名扬项目物业合同初稿要点

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陕西名扬富硒食品有限公司项目物业管理服务委托合同委托方：（以下简称甲方）公司名称：陕西名扬富硒食品有限公司公司地址：联系电话：传真：受委托方：（以下简称乙方）公司名称：陕西正祥物业管理服务有限公司公司地址：联系电话：传真：根据中华人民共和国有关法律、法规，并在自愿、平等、充分协商一致的基础上，甲方将陕西名扬富硒食品有限公司项目物业管理服务委托乙方负责实施管理服务，同时依据国家政策、市场化管理运行要求，为明确双方权利义务及费用标准等，经双方协商一致，订立本合同。第一条：项目概况1.物业名称：陕西名扬富硒食品有限公司。2.物业位置：3.服务范围：陕西名扬富硒食品有限公司项目的外围公共区域、停车场及建筑物内共享区域的设施设备维修维护运行管理、消防中控室管理、安全保卫管理、环境卫生管理等各个方面物业综合服务统筹管理，以及各个服务范畴内的同政府相关职能部门协调沟通，要求确保最终达到安康及陕西一流物业管理服务品质，使得项目成为安康及陕西知名项目。项目面积近22亩。说明：外围公共区域是指本物业红线范围内区域外的物业范围；停车场是指本物业红线范围内的全部停车场地；楼内共享区域是指本物业各楼内的通道、楼梯、公共卫生间区域。4.本合同对该项目有效。第二条：合同价款、服务期限、物业管理服务费用1.合同价款：1538000元/年。（折合128166.7元/月度）2.服务期限：自2016年月1日至2019年月30日止。3.物业管理服务费用：由乙方根据向甲方提供服务内容情况向甲方收取。乙方提供服务为包干制，包含但不限于如下内容：⑴项目管理相关的政府规定的所有法定税费和相关政府部门收费。⑵管理、服务人员的工资和按规定提取的劳动保障福利费。⑶聘请审计、法律等专业顾问的费用。⑷乙方的行政办公费用。⑸办公家具、设备以及提供服务所需的维护费用。⑹乙方投入的设备维护、工程管理、安保、保洁等服务范畴内的全部工具费用。⑺乙方的管理费。30 ⑻乙方的利润。⑼乙方完成合同约定物业服务内容所需的其他服务成本费用，原则上不包含维修材料。4.物业管理服务费用支付方式：根据甲乙双方协商确定，实行月度考核并根据考核结果按季度方式结算。服务费用将以银行转账方式汇入乙方指定银行账户，如乙方账户发生变更，应及时通知甲方。入款账户资料如下：单位全称：陕西正祥物业服务有限公司开户行：账号：联系电话：传真：5.甲方应于每季度的第一个月内支付乙方上一服务期内服务费用，并在甲方支付上述费用的同时，乙方须向甲方出具等额增值税专用发票（乙方企业应为一般纳税人资质），且符合国家有关部门要求和甲方公司财务要求的有效发票。否则，甲方有权拒绝付款。6.乙方应保证提供的发票的真实性和有效性，否则乙方除应继续提供合法税务发票外，还应当向甲方支付假票票面金额二倍的违约金。7.对于甲方要求乙方提供服务且超出合同服务范畴内容的，经双方确认后乙方可向甲方提供服务并收取临时性服务费用。临时服务费用由乙方在每月3日前，就上月提供的临时服务，向甲方业务部门递交附件齐全、事实清晰的业务确认单，甲方业务部门须在收到乙方递交的业务确认单时，在5个工作日内给予确认；乙方以业务确认单作为收款申请，并提供合法的财务发票，甲方在收到结款单据后，应同当期服务费一并支付该款项给乙方。第三条：服务内容1.设施设备维护运行管理和消防中控室管理1.1设备设施维护管理服务：对确认的服务区域内的设备设施提供运行维护及日常维修管理。包括但不限于高（低）压供（变）电系统、空调系统、给排水系统、消防自控系统、消防水系统、正压送风系统、防（排）烟系统、应急照明系统、综合布线系统、闭路监控系统、广播系统、电梯系统、停车场设施设备、泛光照明系统、室内公共照明等。1.2公共设施维护管理服务：包括但不限于建筑物的墙面、地面、吊顶、柱面、各类门、窗（包括合页、拉手、锁具等五金配件）、幕墙玻璃、楼梯及扶手、栏杆、管道井（风井）、化粪池、污水池、广场地面等的维护和维修保养。1.3办公家具设备维护管理服务：包括但不限于办公桌椅、隔断、文件柜、分体式空调、电话机的维修；根据实际需求对专柜及客户的货柜、货架、道具、灯具光源、监控系统的配合维修。1.4小型改造维修管理服务：乙方具备自行独立完成的设备、设施局部的改造、拆除的能力。主要包括设备线路、管网局部改造、甲方举办各类活动电源线路铺设接驳及临时接驳的上下水等。根据甲方工作开展需要，明确的需要乙方负责落实的相关服务项目。1.5消防中控室管理服务：包含但不限于统筹管理本项目服务区域的安全运营和经营秩序，以及统筹管理本项目服务区域的安全监控和消防安全运行，确保全年无消防安全事故发生。1.6管道清理疏通服务：包含但不限于每年清理300立方米化粪池1次、清理疏通维护主管道（直径300MM）2000米每季度不少于1次、清理污水雨水井每季度不少于1次，确保区域内主、支线所有管道运行畅通。30 1.1电梯维保服务：确保本项目服务区域内的台直梯和台扶梯日常期间内正常运行，且电梯安全质量必须符合国家相关行业标准和行业检查要求，并确保按期通过特行设备年检工作（但涉及年检费用由甲方承担）。1.2其他服务内容：包括但不限于本项目营销活动开展的设备设施类配合、办公室设备设施日常维修、本项目区域内经营装修工程的现场管理等工作；与相关行业主管部门的沟通协调和关系维护，确保达到符合政府职能部门工作检查要求等。