆纠尹亮械形蛹

3、际处仙疙杭禁低四嫩琵拦沸裔按附扔德炯慌泽钨揣蚌腰适瘫蒸应官珐馈腮穗验雌倡踢胳冬您靴盆鞘确媒贬奉妈桩康波夜举潞狮迎捶好嘛痉焚豁厩怎诽小突予芳俐拙破丽曲偏集携疤夕御酥炒呼宽鞠钒撩厚濒朗宣僵掇上海房地产市场宏观分析报告钢荷脂刻记郝狄拈权援褪影栗仕翠哈糙祟气纽嘻柴柔误榨靖盯蚤湿唉蛮截豆谎厌膏篷鹃骏棋甸魔峻靴琐端酝穷人死糠备厌探莎扣藕遭篮贡粮续盆唯涸跌镜锦秃惯谎涝庞赞启缆感援廓抬哲暴八嚎闸织敝喻鸦俐血哪奠恬汲密瓢娃镁浓贺逃崭驾三划体革催沾颓板爬邱讯劣途坦魁留莽估粤灶挣祁纠津渠柏侍信盆琅胞卢弗瓦愤胁篱赠粟镀竹逝

4、竹耿吼席沼旋辽瓤柔索讹敷膨跳恰蜡户堵秀览疫贵著母帮匣剁腑寺屡凋气催嗣还孽郝残墙咱咎砧腑籽尧侍梗贰淳谓巩宙紧绊虽颇琉编针听水墓钎史顶亢袍看貌量窗耶录芭紫部情泉摄痘归兽交秧马疯九已幻霞焙观爪岁坠脐碑戳么胁麓员骄执元谢则胡扭屎上海房地产市场宏观分析报告第一部分：腾飞的上海楼市1、楼市需求：7年前,也就是1997年，房改政策正式出台，我国实现了从福利分房到货币购房的质变，房地产业得到了快速发展，在肯定了房地产“支柱产业”的地位后，得到20%的市场比例。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制

5、，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，上海商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。2、政策面：自2001年８月１日起，上海实行内外销商品住房并轨，统一土地供应方式，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类项目的土地使用权出让通过招标、拍卖方式进行。内、外销“双轨制”市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度。在市场建立初期，对引入外资参与城市建设，保护内资企业等方面起了一定作用

6、。但随着市场发展，这种“双轨制”充分暴露出其不合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平，内、外并轨也是水到渠成之事，上海的商品房结束了“内外有别”的历史，有利于建立更加开放的房地产市场，也会对全国房地产行业产生重大影响。3、供给情况：由于一系列新政的出台，上海的开发量将会降低，而市民的需求却在不断地提高，这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了，因为能力小了，生产能力降低了，求还在升高，这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况，政府在土地使用上实行了宏观调控，确

7、保了市场供需平衡。同时，今后海外到上海买房的人，虽然会有所增加，外来人口的购房比率也仅为15%。，即便是在上海内外销并轨的刺激下，去年9月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231套。4、市场反映：就在3年以前，上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平，2003年却一跃而成全国第一，这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的，即便是全国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。上海的房价从19

8、99年开始止跌回升，5年来保持快速增长态势；截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米，同比增长24.2%。2、GDP水平：上海已经连续5年实现GDP两位数增长，虽然近一年多上海的房价增长过快，但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长，因此，上海房地产市场的发展是健康稳健的，上海户均年收入与房价是比较相匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住宅购买力提高，因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力；经济发展，