泸洲地块之市场调查与研究

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1、泸洲地块之市场调查与研究作为策划环节的基础工作，房地产项目前期市场调查的目的是对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据、回避风险。商业地产因其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。在设计“泸州宾馆改造项目”的调查时，我们力求从宏观经济状况到区域城市结构与市场情况到微观层面进行综合的了解，以便对影响本项目的各种因素有一个全方位的掌握，同时重点对泸州市商业、商用物业、商铺需求特点进行了考察。本次市场调研采

2、用的主要方法有资料查阅、观察法、访谈法和问卷法，既采用了全地段全面考察，又进行了专题调查和典型代表调查，以保证产生最适合市场需求的商业安排。第一章泸州市经济与城市发展概述宏观经济运行情况一、宏观经济历史悠久的“酒城”泸州地处四川盆地的东南部，总幅员面积12246.87平方公里，辖区人口约474万，是国家级历史文化名城，全国十佳卫生城市和国家卫生城市。泸州东接重庆，南邻云南、贵州，西与宜宾、自贡相邻，北通内江，为“川、滇、黔、渝”四省市的重要结合部。全市由三区四县组成，长江由南向北横贯全区，沱江在此汇入长江，泸州主城的中心区三面临水，又称“中心半岛”。山水相

3、依的泸州历来就是四川省重要的通商口岸之一，同时也是一座具有光荣革命历史传统的城市。最近三年泸州的基本经济发展状况如下：泸州市城市社会经济主要指标项目指标名称2002年2003年按可比价格计算同比2004年按可比价格计算同比人口465.91万人468.06万人473.99万人人均可支配收入7125元7628元8197元7.3%居民人均消费支出5796元5982元6530元零售物价指数100.2100.3102.7社会消费品零售总额66.02亿元84.06亿元100.6亿元16.3%居民储蓄余额151.38亿元171.11亿元195.2亿元规模以上工业企业数1

4、63个195个229个国内生产总值215.8亿元258.8亿元13.2%地方财政收入8.8亿元10.6亿元一、主要支柱产业泸州是我国西部地区重要的传统工业基地之一，三线建设时期得到国家的大量投入，形成了以化工、食品、机械等行业为主导的工业经济体系，一大批实力雄厚、具备行业领先地位的大中型企业构成了泸州传统工业的主体，是泸州市工业企业的中坚力量。（一）化学工业泸州是中国最大的氨肥生产基地、重要的天然气化工基地，亚洲最大的尿素生产基地，是我国重要的三大化工城市之一，在全国16大化工基地和14大精细化工基地中泸州均榜上有名。泸州化工行业总产值占全省同行业总产值的

5、10%强。泸州化学工业已形成年产值30多亿，以泸天化集团、天华股份、北方化学工业公司、火炬化工集团、鼎力碱业公司、宝光集团、郎中药业、西南化工研究院、泸州天然气研究所等为代表的工业门类齐全、产品多、质量好的完整化学工业平台。（二）酿酒工业“酒城”泸州酿酒工业历史悠久，是中国名酒最多的城市。泸州老窑为全国八大名酒之一，郎酒在全国白酒行业首获国际质量认证和绿色食品标志，两者均为中国驰名商标。青岛啤酒也落户泸州与火炬化工集团共同投资啤酒开发，全市饮料制造业年产值近30亿，占全省同行业总产值的10%。（一）工程机械泸州为全国主要工程机械基地之一，拥有四川长江工程起

6、重机有限公司、邦立起重机有限公司、长江液压件有限公司、熊猫机器制造有限公司等众多国家级骨干工程机械制造企业。泸州将建成中国中西部压缩天然气汽车生产基地。（二）其他泸州还是四川省粮、油、猪、林、果、烟和精致煤炭的主要生产基地。一、小结«产业发展泸州市产业发展特征表现为：工业化与城市化齐头并进，主城区内城市建设水平逐年提高。目前泸州市产业发展的主要问题表现在主导产业优势不足，城市工业门类较多但主导产业优势还显不足，产业链上下游的延伸能力较弱，未形成对整体经济产生强大带动能力的主导产业循环。«产业发展对城市发展的影响由于主导产业优势不足，导致城市发展动力机制不明

7、显，城市发展方向上清晰度不够，在一定程度上制约了城市总体实力的进一步发展。«宏观经济评述泸州市经济运行良好，多项指标近年来均高于全国平均增幅。考虑到总体经济规模不高的因素，泸州市正处于经济高速发展的初期，未来经济仍有相当长时期的持续稳定快速增长。结合泸州市工业发展重点推进计划及主导产业的做大做强，工业经济的发展必将衍生对第三产业的巨大需求。因此，从行业角度看，本项目所属的商业及商业地产业拥有良好的发展背景。泸州市未来发展规划综述一、城市发展规划（一）发展目标泸州市城市发展总目标是成为长江上游川、滇、黔、渝四地毗邻地域经济发达的现代化中心城市。规划目标是：1

8、、长江上游经济发达的现代化工业城市和港口城市；2、山水相依、生态良