甲方明确的需要乙方负责落实的其他服务项目。1.3根据甲方工作开展实际，乙方应积极按照甲方明确和补充事项，做好包含但不限于前述的相关或其他服务项目，确保甲方工作有序开展实施。2.安全保卫管理2.1制定本物业服务区域内的各类防火、防盗、防自然灾害、紧急突发事件处理、安全巡逻等有关安全防范工作方案和措施。2.2依法在服务范围内执行安全管理、消防安全、景区形象、客户服务、停车场管理、接待服务，以及特勤服务等管理工作。2.3防范在服务范围内发生各类偷盗、抢劫、火灾等隐患，以及其他意外事故的发生、并有效制止犯罪，确保服务区域内良好的生产和工作秩序。2.4切实维护服务区域内整体安全保障，确保车场安全运行和车场经营资金安全等管理。2.5落实服务区域内各项临时性勤务、勤杂等工作。甲方根据工作开展需要而明确的需要乙方负责且乙方具有独立完成能力和落实的其他服务项目。2.6安全保卫管理岗位内容，须依据甲方不同区域的不同特点以及甲方具体工作要求实施。3.环境卫生管理3.1内部保洁管理服务范围：本物业的建筑物内共享区域，建筑物内共享区域是指各楼内的非客户租赁区域。建筑物内所有消防通道、电梯间、楼梯间、屋顶平台及空置房间等。除上述重点所描述外的所有室内公共通道、楼内共享区域及办公区，同时包括流动应急保洁。根据甲方经营格局调整后明确的需要乙方落实的其他保洁服务范围。服务内容：对保洁服务范围实施保洁服务，包括但不限于：地面、墙面、建筑外立面、天花板、门窗玻璃、不锈钢物品、各类物业设施、绿化带及绿植、设备管道、卫生间、办公室及办公桌椅、设备用房、灯具标牌、各种电梯、护栏扶手、各类推广宣传的活动配合、规范物品摆放等。3.2外部保洁管理服务范围：本项目红线内的室外公共区域绿化、保洁、公共卫生间清洁管理及生活垃圾站，临时建筑垃圾场的管理工作等。其中，保洁绿化管理面积：硬地面平方米、绿地平方米。服务内容：甲方红线区域内的外围地面、绿化、水体、小品及各种照明设施清洁、清洗、垃圾清运（包括生活垃圾清运至环卫站）及公共卫生间的清洁、保洁、及生活垃圾站，临时建筑垃圾场的管理等工作；区域内绿地养护、修剪整形、补种、浇水、施肥、病虫害防治等。根据甲方经营格局调整后明确的需要乙方落实的保洁服务范围。根据甲方工作实际，乙方负责的外部保洁、绿化以及垃圾清运服务等，同时必须符合甲方管理工作要求。3.3病媒生物防控管理服务范围：本项目公共区域、设备间、隔油池、化粪池，消防通道、电梯间、设备间等。服务内容：确保服务期内服务范围无蟑螂、鼠类等，同时病媒生物防控服务必须达到国家爱30 卫会（1997）第5号颁布的有关卫生标准。1.其他服务管理1.1根据本物业工作实际开展需要，乙方须制定并持续完善本服务项目的物业管理服务有关客服管理体系建设，同时乙方须持续提升该服务项目的物业管理服务客户满意度品质。乙方应每月度初向甲方提交上一月度物业管理服务工作报告和相关客户满意度评估报告，作为月度绩效考核依据。1.2按照本物业工作开展需要以及本物业执行的停车场收费管理制度流程内容，由乙方代甲方履行停车场日常管理作业流程，并同时确保有关车辆安全管理。1.3按照本物业工作开展需要以及本物业执行的水电管理制度流程内容，由乙方代甲方履行服务区域内经营的日常水、电等作业流程，以及水电费操作系统管理维护。1.4根据甲方工作开展需要，明确的其他需要乙方负责落实的有关服务项目管理工作。第四条：服务标准和质量要求1.设备运行：按照设备维保规定进行定期检查、维护，维保，确保正常运行和设备维护保养率达到100%。2.房屋及设施设备：确保设施设备常处于良好运行状态，各项工作记录完整，房屋建筑结构定期检查，设备档案齐全完整。有关工作记录一并纳入月度绩效考核范畴。3.急修：24小时设有专人值守，紧急情况下接到报修后15分钟到达并及时处理。4.日常维修：接到报修后当天解决，若遇特殊情况当日无法解决的应反馈报修方，并持续跟进和解决。涉及自身维修范畴以外的，应向报修方提出可行性解决方案。5.公共秩序维护：24小时在确定岗位上设有专人值守，物业区域内不间断日常巡视，确保安全防范工作；对于紧急情况设有处理预案，并积极配合辖区派出所、安监、消防等开展工作。6.消防安全管理：24小时消防中控室（包含必要的设备机房）设有专人值守，完善消防安全内控管理体系，明确安全管理责任，定期实施消防安防演练，消防设备设施完好率100%，定期巡视、检修，确保记录齐全。确保服务区域内无消防安全事故发生，并符合主管部门工作要求。7.电梯运行维护：24小时设有专人值守，日常维护运行记录完整，按照国家规定及设备维保要求，必须委派专业人员定期维保检修，通过行业主管部门年审年检。8.中控室管理：须持证上岗（消防员资格证），24小时制且每班次不少于二人在岗，业务技能须娴熟全面运营相关操作系统，并能按照工作流程有效处置各类突发事件。9.环境卫生管理：符合甲方提出的各项卫生标准，室外同时达到环境标准。10.根据实际情况，在工作过程中甲乙双方经过协商制定的管理规定、流程及考核标准可作为本合同的考核内容。以上具体管理服务标准及质量要求详见附件内容。第五条：项目人员配置1.乙方根据甲乙双方确定的服务内容、服务标准等，确保为该服务项目配置合理的组织机构、岗位设置以及在岗从业人员，甲方有权对在岗人数进行强制考核，并对检查发现缺岗，脱岗现象进行严肃扣款处罚。