2008南昌凤凰洲地块及银湖地块土地价值与分析报告

《2008南昌凤凰洲地块及银湖地块土地价值与分析报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、【锡华集团】南昌意向地块市场报告谨呈：锡华集团南昌凤凰洲地块及银湖地块土地价值与分析报告北京金网络地产顾问(中国)二○○八年八月第137页【锡华集团】南昌意向地块市场报告目录第一章南昌市整体研究3一、城市概况31.地理位置32.幅员面积及人口33.城市历史及布局34.城市的构想5二、城市宏观经济发展趋势71.整体概况72.近年GDP总量及增长率83.人均GDP总量及增长率84.消费85.十一五发展9三、南昌房地产概况131．城市区房地产及住宅投资额分析132．近年城市区房地产和住宅成交均价分析143．城市区房地产需求发展趋势

2、15第二章南昌房地产调研19一、土地市场研究191.南昌市土地供应192.红谷滩新区土地拍卖19二、板块概况25三、热点板块研究271.市中心板块272.朝阳洲板块303.青山湖板块324.京东板块345.象湖——青云谱板块376.象湖——象湖新城板块39四、同比区域分析431.中心区域432.红角洲板块453.凤凰洲板块474.典型性项目借鉴性研究49五、南昌写字楼市场601.概述602.供需现状603.价格及租金水平614.板块对比分析62六．南昌商业641.南昌市2002——2010年商业发展规划642.南昌商业布局规

3、划64第137页【锡华集团】南昌意向地块市场报告3.南昌商业现状684.南昌现阶段在部分楼盘内的商业状况73七．南昌小户型（酒店式公寓）产品分析841.目前南昌小户型公寓楼市场特点842.具体项目研究分析85八．类比商业紫金城项目商业特性分析941.经济技术指标942.SWOT分析95第三章凤凰洲项目规划及价值97一、地块条件研究971.地形地貌研究972.规划条件研究983.项目经济技术指标994.地面附着物及拆迁研究100二、地块环境研究1011.交通环境研究1012.自然环境研究1013.人文环境研究102项目定位及可

4、行性研判1031.项目整体SWOT分析;1032．项目发展方向定位1043.项目规划方向建议1124.按目前土地规划指标执行的产品定位逻辑113四、项目经济测算1161.试算一（C方案）1162.试算二（B方案）1233.试算三（A方案）1274.物业资产评估130第四章银湖项目分析132一、区域研究132二、银湖地块条件研究133三、地块环境研究133四、项目定位分析1341.写字楼可行性分析1342.购物中心、商铺可行性分析1353.酒店可行性分析136五、项目定位总结137第137页【锡华集团】南昌意向地块市场报告第一

5、章南昌市整体研究一、城市概况1.地理位置南昌市是江西省省会，全省政治、经济、文化、科技和信息中心，国家级历史文化名城，长江中游重要的区域中心城市。南昌市位于东经115°27′--116°35′，北纬28°09′--29°11′，处江西省中部偏北，赣江、抚河下游，滨临我国第一大淡水湖鄱阳湖。全境以平原为主，东南平坦，西北丘陵起伏，南北长约112.1公里，东西宽约107.6公里。总面积7402.36平方公里，平原占35.8%，水域占29.8%，岗地、低丘占34.4%。全市平均海拔25米，城区地势偏低洼，平均海拔22米。西部是西山

6、山脉，最高点梅岭主峰洗药坞，海拔841.4米。南昌市水网密布，赣江、抚河、锦江、潦河纵横境内，湖泊众多，有军山湖、金溪湖、青岚湖、瑶湖等数百个大小湖泊，市区湖泊主要有城外四湖：青山湖、艾溪湖、象湖、黄家湖(含礼步湖、蝶子湖)，城内四湖：东湖、西湖、南湖、北湖。2.幅员面积及人口南昌作为江西省的省会，共辖四县五区、一个新区和两个国家级开发区，总人口是：近500万。（含辖市：南昌县、新建县、进贤县、安义县）南昌市区的人口是：约225.00万。全国35个特大城市之一。南昌市中心城区范围为236平方公里。3.城市历史及布局3.1南昌

7、的历史六千多年前，南昌就建有若干个原始居民点。至三千年前，南起青云谱北至艾溪湖，形成了古代南昌居民的聚集区。公元前202年，汉高祖刘邦命颖阴侯灌婴驻守南昌一带。次年(公元前201年)，灌婴率部在今南昌火车站东南约四公里的皇城(黄安)寺附近修建了一个方圆十里八十四步、辟有六门的土城，取“昌大南疆”之意，命名为“南昌”，时人称之为灌城，系南昌建城的开始。第137页【锡华集团】南昌意向地块市场报告3.2南昌的布局南昌城市用地范围包括昌南、昌北两部分。昌南城：城市适度发展，重点在降低人口密度，疏散旧城人口，调整用地结构，逐步外迁老城

8、区的污染扰民工厂，完善交通等基础设施、改善生活居住环境质量，保护历史人文景观和环境，建成具有强辐射能力的全市行政、商业、金融、科技和文化信息中心。昌北城：城市发展新区，高标准、高起点进行建设，城市功能自我完善，自成体系，集中建设，开发一片，建成一片，形成规模。中远期吸纳昌南旧城人口和二、三