xx岸营销推广策划报告

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1、东海岸营销推广策划报告目录一、市场分析及项目分析四、营销推广（一）市场总体走势（一）总体策略1、2001年度深圳房地产概况（二）阶段性推广策略2、盐田区房地产市场分析1、阶段推广图示（二）沙头角片区分析2、开盘时机圈定1、沙头角片区特点3、销售期划分2、沙头角片区的楼盘的共性4、宣传推广费总预算3、沙头角片区楼盘情况（三）阶段性推广详细方案（三）本片区与周边片区的互动分析1、造市—前期准备阶段（四）典型案例分析2、预约登记阶段（五）项目概况及周边配套3、开盘强销阶段（六）项目SWOT分析4、尾盘阶段二、项目定位5、开盘策略（

2、一）物业定位6、销售准备费用估计及主要媒体投放计划、费用1、住宅部分五、价格策略2、商场部分（一）销售均价预测（二）客户定位1、均价产生所考虑的因素1、主力客户群2、市场均价预期—豪斯指数性价比法2、争取的目标客户群体3、均价调整（三）推广定位4、具体预测1、市场战略（二）价格表的制定2、推广主题1、价格表的制定依据三、项目包装2、模拟价格表1、项目理念包装（三）付款方式和折扣2、心理形象包装（四）阶段性价格策略3、项目建筑设计建议4、卖场包装及接待中心布置六、销售合同草案5、物业管理包装建议6、VI包装推广方案一、市场分析

3、及项目分析(一)市场总体走势1、2001年度深圳房地产概况1）深圳市市场供给与消化情况至2001年第三季度为止，全市共签订土地出让合同388宗，面积为940.99万平方米；全市商品房新开工面积为405.87万平方米，竣工面积为288.95万平方米；全市供销售商品房面积为381.76万平方米，同比增长7.59%，其中实现商品房外销30.1万平方米，同比增长5.54%；全市商品房空置面积达232.7平方米，同比减少28.42万平方米。深圳市的整个商品房市场发展良好，空置率在不断下降。2）深圳房地产价格情况2001年深圳市房地产价

4、格总体走势平稳，其中，房价略有下降；房租、地价略有上升。从房价上看，住宅二级、三级市场的房价略有下降，办公市场的房价呈上升趋势，商业市场的房价从基期到第三季度呈下降趋势，到第四季度房价与基期相比基本持平。深圳房价指数（表1：1）2001年房价指数住宅办公商业二级市场三级市场基期100.0094.0073.00107.00275.00Q199.0092.0072.00109.00275.00Q298.2891.8471.51109.89272.60Q398.6992.2671.32110.37273.91Q498.8992.2

5、571.59111.93275.94季度变化%0.20-0.010.381.420.60说明：深圳房价指数以2001年1月1日为基期，按100点对应房价6300元/平方米计算。结论：整个深圳住宅市场房价下降，办公用房价格变化不大；2001年被称为“深圳购房年”，商品房的开发量与消化量，与同期相比有所增加，空置量在逐渐下降2、盐田区房地产市场分析1）区域基本概况盐田区位于深圳经济特区东部，距市中心12公里，东起大鹏湾背仔角，南与香港新界山水相连，西连罗湖莲塘、北邻龙岗区。辖区面积72.36平方公里，约占深圳经济特区五分之一，下

6、辖一镇两个街道，即沙头角镇，盐田街道和梅沙街道。区内总人口11.32万人，其中常住人口2.59万人，暂住人口8.73万人。盐田区自然环境得天独厚，全区海岸线长19.5公里，是深圳、广东乃至全国海岸风光最优美的“黄金海岸”之一。从城市发展的规划来看：盐田区要求高起点规划，形成城市功能明确，建筑风格鲜明的三大组团—盐田组团、沙头角组团、梅沙组团。其中沙头角以发展商贸、金融、出口加工业、高新技术产业为主，形成全区的商贸中心和出口加工业基地。2）盐田区住宅用地供给情况至2001年第三季度，从住宅用地的出让情况来看：特区内共出让土地1

7、00.99万平方米，其中盐田区的占31.87万平方米。而盐田区没有专业的商业地出让。3）盐田区近期房地产市场价格走势情况2001年住宅办公商业二级市场三级市场基期67.0050.0069.00172.00Q166.0051.0071.00175.00Q266.4348.8871.46175.00Q367.0948.4569.30178.25Q467.3049.1469.30181.85季度变化%0.311.430.001.91说明：深圳房价指数以2001年1月1日为基期，按100点对应房价6300元/平方米计算分析：由此可见

8、，2001年整个盐田区住宅市场价格均有逐渐上升的趋势。住宅部分上升幅度最大的在第一季度与第二、三季度之间；商业市场价格上升幅度最大的在第三季度与第四季度之间。也就是说住宅市场在第三季度是销售旺季，而商业部分在第四季度是销售最佳期。(二)沙头角片区分析1、沙头角片区特点1）区域概况：沙头角保