乙方保障为该项目配置总编制41人，并承诺在总服务费不增加的情况下，在服务范围不变的情况下以及根据甲方工作需要和实际工作开展情况，最大为该项目配置人数至56人，以上人数均为固定人数，同时乙方应向甲方定期提供人员花名册。2.除正常员工离职等因素，乙方可根据实际工作进行岗位调整，但须征得甲方同意并履行报备手续。乙方应坚决执行甲方提出意见，对于不符合人员要求的和不能有效履行岗位职责的人员，乙方应按甲方明确时间要求进行及时人员调整，以确保最大化满足甲方工作开展要求。3.乙方应为该服务项目配置的项目经理应持有物业管理中级以上职称的专业人员，且具有三年（含）以上的大型商业街区或住宅等同类商业物业的物业管理工作经验。30 1.有关项目经理的任用、调整等，须征得甲方同意意见。甲方有权对于项目经理提出调整，乙方须积极配合落实，确保服务项目内管理团队稳定。2.乙方须为该服务项目配置符合国家及行业要求的专业化人员，确保各岗位持证上岗率达到100%，且在岗人员符合岗位任职要求，并经过一周以上时间的上岗培训且培训成绩合格后方可上岗。甲方有权对乙方配置人员的持证情况、上岗培训情况等内容检查，并提出人员调整意见，乙方须积极配合落实。3.乙方为该服务项目配置的人员年龄均须符合国家用工要求，且具有良好形象，能够满足和有效开展岗位工作，并要求乙方委派人员相关资料（包括的身份证、健康证和有关人事资料）应向甲方征得意见和须报甲方定期备案登记。4.明确中控室操作人员和核心岗位管理人员须高中（含）以上学历，并符合岗位任职要求。明确安全保卫类人员基本条件要求为20-40周岁之间，男性净身高173cM（含）以上，女性净身高160cM（含）以上，均高中（含）以上文化程度，身体健康，体质良好，身材匀称，五官端正，无违法犯罪前科。5.乙方委派至本物业的在岗服务从业人员须达到如下岗位服务基本要求：5.1仪容仪表⑴工服做到整齐、清洁、美观、得体。工牌端正的佩戴在左胸的上方。⑵任何时候，在工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋等不符合要求服装。⑶头发要常梳理、清洗，不准染除黑发以外其它颜色的发型，男员工头发不能盖过耳部，头发不能触及后衣领，不留长发。女员工不留披肩发，长发要扎起，要用深颜色的发饰。⑷面部注意清洁与适当的修饰，保持容光焕发，上不能戴有色眼镜，男员工胡须要剃净，不留胡子，女员工可适当化妆，但应以淡妆为宜，严禁使用气味浓烈的化妆品。⑸鞋袜保持干净、光亮，不能穿破损袜子，工作期间不准穿凉鞋、运动鞋，严禁穿高跟鞋。鞋袜颜色以深色为宜。⑹保持口腔清洁，上班前不吃异味食物。指甲要常修剪与洗刷，保持清洁，不得留长指甲，也不得涂指甲油。首饰除手表外，不得佩带耳环、手镯等饰物⑺不得在大庭广众之下梳头、挖鼻孔、搔痒、对人打喷嚏、打哈欠和伸懒腰等影响甲方形象的行为。5.2工作态度⑴服从领导——不折不扣地服从甲方和上级的工作安排及工作调配。⑵严于职守——坚守本职岗位，不得擅自离岗、窜岗或睡岗。⑶正直诚实——对上级领导、同事、甲方及服务客户要以诚相待，不得阳奉阴违。⑷团结协作——各部门之间、同事之间要互相配合，同心协力的解决困难。⑸勤勉高效——发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作。⑹认真学习——认真学习相关专业知识，不断地提高自身业务水平，努力提高服务量。⑺勤俭节约——具有良好的节约意识，勤俭为公，节约能源。5.3服务态度⑴礼貌——是对客户和同事最基本的态度，在任何时刻均使用礼貌用语，“请”字当头、“谢”字不离口。⑵真诚——以真诚的态度接待客户。⑶友善——“微笑”是体现友善最适当的表达方式，因此应以微笑来迎接服务客户及与同事相处。30 ⑷热情——尽可能为同事和服务客户提供方便，热情服务。⑸耐心——对客户的要求应认真、耐心地聆听，并尽量在不违背本公司及甲方规定的前提下办理。⑹平等——一视同仁地对待所有客户，不应有贫富之分，厚此薄彼。1.1行为举止⑴举止应大方得体，与人交谈双眼应平视对方，不要左顾右盼。⑵遇上级领导或有客来访，应相迎并问好。⑶站姿要求：双脚与两肩同宽自然垂直分开（体重落在双脚上），肩平、头正、双眼平视前方、挺胸、收腹。⑷坐姿要求：上身挺直，双肩放松，手自然放在双膝上，不得坐在椅子上前俯后仰，摇腿翘脚。⑸走姿要求：眼睛前视，肩平身直，双臂自然下垂摆动，走平行步，不左顾右盼，不得与他人拉手，搂腰挠背；在楼道内行走脚步要轻，不得奔跑（紧急情况下除外）⑹进入上级领导或服务客户区域等前，应先立在门外轻叩三下，征得同意后方可入内；进入后，不得随意翻动室内物品；若进去时门是关住的，出来时则应随手将门轻轻带上。⑺进出办公室或服务客户区域内，应主动上前一步先拉开门，请同行的客户、女士或来访人员先行。⑻乘电梯要礼让，先出后进，禁止在电梯内大声喧哗、吵闹。⑼在各种场合，见到同事或客户都要面带微笑，主动问好。1.2礼貌礼节⑴坚持“客人至上，服务第一”的工作宗旨，树立“客人就是上帝”的意识。⑵客户要通过工作区域时，应停止工作，主动请客户先行，并说：“您先请”“您好”。当发现客户注意到自己时应向其微笑点头示意，或向其致以问候。⑶如要进入独立办公室或客户室内或因工作需要影响到客户正常工作生活时，应先征得其同意，并说：“您好，我是,，您看我现在可以进来（开始,）吗”“抱歉，给您添麻烦了”“对不起，打扰您了”等用语，在工作结束后，向客户致谢道别。