xx地产泰安项目地产调研规划书

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1、国华置业泰安项目调研及定位研究规划书齐鲁广告调查有限公司二OO三年三月国华置业泰安项目调研及定位研究规划书1.0研究背景国华泰安位于泰安市政府一侧，总占地150余亩，建筑面积约12万平方米，容积率1.2左右，建筑结构为多层砖混结构，欲建成一大型高档小区，于2003年年内入市。泰安属于地级市，城市规模较小，房地产行业起步较晚，水平相对落后。但改革开放20余年，泰安凭借无与伦比的旅游资源优势，在经济发展上取得了长足的进步，培养了不少高收入人群，使得高档物业落户泰安成为可能。但起步阶段的市场，消费者成熟度往往比较低。国华置业作为业内优秀企业，具备首都背景，又在济南成功操作了国华经典高档

2、项目，拥有超前的开发理念和先进的运作经验。如何将国华置业的优秀经验引入泰安，在泰安市场上几乎无同类高档项目类比的情况下，将项目做到定位准确，符合当地购房者置业习惯与消费需求，有必要针对泰安市场进行针对性强，有深度广深度的调查研究。齐鲁广告调查公司受济南国华置业有限公司委托，就该地产项目进行前期调研，提供研究规划书如下，以期通过科学规范的市场调查研究为该项目的策划定位，产品设计，推广运作打下良好基础。2.0调研目的)调研目标概述：　　进行消费者细分，界定开发项目的目标买家，分析其消费需求与消费心理，为项目的市场定位、开发理念的提炼、项目风险评估以及推广策略的制定提供依据与基础分析。

3、)调研报告内容规划：¨泰安房地产市场发展环境研究5宏观经济、人文环境通过对泰安宏观经济研究预测房地产行业发展趋势，对人文环境的研究则要做到使项目的定位与当地人文环境相融合5房地产发展现状分析，为项目的定位提供参考。定位准确，卖点鲜明，适度超前是房地产项目成功的基础。5政策环境包括泰安当地房地产行业法律法规及相关文件对项目的影响，泰安城市规划对项目的影响5媒体环境重点研究泰安媒体对当地房地产市场的引导作用和沟通效果，为项目媒体运作提供分析依据¨目标消费人群定位既目标客户界定，突出重度目标买家特征描述。¨竞争环境分析研究泰安现有高档楼盘的核心竞争力，对其构成对国华项目的竞争压力作出正

4、确评估，并以此寻找市场突破口，明确国华项目市场主攻方向。¨市场容量预测及项目风险分析国华项目总面积12万平方，在泰安应该属于超大盘，如何做到对项目的分阶段推广，一步一步有针对性地消化目标买家，使得每个阶段均保持对竞争对手的强势打压，是降低项目风险，获取整体成功的关键。¨项目户型建议5不同户型的平面、空间分割及面积范围户型面积直接影响到房产总价，与买家承受能力密切相关。不同买家的生活居住习惯直接影响户型的分割5对目标买家年龄、收入、家庭构成等方面进行结构分析，研究各种户型所应该占有的比例。5研究平层结构、复式结构、错层结构、跃层的需求意向，并以产品创新的观点提出建议复式户型一般位于

5、顶层，这实际与买家定位有一定的悖离。复式户型在一定程度上体现买家的尊荣，但每天爬楼实在不是一种享受。顶层复式最大的优势是价格低廉。底层复式是另一种选择，可以做到与花园融为一体，同时设私家车库，更具别墅风范。由于目标买家中年群体占相当份量，子女分户即在眼前，可一分为二的大户型是否有市场。等等¨项目建筑风格定位5园林景观的风格、外立面风格建议¨项目规划及配套设施建议5车库与总户数的比例关系及在项目中的位置规划建议5公共设施配套建议项目的公共设施是满足买家生活方式需求的关键环节，例如会所的服务项目设计、教育配套设计、休闲项目设计等5智能化标准建议单靠智能化对楼盘的提升作用是有限的，但智

6、能化对买家的生活品质提升能起到相当的作用，例如安全、娱乐等，更重要的是，智能化的物业管理能节约大量的成本并大幅度提升管理服务水平¨物业管理定位建议5物业管理应确定的服务管理项目及服务到位程度。5调查目标买家对物业管理的认识及费用接受程度，明确提出物业管理的收费标准及物管等级建议。5会所的服务项目及收费标准。¨项目推广建议5项目开发理念的提炼项目理念提炼的五大原则：共鸣性，即项目的理念诉求必须引起目标买家的共鸣，获取最大限度的认可与支持；协调性，即项目的理念必须与项目定位相协调，二者之间形成有机结合；简单性，即项目的理念必须是鲜明的，容易被接受和理解的；独特性，项目的理念必须与竞争

7、对手有明确的区隔，从而使项目的形象是鲜明的、独一无二的；原创性，即该理念尽量做到是原创的，即使非原创，也必须是在当地市场第一次主张和倡导的5物业命名建议项目的命名要重点考虑与当地人文环境相适应和传播效果5阶段性推广策略大盘销售周期长，将整个项目一次性推出以期网罗市上所有目标买家是不可能的，这样做只能是增加风险。随着项目对目标买家的消化，每一个阶段的目标买家特征也将产生一定程度的改变。重点分析每个阶段的具体情况，设计出针对性较强的领跑卖点和助跑卖点，有目的性的一批批消化目标买家。房