【市场调研】泸洲地块之市场调查与研究

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1、天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632泸洲地块之市场调查与研究作为策划环节的基础工作，房地产项目前期市场调查的目的是对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据、回避风险。商业地产因其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。在设计“泸州宾馆改造项目”的调查时，我们力求从宏观经济状况到区

2、域城市结构与市场情况到微观层面进行综合的了解，以便对影响本项目的各种因素有一个全方位的掌握，同时重点对泸州市商业、商用物业、商铺需求特点进行了考察。本次市场调研采用的主要方法有资料查阅、观察法、访谈法和问卷法，既采用了全地段全面考察，又进行了专题调查和典型代表调查，以保证产生最适合市场需求的商业安排。第一章泸州市经济与城市发展概述宏观经济运行情况一、宏观经济历史悠久的“酒城”泸州地处四川盆地的东南部，总幅员面积12246.87平方公里，辖区人口约474万，是国家级历史文化名城，全国十佳卫生城市和国家卫生城市。泸州东接重庆

3、，南邻云南、贵州，西与宜宾、自贡相邻，北通内江，为“川、滇、黔、渝”四省市的重要结合部。全市由三区四县组成，长江由南向北横贯全区，沱江在此汇入长江，泸州主城的中心区三面临水，又称“中心半岛”。山水相依的泸州历来就是四川省重要的通商口岸之一，同时也是一座具有光荣革命历史传统的城市。最近三年泸州的基本经济发展状况如下：泸州市城市社会经济主要指标项目指标名称2002年2003年按可比价格计算同比2004年按可比价格计算同比人口465.91万人468.06万人473.99万人人均可支配收入7125元7628元8197元7.3%居

4、民人均消费支出5796元5982元6530元零售物价指数100.2100.3102.7社会消费品零售总额66.02亿元84.06亿元100.6亿元16.3%居民储蓄余额151.38亿元171.11亿元195.2亿元163个195个229个规模以上工业企业数国内生产总值215.8亿元258.8亿元13.2%地方财政收入8.8亿元10.6亿元一、主要支柱产业泸州是我国西部地区重要的传统工业基地之一，三线建设时期得到国家的大量投入，形成了以化工、食品、机械等行业为主导的工业经济体系，一大批实力雄厚、具备行业领先地位的大中型企业

5、构成了泸州传统工业的主体，是泸州市工业企业的中坚力量。（一）化学工业泸州是中国最大的氨肥生产基地、重要的天然气化工基地，亚洲最大的尿素生产基地，是我国重要的三大化工城市之一，在全国16大化工基地和14大精细化工基地中泸州均榜上有名。泸州化工行业总产值占全省同行业总产值的10%强。泸州化学工业已形成年产值30多亿，以泸天化集团、天华股份、北方化学工业公司、火炬化工集团、鼎力碱业公司、宝光集团、郎中药业、西南化工研究院、泸州天然气研究所等为代表的工业门类齐全、产品多、质量好的完整化学工业平台。（二）酿酒工业“酒城”泸州酿酒工

6、业历史悠久，是中国名酒最多的城市。泸州老窑为全国八大名酒之一，郎酒在全国白酒行业首获国际质量认证和绿色食品标志，两者均为中国驰名商标。青岛啤酒也落户泸州与火炬化工集团共同投资啤酒开发，全市饮料制造业年产值近30亿，占全省同行业总产值的10%。（一）工程机械泸州为全国主要工程机械基地之一，拥有四川长江工程起重机有限公司、邦立起重机有限公司、长江液压件有限公司、熊猫机器制造有限公司等众多国家级骨干工程机械制造企业。泸州将建成中国中西部压缩天然气汽车生产基地。（二）其他泸州还是四川省粮、油、猪、林、果、烟和精致煤炭的主要生产基

7、地。一、小结«产业发展泸州市产业发展特征表现为：工业化与城市化齐头并进，主城区内城市建设水平逐年提高。目前泸州市产业发展的主要问题表现在主导产业优势不足，城市工业门类较多但主导产业优势还显不足，产业链上下游的延伸能力较弱，未形成对整体经济产生强大带动能力的主导产业循环。«产业发展对城市发展的影响由于主导产业优势不足，导致城市发展动力机制不明显，城市发展方向上清晰度不够，在一定程度上制约了城市总体实力的进一步发展。«宏观经济评述泸州市经济运行良好，多项指标近年来均高于全国平均增幅。考虑到总体经济规模不高的因素，泸州市正处于

8、经济高速发展的初期，未来经济仍有相当长时期的持续稳定快速增长。结合泸州市工业发展重点推进计划及主导产业的做大做强，工业经济的发展必将衍生对第三产业的巨大需求。因此，从行业角度看，本项目所属的商业及商业地产业拥有良好的发展背景。泸州市未来发展规划综述一、城市发展规划（一）发展目标泸州市城市发展总目标是成为长江上游川、滇