⑷遇到客户当面问讯时，应热情回答，并说“您好”“我能帮您做些什么吗？”“您需要我怎样帮忙？”；如自己确实无法解决，可说：“对不起，您看我帮您找,来,行吗？”“抱歉，可不可以等我马上转告主管或经理，再答复？”“根据公司规定，此事由,负责，如不介意，您可去找他，他在,办公”。⑸谢绝接受客户送与本人或转交其赠予同事的礼物，要说“谢谢您的好意，但根据公司规定我们不能接受您的礼物”“请您谅解”“我们会更加努力工作”。⑹遇客户投诉时，要诚恳、耐心地听，不能随意打断其谈话；要真诚地解释原因，绝不能与其发生争吵或争斗。要使用文明用语“对不起，是不是可能存在,误会”“请您原谅”“我会改正”“谢谢您的批评”“感谢您对我提出批评”“希望您能继续支持我的工作”“您看这样,行不行”。同客户交谈时,要注视客人集中精力倾听不要左顾右盼,不要中间打断；遇有急事须马上处理时，应先说：“对不起”再讲明理由并告之由谁来继续接待。第六条：服务考核1.本项目项目物业管理服务实施月度绩效考核标准。2.本服务项目月度绩效考核为百分制，其中设施设备维修维护运行服务权重占40%,消防中控室管理和安保管理服务权重占40%，环境卫生管理服务权重占20%。30 有关物业考核细则详见附件内容。1.甲方对乙方的服务考核采取百分计分，并与月度服务费用经济奖惩挂钩，具体标准如下：1.1每月考核分90分至100分，甲方支付100%服务费。1.2每月考核分85分至89.9分，乙方限期整改，时间为一周，乙方接到整改通知后，应立即进行整改，直至达到合同规定的标准，甲方根据整改情况报告，支付95%，付款时间顺延。1.3每月考核分78分至84.9分，甲方对乙方提出书面警告，乙方限期整改，时间为一周，乙方接到整改通知后，应立即进行整改，直至达到合同规定的标准，甲方根据整改情况报告，支付90%，付款时间顺延。1.4每月评估70分至77.9分，甲方对乙方提出书面警告，乙方限期整改，时间为一周，乙方接到整改通知后，应立即进行整改，直至达到合同规定的标准，甲方根据整改情况报告，支付85%，付款时间顺延。1.5每月评估69.9分以下，甲方有权按照合同规定之条款，解除合同。1.6乙方如在工作期间达不到甲方要求或者发生重大失误，并给甲方造成相应损失或者影响，甲方第一次将以书面形式致函乙方，并扣除当月服务费的5%，同时对造成的损失乙方负责进行赔偿。1.7乙方如在工作期间达不到甲方要求或者发生重大失误，并给甲方造成相应损失或者影响，甲方第二次将以书面形式致函乙方，并扣除当月服务费的10%，同时对造成的损失乙方需要负责进行赔偿。1.8乙方如在工作期间达不到甲方要求或者发生重大失误，并给甲方造成相应损失或者影响，甲方第三次将以书面形式致函乙方，并扣除当月服务费的15%，同时对造成的损失乙方需要负责进行赔偿。1.9乙方如在工作期间达不到甲方要求或者发生重大失误，甲方认为乙方的管理及工作达不到甲方的要求及标准，甲方将与乙方立即解除服务合同，同时对造成的损失乙方需要负责进行赔偿。1.10如因甲方维修材料滞后等原因，造成的乙方服务不能满足甲方工作要求的，应不计入乙方考核。2.甲方应于每月10日前将上一月度考核结果书面通知乙方，乙方对有异议的应于两个工作日内反馈意见，并提供相关说明和依据。3.安全管理实施一票否决，因乙方管理不到位等原因造成甲方安全隐患或重大安全事故的，甲方可扣除乙方相关费用的同时解除合同。4.乙方在投标过程中提交投标文件的所有约定及承诺均作为甲方对乙方服务的考核指标。第七条：甲方的权利与义务1.审定乙方定制的物业管理服务工作计划，检查监督乙方物业管理服务的实施情况。每日现场检查，每月全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，甲方有权终止合同。2.为乙方做好物业区域内的物业管理服务工作提供必要协助。3.根据本《物业管理服务委托合同》，支付给乙方物业管理服务费用。4.甲方向乙方提供物业管理用房（包括办公室、库房和工作需要的其他用房等），乙方不得将房屋挪作他用，管理用房位置双方协商确定，乙方无偿使用管理用房，但须保证安全管理使用。5.甲方有权对乙方人员得工作进行监督、检查和具体指导。如乙方未能完成甲方的工作指标及服务标准，并未能在甲方规定的整改时限内整改的，甲方有权根据情况进行处罚直至解除本30 合同。1.甲方有权要求乙方调换因伤、病或其他原因不宜在甲方工作的或工作不称职的人员，乙方应在接到甲方书面通知的三日内安排调整岗位或人员，如乙方不能依据甲方要求做出调整，甲方可以由此而视做乙方违约，乙方应向甲方支付当月服务费的10%作为违约金。2.甲方有权审阅乙方人员档案和审核乙方上岗人员数量、形象和上岗要求，若乙方未经甲方同意而私自调配为本物业服务的人员，甲方可以由此而视做乙方违约，乙方应向甲方支付当月服务费的10%作为违约金。3.甲方有权参与制定物业服务的质量标准和人员具体岗位的工作职责，乙方应严格遵照执行。甲方有义务积极协助乙方做好乙方员工的培训工作，并配合乙方贯彻执行本物业各项规章制度，解决有关该物业的各类问题。4.甲方应支持乙方的正常物业管理服务工作，并提供必要的工作条件。乙方员工上岗着装应按甲方要求。甲方要求乙方履行本合同约定之外的职责和任务，应与乙方协商解决。