2011年全年自贡房地产市场宏观分析报告

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1、2011年全年自贡市市房地产市场宏观分析报告一、2011年全年自贡市房地产市场开发情况分析分析：1、2011年全年自贡市房地产开发投资完成额同比下降39.3%；新开工面积、施工面积、竣工面积分别比去年同比增长14.6%、53.7%、167.7%、呈现不同幅度的增长；2、根据投资完成额的大幅度下降，可看出，自贡房地产市场已经进入一个平稳发展阶段，未来几年已消化前期拍卖土地为主，新增开发投资有限，同时受宏观调控影响，市场信心下降，客户观望，开发商回笼资金受限，可以预见的是2012年的自贡房地产开发投资将进一步下降，且幅度不小。3、根据新开发（新开工面积）情况，

2、可以判断，前几年供应的土地开始进入全面集中开发阶段，预计今年和未来几年内，自贡的房地产供应将进入井喷状态；4、尤其需要值的注意的一点，2011年竣工面积同比增长167.7%之多，可以判断，自贡许多楼盘已将进入尾盘销售阶段，特别是南湖片区楼盘，面对市场和政策压力，这些楼盘将采取逐步降价促销的手段来冲击市场，对其他处于销售初期的楼盘造成较大的竞争压力；5、随着市场供应的持续增长，中铁、蓝光、恒大等大型品牌房企的进驻，以及本地泰丰、远达等地产公司的不断成熟，随着地价的不断上升，宏观调控导致资金回笼困难，中小型开发商生存面对巨大压力，有可能降价促销楼盘，或退出房地

3、产市场，或者被其他实力房地产企业兼并；6、2011年自贡房地产市场继续呈上升趋势，主要得益于自贡城市的快速发展，人口城市化进程的不断推进。结论：未来的几年内，自贡的房地产市场会呈现平稳发展态势，开发商消化前期土地，中小房企退出市场，可以看得出，自贡的房地产市场已经步入一个高门槛，低收益、高竞争、低增长的平稳发展阶段，或者说饱和阶段。二、2011年全年自贡市房地产市场销售面积情况分析分析：1、2011年全年自贡市房地产开发销售面积、住宅销售面积、商业销售面积分别比去年同比增长11.6%、15.2%、-25.7%，住宅与商业销售呈现冰火两重天的景象；2、相比2

4、011全年的竣工面积增加167.7%的巨大供应量，销售面积的增长速度较慢，销售增长速度远远落后于商品房竣工面积增长速度，必将造成市场后续压力大增，同时自贡市的房屋空置面积也将大幅度增加；3、人口红利期导致的人口增长以及人口城镇化进程，加上家庭分户，改善型居家观念，各种利好因素促成了中国房地产市场刚需强劲。2011年四季度的“金九无光，银十失色”状况，并不能说明市场没有客户，而是众多刚需者捂紧口袋，持币观望的结果。在经历了长时间的观望后，一些住房需求者开始有些按奈不着，纷纷把握春季各大楼盘推出特价这样的机会，同时二三线城市限购等政策压力，导致开发商加速推货，

5、同时在价格上给予更多优惠，大部分换房客户、投资客户、多次置业客户在在看不到房价大幅度下降的情况下，进入市场，导致2011年的自贡房屋销售面积有所增加；4、2011年自贡市全年的销售量突破两百万平米，这意味着自贡的房地产市场进入一个高速发展阶段，我们大胆预测，这种疯狂的市场状态将不会持续太长。自贡市的年平均城市化率在1.2%左右，自贡市全市人口在320万左右，每年进入城市人口平均在4万左右，按照3人/每套房屋来，每套房屋120平米，自贡的房屋年均需求量约为150万平米左右，无法支撑每年220万方左右的销售量。所以，几年后无论是自贡房地产无论是销售量还是开发量

6、都将进入一个平稳期；5、2011年自贡市全年商业比去年同比下降约26个百分点，比上半年的下降速度还要快，一是由于自贡各大主要楼盘还处在开发商初、中期，且大多数楼盘尚未有业主入住，尚未有大量商业进入市场，随着各大楼盘的销售进入中后期，已售商品房陆续交房，业主入住，必将有大量商业进入市场，商业销售必将增加。结论：市场销售持续火爆，住宅上行，商业下降，呈现冰火两重天景象，这种销售状态与全国的房地产发展趋势——住宅疲软，商业火爆的情况背道而驰，我们预测，2012年住宅销售量会有所下降，商业销售量会上升。三、2011年全年自贡市房地产市场销售金额情况分析分析：1、2

7、011年全年自贡市房地产房屋销售额、住宅销售额、商业销售额分别比去年同比增长29.5%、35.3%、-9.5%，住宅与商业销售额呈现相反的情况，住宅销售额上升，商业销售额下降；2、2011年全年自贡市房地产房屋均价、住宅均价、商业均价分别为3494元/平米、3384元/平米、6446元/平米，分别比去年同比增16%、17%、22%，商业价格增长速度高于住宅价格增长速度，一方面得益于商业供应量的减少，另外一方面也得以住宅疲软，商业地产更受市场欢迎，再加上一些楼盘业主开始入住，商铺价格提高；3、16%的房屋价格增速与自贡市的GDP增长速度15.8%相比，相差无

8、几，不过加上4.1%的通货膨胀率，自贡的房屋价格增长速度超过了20