上海别墅房地产市场分析报告

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1、上海别墅市场分析2002-09-28上海房地产市场报告　从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。今年，上海成了不容置疑的别墅年上海社会科学院房地产业研究中心副研究员顾建发表示，目前上海别墅供应过大，但需求有限。别墅市场已由前几年的供不应求，快速进入了供过于求的格局，同质现象也趋于严重。那么，有限的市场到底需要什么样的别墅呢?安家网近日进行了大规模线上和线下的市场调研，以此获取第一手的市场资料，现予公布，与大家一同分享，为上海的别墅市场提供一些可供参考的信息，希望上海的别墅发展商们能在2002年里走好。(一

2、)别墅价格50至120万元人民币的别墅将成为当前上海别墅市场的主流产品，占总样本的71％；其中，50--80万人民币的占37.3％，81至120万人民币的占33.70％。150万元人民币以上的别墅则为上海别墅市场的高端性产品，随着贫富差距的增大，上海成为世界的上海，该价位的别墅同样拥有可观的市场群体。在上海别墅市场的高端性产品中，151至200万人民币的占6.60％，201至300万人民币的占7.40％，301至500万人民币的占2.10％，501万人民币以上的占2.30％。而介于两者之间的别墅121至150万人民币的占10.60％。(二)别墅区域上海别墅区

3、域排名前三位的是浦东金桥地区(占21.30％)、康桥地区(占20.60％)和虹桥别墅区(占17.40％)。2002年的上海别墅市场区域性已显现，浦东已成为别墅的热门区域，而虹桥别墅区因多年的发展仍然吸引着买房人，而前几年兴起的松江及闵行别墅区(各占11.60％、11.40％)正在趋于饱和。还有沪青平别墅区(占9.60％)和其它别墅区(只占8.10％)。(三)别墅类型在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立别墅为65％，连体别

4、墅为20％，连排别墅为10％，叠加别墅为5％。(四)别墅面积150至200平方米的别墅将成为当前别墅市场的主流面积，即经济型别墅的市场容量最大，占样本别墅总量的43.50％；201平方米以上的别墅因其面积增大，总价提高，成为了社会高端客层的实力选择，其中，201至300平方米的占29.80％，301至400平方米的占8.70％，401至500平方米的占1.90％，501平方米以上的占2.60％。而150平方米以下的占13.40％。(五)考虑因素在购买别墅15个考虑因素中，被列为最重要的7大因素(占总样本的70.5％)依次是房型(占11％)、物业管理(占10.

5、50％)、价格(占10.40％)、周边环境和文化氛围(占10.40％)、交通(占10.20％)、绿化率和中心景观(占9.80％)、升值空间和投资价值(占8.20％)。而其中营销包装是人们在作购房决策时最为忽略的，这也反映出当前购房人的理智与专业。所以，作为发展商而言，营销包装只是一种表现和广而告之的手段，如果过份花哨，反而会丧失一大批优质客群。发展商应对7大重要因素予以研究，因为别墅是房产的终结消费，所以房型、物业管理、绿化率会成为买房人特别重视的问题；别墅消费群体大都为社会的成功人土，因此极为看重周边环境的层次与文化品位；交通与升值空间和投资价值，是能充分

6、反映别墅价值和长远利益的因素。(六)交通意向该问题是确认购买别墅的人群对交通的判断性。别墅的交通便利是以车程距离来衡量的，有87.3％的人认为半小时车程到机场和市中心的别墅为理想选择；只有12.7％的人认为不符合自己挑选中意别墅的要求，这可能有两种原因：一是购买人不是以私车为出行交通工具；二是区域性极强，以某一区域为生活工作中心，因此只中意该区域内的别墅项目。(七)别墅楼层选择购买2层别墅的人占总样本64.2％；选择购买3层别墅的人，占总样本的31.9％。所以，2层别墅为上海别墅市场的主流产品，而3层别墅可作为差异性产品进行点缀。(八)别墅挑高希望别墅内有挑

7、高的人占总样本的52.9％；无所谓别墅内有挑高的人，占40％。所以，别墅内有挑高已成为上海别墅产品的基本选择要求。(九)别墅天窗希望别墅内有天窗的人，占总样本的73.6％；无所谓别墅内有天窗的人，占17.5％。所以，别墅内有天窗也已成为上海别墅产品的基本选择要求。(十)别墅佣人房希望别墅内有佣人房的人，占总样本的65.6％；无所谓别墅内有佣人房的人，占23.7％。购买别墅的人群都会通过雇用家政员来换取自己休闲时间，并提高生活品质，所以别墅内有佣人房将成为上海别墅产品的基本选择要求。(十一)别墅房型5个房间的别墅为大多数目标客群所接受，可作为主力房型进行设计；

8、7个房间以上的别墅作为高端别墅的差异性存在。(十二)