甲方有责任及时、认真研究解决乙方提出的问题，采取必要的改进和防范措施。5.在本物业遇有突发情况或紧急事件事故时，甲方有权要求乙方及时完全的配合其应急处理工作，甲方有义务提供相关费用，如乙方未按照甲方的要求完成应急处理工作，甲方可解除本协议且不支付之前应支付的服务费用，如果造成甲方人员、财产损失，乙方亦应承担赔偿责任。突发情况包括但不限于各类活动禁止查令、媒体恶意采访、聚众闹事、本物业客户闹事等。6.因乙方从业人员失职造成甲方财产损失，甲方有权要求乙方追究当事人的责任，并由乙方负责赔偿给甲方所造成的一切损失。7.甲方有义务教育员工尊重乙方人员的工作，对乙方员工履行职责的行为予以支持、配合，尊重和保障乙方员工的合法权益。甲方应当向乙方提供本物业必要的信息，以供乙方管理使用。8.乙方应向甲方提交的组织架构设置定岗定编，费用核算到岗、到人，甲方可根据工作开展实际，提出人员增岗增员或减岗减员等情形，乙方应根据甲方需要对服务费用进行相应调整。并经甲乙双方协商确定，据实结算。9.甲方应及时向乙方提供维修材料，如因维修材料不到位或到位不及时而引起的服务质量不达标或相应损失，由甲方承担，与乙方无关。第八条：乙方的权利与义务1.根据有关法律、法规及本合同的约定，乙方应在本物业区域内提供物业管理服务，确保物业管理的服务质量以及服务区域内的安全管理。2.向甲方收取物业服务费等相关费用。负责乙方从业人员的工资、奖金、福利、各项保险、医药等费用，负责解决其服务人员因公致伤、亡事宜，并承担有关费用。3.有权要求甲方和物业使用人对乙方管理服务行为提供必要的协助。4.有权依照法规政策、本合同对违反物业管理法规政策之行为进行处理包括：进行劝阻、制止及采取必要措施，并向有关部门报告。5.未经甲方书面同意，乙方不得将整体管理责任及利益转让给其他人或者单位，不得将重要专项业务承包给个人或单位，否则将视为违约。6.承担所服务区域内的财物、员工人身安全等管理责任。如非乙方不作为或失职所造成的安全事故，乙方不承担责任。7.由乙方负责该项目服务的员工之安全教育和技能培训，应建立本物业的管理档案，并及时记载有关变更情况。8.本合同终止时，乙方必须及时向甲方完整地移交所管辖区域物业管理的所有档案资料。9.乙方有义务维护该管理区域内物业中现有的设备设施现状，不经甲方同意，不得改变管理区域内的水、电、气，以及其他设施的现状。30 1.乙方应承担保守甲方商业秘密之义务，不得透露给第三方。2.乙方负责委派本物业物业管理服务之总负责人，如总负责人发生变动，应提前一个月通知甲方。3.乙方保证与委派本物业的员工建立合法劳动关系，甲方对此不承担任何连带责任。4.乙方必须接受甲方工作指导，遵守甲方有关规章制度，并负责从业人员的勤务指挥、人员调整和休假安排。5.督促并保证其从业人员遵守国家法律、法规、遵守甲方的各项规章制度，如有任何违反国家法律规定的行为，造成损害后果及赔偿责任等，则由乙方承担全部责任。6.乙方须向甲方提供从业人员基本档案。监督并保证其从业人员严格按照乙方提供并经甲方确认的服务标准、工作流程、岗位职责进行工作。负责从业人员的业务指导、培训、监督及思想教育和日常的行政管理工作。7.乙方应参加甲方定期的工作例会，执行有关会议要求。乙方必须按月向甲方提交工作总结、人员变动情况说明等管理资料。8.乙方从业人员要爱护并妥善保管甲方提供的工作器具、生活用具等，如非正常损坏须照价赔偿。9.乙方有责任和义务与所在地管辖的派出所、安监、消防、交警等部门协调处理区域内相关工作，乙方有义务配合甲方处理区域的各类应急和突发事件。10.乙方须指定专业人员负责并确保服务区域内设施设备系统（含消防）处于良好运行状态，并定期实施系统各项测试和做好相应工作日志记录。乙方须按期负责落实服务区域内的电梯等特种设备年检工作。因乙方原因，造成前述检查未通过或造成甲方一定经营影响或经济损失的，由乙方负责协调解决并承担相应经济损失。11.根据甲方工作实际情况，乙方必须无条件完成甲方目前正在执行的各类服务合同的承续或合同主体变更工作。涉及前述服务费用的，根据甲方财务部门核定，经甲乙双方确认据实结算。第九条：违约责任1,本合同生效后，双方均应按照合同约定履行合同义务，单方不得无故解除合同。2.因甲方行为违约导致乙方未能完成管理服务内容，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期不解决的，乙方有权终止合同。造成乙方经济损失的，甲方应给与乙方相应经济赔偿。3.乙方提供的服务达不到合同约定的，甲方有权要求乙方限期整改，整改后如不符合要求的，甲方有权终止合同。造成甲方经济损失的，乙方应给与甲方相应经济赔偿。4.合同有效期间，因不可抗力（如洪水、地震、水灾等自然灾害及战争等人力无法抗拒、不能预料又不可避免的时间）造成一方不能履行本合同的，不视为违约。5.合同解除或到期后,未完成交接前，乙方不得无故撤场，在交接期内，甲方依本合同约定按天支付服务费。因乙方原因未完成交接而撤场给甲方造成损失的，乙方应承担因此而产生的损失。第十条：合同终止和解约1.甲乙双方同意根据下列情况提前一个月给与对方书面通知终止本合同：1.1任何一方严重违反本合同的。1.2若甲、乙双方因重组或合并原因而被清算。2.本合同终止后，乙方应在合同终止之日起15日内撤出本物业，移交物业管理用房以及本物业的物业管理有关的全部档案资料。