房地产市场宏观环境分析

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1、第24卷第1期湖南城市学院学报人文社会科学Vol.24No.12003年1月JOURNALOFHUNANCITYUNIVERSITYHumanities&SocialSciencesJan.2003房地产市场宏观环境分析曹宏亮湖南城市学院城市管理系湖南益阳413000摘要房地产市场宏观环境复杂多变它对房地产企业营销行为的影响间接而难以把握构成房地产市场宏观环境的四个因素分别为经济因素政治因素人口因素政策法规和利税因素房地产企业应针对上述四个因素的客观表现来策划其相应的营销策略以便很好地适应房地产市场的变化发展关键词房地产市场宏观环境营销中图分类号F293.35文献标识码A文章

2、编号1672–1942(2003)01–0036–03市场环境分析是房地产企业营销的基本内地产业党的十六大提出全面建设小康社会意容也是房地产企业发展谋划的根本前提分析味着经济将会腾飞企业改革步伐加快近三年房地产市场环境有利于房地产企业寻找发展机内企业效益会有好转作为房地产市场的买方主会避免受损威胁房地产市场环境分微观环境体占城市人口近70%的企业职工的工资收益将和宏观环境两大环境微观环境是反映企业经营有改善正因为如此房地产企业应一方面广开的具体业务往来过程中的直接影响因素包括供市场让利销售盘活存量房地产另一方面又应者营销中介顾客竞争者和社会公众等因应着手准备迎接新一轮房地产发

3、展高潮的到来素这些因素经常地直接作用于房地产企业对主动抢占房地产企业的影响比较具体房地产企业较易把市场握而宏观环境是指间接影响与制约房地产企业经济收入在市场上表现为实际购买力它是营销活动的社会力量包括经济因素政治因素构成市场的基本要素因为市场容量的大小归人口因素政策法规与税费因素这些因素总是根到底取决于消费者购买力的大小据统计2002先作用于市场再间接影响企业故房地产企业年万元户已占全部城镇居民家庭的87%欲把握好它不是一件易事据此笔者特意分析其中年收入1至10万元的家庭占12.15%收入目前宏观环境对房地产企业营销行为的影响10万元以上的家庭占4%2002年末储蓄存款余额超

4、过50000亿元比上年增加近9000亿元一经济因素增长率22%按2001年的人均可支配收入7000经济因素包括市场所处的宏观经济条件和经元计算3口之家的年均可支配收入为21000济收入水平两类因素它们形成市场的经济环元若按2001年的商品房平均售价1800元计境房地产市场总是存在于一定的宏观经济条件算购买一套70平方米的住宅需要126000元之中经济形势直接影响房地产的发展经济高职工家庭收入与房价之比为1︰6正符合国际涨时期房地产需求旺盛房地产市场沸沸扬扬通行的收入与房价之比为1︰6的规律另外而经济低迷时期房地产市场疲软自然是门庭中国人民银行于1996年就已颁布了个人住房冷落

5、我国国民经济自党的十五大以来以年均担保贷款管理办法近几年每年安排国有商业9%的递增速度持续稳定发展十五时期到2010银行超过100亿元的贷款规模专项用于发放个年估计国民经济均增速度能达到12%我国人住房担保贷款其贷款具有期限长额度大的城市化水平也将由28%上升到35%新增城利率优惠等特点同时个人还可以申请一部分低镇230个需要住宅12亿平方米随着经济的利率的公积金住房贷款这些政策对提高居民发展房地产在21世纪有着更广阔的市场我的购房能力特别是提高中低收入家庭的购房能国对外开放在不断深入海外充裕的资金为了摆力培植住房消费热点起到了重要的催化作用脱本国金融危机的困扰会源源不断投入

6、我国房因此房地产企业要分析好市场发展前景进行收稿日期2002-01-13作者简介曹宏亮1964-男湖南益阳人副教授主要从事工商管理房地产经营管理研究万方数据第24卷曹宏亮房地产市场宏观环境分析37很好的市场定位优化产品组合经营多规格恰当开辟鸳鸯楼贵族楼等项目为新婚不同档次的商品房以适应市场发展的需要和满期青年筑起理想的家为大款贵爷们砌垒黄金之足不同消费水平者的需求屋人口从农村流向城市随着社会分工和商品二政治因素经济发展人口城市化水平在急速提高农村向政治因素是指国际国内气候国家政城市流动的人口呈几何级数递增造成人口越来局以及国家的开放程度与政策的连续性它形成越向城市集中而农流者

7、同样需要居住和创业的市场的政治环境气候不同房地产发展趋场所这个场所即为房地产据有关资料报道势不同世界军事冲突政治对立只会阻碍各国目前农村向城市流动的人口已达1个亿约相当经济的发展房地产业发展无疑受挫反之国于城市人口指具有常居城市户口的居民的四际形势很好国内政局稳定房地产的发展必将分之一今后农村转向城市的人口每年还将平均处于良性状态我国曾经因为左的影响不以1500万的数量在递增并且流动形式由个体注重发展生产力国民经济几乎濒于崩溃的边转向家庭居住方式由暂住变为定居以上说明缘房地产死一般的宁寂党的十一届三中全