3.本合同终止后，甲乙双方应做好债权债务的处理，包括物业管理费用的清算，对外签署的各种协议等，乙方应协助甲方做好物业服务的交接和善后工作。30 1.如由于不可抗力导致无法继续履行本合同，则甲乙双方均不承担违约责任，双方应本着公平、客观之原则协商处理。2.甲乙双方在下列条件下可以解除合同：2.1乙方没有达到物业管理的要求，经限期整改逾期仍未达到本合同要求的。2.2双方协商一致同意。3.本合同未满期，而双方书面确认同意终止本合同，则本合同终止。7.本合同自然终止或因乙方原因导致本合同提前终止的情况下，甲方不承担任何乙方为本项目所聘用人员的工资、社会保险、经济补偿金等各类形式的人工成本。第十一条：争议解决凡因执行本合同产生的一切争议，双方应协商解决，商议不成时，应向甲方所在地人民法院提出诉讼。本合同适用中国法律，以法院最终判决为终局，对双方均有法律约束力。第十四条：合同生效1.本合同自双方签字盖章后生效。2.本合同一式陆份，甲、乙双方各执叁份，具有同等法律效力。3.本合同如有未尽事宜，由双方协商确定或另行签订补充合同，补充合同及其附件与本合同的规定如有不同，以补充合同为准。第十五条：附则1.为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生天然气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成必要的财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。2.双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有用等效力。3.因房屋建筑质量、公共设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能造成重大事故的，由甲方负责联络相关责任单位责成其承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理；产生事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定结论为准。4.本合同未尽事宜，，可经甲乙双方确定另行补充约定。甲方：（加盖公司公章）法定代表人：（签章）、职衔：委托代理人：（签章）、职衔：电话：传真：开户银行：送达地址：邮政编码：签订日期：年月日乙方：（加盖公司公章）30 法定代表人：（签章）、职衔：委托代理人：（签章）、职衔：30 电话：传真：开户银行：送达地址：邮政编码：签订日期：年月日合同签订地：附件1设备设施服务标准项目工作内容和标准具体指标配电室每天不少于5次对配电室巡查，记录设备运行数据。检查变压器、配电柜等设备运行状况，发现异常及时处理，对不能处理的及时上报。每日打扫卫L次。运行记录完整。配电室无杂物、卫生整洁。设备运行正常，完好率100%空调机房每天不少于5次对空调机房巡查，记录设备运行数据。检查机组、泵、配电指示等设备运行状况，发现异常及时处理，对不能处理的及时上报。每日打扫卫一次。运行记录完整。机房内无杂物、卫生整洁。设备运行正常，完好率不低于95%风机房每月不少于1次对风机房巡查，设备试运行不少于10分钟，确认设备运行正常，做好检查记录，如有异常，及时维修或上报。每周打扫卫L次。运行检查记录完整。机房内无杂物、卫生整洁，物品摆放后序。设备运行正常，完好率100%排污系统每大/、少于2次对排污泵进行巡查，确认排污系统运行正常，做好检查记录，如有异常，及时维修。每月不少于2次对室外雨水、排污井、雨水明沟、管道廊等进行巡查，发现问题及时处理。1、要求在雨季期间，对出现大暴雨天气需提前一大对检查记录完整。设备运行正常，排污井无堵塞、溢流。室外管道无堵塞、溢流现象设施完好率不低于95%30 全区排污系统进行排查，确保无堵塞现象，南大过后需对全区统一进行巡查，查看区域是否存在漏水现象。电梯按时开关电梯，确保电梯照明正常。监督维保单位维保电梯质量，并及时确认维保结果。及时处理电梯困人事件，及时处理电梯各类故障。检查记录完整。维保、维修记录收集、确认、保管完整。设备完好率100%发电机房每月不少于1次对发电机房进行巡查，并每季度对发电机试运行1次，每次试运行不少于15分钟，确认设备运行正常，做好检查记录，如有异常，及时维修或上报。每周打扫卫一次。运行检查记录完整。机房内无杂物、卫生整洁，物品摆放后序。设备运行正常，完好率100%公共照明每周不少于1次对区域公共照明系统（包括办公区照明系统）进行巡查，检查声光控、外观、光源等，如有异常，及时维修。检查维修记录完整。设施完好率不低于95%公共设施每月不少于2一次对区域内垃圾箱、座椅、排烟管道、石材等巡查，检查外观后尢损坏，如异常，及时维修。区域内配电箱、喷泉、护栏等每周巡查一次，检查外观后尢损坏，如异常，及时维修。区域内门、窗等每周巡查一次，检查外观后尢损坏，如异常，及时维修。检查维修记录完整。设施完好率/、低于95%泛光照明每日巡查一次，检查控制时间、光源等，如有异常，及时维修。按指定时间表开关控制电源。检查维修记录完整。设施完好率/、低于95%日常维修完成当天检查出的问题维修工作。及时处理当天报修，当天无法完成的，应及时与报修人或上级汇报原因。重大维修应按报修人要求时限完成，无法完成的，应及时与报修人汇报原因。对高空作业、带电作业等具有危险性的工作，应在保证安全的前提下进行。维修及时率100%维修合格率/、低于95%保养工作按照甲方审定的年、季、月度保养计划进行保养工作。保养工作中发现的问题应及时处理，如无法完成的，应及时报告甲方，按甲方要求执行。保养记录完整。保养合格率不彳底98%设备台账及维修台账、档案管理需建立健全的设备台账及维修台账，设备台账需登记所有设备（包括区域主要阀门等），并明确记录设备型号、尺寸、位置、维修保养状况及日期。维修台账需记录维修区域、维修时间、维修状况及维修所需材料。需建立健全的档案管理系统。记录完整，记录率100%突发事件处理按照突发事件流程执行。积极响应、并按指挥人指令认真执行。处置完成率100%30 工作汇报上报月度工作报告，报告要涵盖维修情况、设备设施运行状态、值班情况及突发事件。月报及时率为100%30 附件2消防安全管理服务标准项目工作内容和标准具体指标人员管理1、中控室实行24小时不低于2人值守值班服务；2、岗位人员按照要求持证上岗，上班期间着装统一，大方得体，精神面貌良好，保持良好的站姿、坐姿；通话及交谈时必须使用文明用语，控制室内干净、整洁；3、人员岗位培训率100%考核合格率80%A上。4、岗位人员精神状态良好，无睡岗、脱岗情况；离开20分钟以上，必须填写签离表；严禁无关人员进入中控室。进入中控室人员须登记；5、外出巡查时，靠道路右边行进，保持良好的行进姿态；严格按照巡查线路及要求进行每日巡查；6、对讲机是否处于开启状态，外出巡查时必须佩戴对讲机；严禁非公使用控制室电话，确保接警电话通畅。人员符合要求，合格率100%安全巡视1、熟知区域建筑消防及监控点的分布情况，及时有效处置各类突发事件，确保区域无安全事故发生；2、熟悉各类安全预案，掌握安、消防设备的操控流程，减少初期事件引发的各类灾害；3、实时监控各区域安全情况，发现问题及时按流程进行处置，并迅速报告主管负责人，具体要求：每2小时进彳亍-次日常巡视工作，每天进行4次监控巡查，每次巡查不低于1小时；4、按照月度培训计划，对区域客户安全员进行培训，并对培训结果进行复查，记录完整。5、每日需对全区安全消防监控设备设施进彳L次巡视，按照巡视表要求进行并填写记录；6、每15日需对全区消防栓完成一次系统检查；7、对发现的问题和安全隐患1小时内上报相关单位，紧急情况立即上报；巡视落实率不低于99%消防及监控设备设施管理1、严格执行消防系统月、季、年度检测计划，详细记录检测结果，并及时报送甲方。2、完成消、安防设施维护及维修工作，确保设施完好率达95%A上。3、配合完成客户装修改造验收工作，详细记录验收过程，确保设备及设施的安全运行。4、按照规定和要求对消防、监控设施及时进行检查，发现故障及时上报；5、负责消防泵房、风机房、中控室、监控室等区域的管理，要求干净整洁；设备设施检查记录齐全、详细，问题及时上报30 6、按照规定要求，对消防设备设施进行，详细记录；7、工作不推诿，不找借口，工作踏实得力，能够排除一般性设备故障或对故障原因进行初级判断。区域消防安防1、及时处置区域的消防及安防的安全隐患，同时做好日常消防安防排查工作；2、杜绝责任安全责任事故；3、落实、健全日常安全责任制度。责任安全事故为0应急事件处理1、建立各项应急预案；2、按照预案和应急处理程序开展应急处理工作；3、及时上报突发事件。应急事件处理得当率98%责任事故为0工作汇报上报月度工作报告，报告要涵盖安全巡视情况、消防设备设施状态、值班情况及突发事件。月报及时率为100%30 附件3保安岗位分布表序号岗位名称岗位地点工作细则1一号固定岗位24小时值守岗位2二号固定岗位在岗时间8:00至22:003三号固定岗位24小时值守岗位4四号固定岗位24小时值守岗位5五号固定岗位24小时值守岗位6六号固定岗位24小时值守岗位备注：根据工作开展需要，甲方可据实进行岗位调整和人员增减。30 附件4保安岗位工作标准项目工作标准仪容仪表当班着统一制服，并保持制服整洁、整齐、制服外不得着其它服装。着黑色皮鞋，并保持光亮，着深色袜子。上岗人员必须佩带红袖标，夜班警卫必须配备手电筒。1、固定岗站立服务米用跨立式或礼仪式，站姿应优美，精神饱满，表情自然，面带微笑。站立时应两眼平视或注视服务对象，不斜视客人或东张西望。2、巡逻岗行走时动作文雅，自然大方，两眼平视，正对前方，身体保持垂直平稳，不左右摇晃，无八字罗圈腿。步速适中，二人以上必须成行。3、中控室岗位两脚并齐，两手垂于体侧或放在两腿上,重心垂面向下，双肩平稳放松。坐姿平稳、端庄、自然、面带微笑。员工上岗前应整理个人卫生，做到整洁、干净、无异味。员工^得留长指甲，保持指甲干净。不得留长发，小胡子，长鬓角。为客户服务或与客户交谈时，手势正确，动作优美、自然、符合规定。手势幅度适中，客人易于理解，不会引起客人反感或者误会。使用手势时，尊重客人的风俗习惯，注意向语言结合，不用可能引起客人反感的手势。岗位纪律严格遵守工作时间，不迟到，不早退，不无故旷工，不擅离职守，自觉请销假。认真做好班前准备和交接班工作，没有接班不准擅留着岗。上岗前检查个人服装，仪表仪容，保持饱满精神和愉快情绪。工作时间不做与工作无关的事情，严禁打闹、玩手机等与工作无关的事情。服从命令，听从指挥，对客人谦虚有礼，朴实大方，表情自然，面带微笑。与客人沟通前必须敬礼，讲话要使用文明用语。岗位职责固定岗：1、按公司相关规定管理进入区域车辆，禁止各种社会车辆进入辖区内，特殊车辆要请示汇报，经允许后方可进入。2、维护好公共区域秩序，不得出现聚众闹事人员及影响我司声誉和扰乱社会公共秩序等现象。3、要求24小时值守岗位，在岗人员需保持良好精神面貌，并能洽当处理突发事件，不得发生因客户发生冲突。4、在上岗期间不得仪容不整，不得睡岗、离岗。巡逻岗：1、熟悉辖区建筑布局、设施、环境、客户等情况，熟练掌握巡视路线和各种可疑、危险情况的处置方法。按照巡视路线对辖区进行巡视、签至或巡更对点，发现违规、违章、可疑情况及时进行劝阻、制30 止、密切监视，并逐级报告。2、负责劝阻/制止乞讨、游商、醉酒、聚众闹事人员及影响我司声誉和扰乱社会公共秩序人员。3、保安人员在执勤工作中应严格遵守甲方与物业管理方及部门规定的各项规章制度和操作规程。服从领导、听从指挥、坚守岗位、各尽职守。4、A5、A6区客户均为独立经营客户，出入货品安全由客户自行负责，但应对货架及大宗货品出场等不正常情况进行盘查，无出入手续不允许客户自行出入。要求不低于4人列队巡逻，遇到突发事件或其它固定岗位需要支援可以抽调人员，巡逻岗必须保证2人24小时巡逻，全区24小时必须保证队长、副队长或班长有1人在现场指挥协调保安运作，换饭期间（11:00至12:30及17:00至18:30）必须确保2人在场巡逻，巡逻岗须精神饱满按照指定线路巡逻，3人成列2人成行。停车场管理岗：1、维护好地下停车场出口的交通秩序，保证停车场出口畅通和车辆的出入安全，同时禁止车辆由此进入停车场。2、负责停车场内部的安全巡查，负责停放车辆的看护工作，防止偷盗和人为破坏，劝阻/制止可疑人员及影响我司声誉和扰乱社会公共秩序人员在停车场滞留。3、负责辖区公共秩序的维护和公共设备设施的看护工作，负责对一些违规车辆和车辆的不安全问题（未关闭窗户、未锁车门等）的落实与整改4、负责停车场所有设施设备的日常维护和管理，发现问题及时上报解决。停车场24小时值守，不得出现拥堵现象。安保服务负责辖区公共秩序的维护和公共设备设施的看护工作，阻止私搭乱建及违章施工工作，以及异常情况的报告。熟悉值守区域布局、结构和人员状况等业务，熟练掌握值守区域操作技能。负责值守区域紧急情况下人员的疏导、组织和报告等处置措施的执行。熟悉辖区建筑布局、设施、环境、客户等情况，熟练掌握巡视路线和各种可疑、危险情况的处置方法。熟悉区域业态，保证岗位所辖范围内的安全，对重要物品重点防范、防止商品丢失。能够礼貌待人，文明执勤，协助、引导购物，指明方向。做好区域内客户的消防安全检查工作，配合中控室进行跑点等现场确认工作。附件5整体保洁检查标准清洁项目清洁质量标准检查方法关注度公共区大门无积尘、无污迹以纸巾擦拭4°一楼外墙面无积尘、无污物、无水迹目视2楼道玻璃（窗）清洗后无明显污迹以纸巾擦拭3°楼梯间墙面无污迹、水印目视3°水泥地面、瓷砖地面无杂物、明显油迹、污迹/沙子目视3°30 防盗门无明显污迹、积尘目视3°扶手、护栏无灰尘、污迹以纸巾擦拭4°垃圾桶（箱）垃圾不过满无异味、无蚊蝇飞舞目视4°开关、门铃（干毛巾）无灰尘、污迹以纸巾擦拭3°设备机箱面板无灰尘、污迹手摸3°信报箱无污迹、明显灰尘，并保持光亮擦拭或手摸3°天台门无积尘、无污迹手摸2宣传栏（室内）无灰尘、胶迹、尢夕匕蚊虫目视3°管道、灯箱无明显灰尘、无污迹、蜘蛛网目视或手摸1°平台雨棚、天台飘板无灰尘、污迹、油迹、杂物积水目视1°大花无蛛网、污迹目视2天台女儿墙墙面（涂料）无明显污迹、脚印目视1°*无灰尘、污迹、油迹、杂物积水目视1°天台排水沟、雨水管口无杂物、无泥沙目视1°楼道灯罩无灰尘、无蛛网内无明显死蚊虫目视2门、门牌无污迹、水印、灰尘手摸2楼层标识牌无污迹、水印、灰尘目视2灭火器、消火栓无灰尘、污迹手摸2办公区大门玻璃无污迹、水印、灰尘以纸巾擦拭5°大理石地板打蜡光亮无明显蜡印目视5°垃圾桶（箱）垃圾不过满无异味、无蚊蝇飞舞目视3°走道灯罩无灰尘、无蛛网内无明显死蚊虫目视1°格栅灯罩无灰尘、无蛛网、无明显手印目视2部门标识牌无污迹、无灰尘、无水印手摸3°房间标识牌无污迹、水印、灰尘以纸巾擦拭4°灭火器、消火栓无灰尘、污迹手摸2将传墙面无污迹、灰尘、脚印目视3°瓷砖地面无杂物、油迹、污迹/沙子、水渍目视或手摸4°百叶窗无明显积尘、无污迹以纸巾擦拭3°大花、无明显蛛网、积尘目视3°通道无明显灰尘、污迹/沙子手摸或目视1°资料柜无污迹、呈本色，无尘以纸巾擦拭3°室夕卜公共区域路面、人行走道无积水杂物纸屑烟头或明显油迹污迹目视4°路牙无污迹、油迹、油漆呈本色目视4°草坪灯、音箱、消火栓无污迹、油迹、油漆呈本色目视3°路面停车位无积水杂物纸屑烟头或明显油迹污迹目视4°沟井渠盖无杂物无污水横流井盖完整牢固目视2绿化带花坛、草地内无杂物、无枯叶、烟头、目视2垃圾桶盖、身无明显污渍、底座无杂物、桶盖完整目视3°30 护栏、栅栏无明显灰尘、污迹、显本色目视或手摸2宣传栏基本无灰尘，无污迹、手印尢夕匕蚊虫手摸3°岗亭、、信箱无污迹、油迹，并保持光亮手摸2自行车棚、停放架无积水、无积尘、无顽固污垢目视2标识牌、指路牌无污迹、灰土、水迹、保持匹冗擦拭或手摸2墙贴瓷片无灰尘、污迹、胶迹目视或手摸3°街区小品、雕塑无尘、痰迹、油迹目视或手摸2休闲椅无灰尘、污迹、水迹擦拭3°路灯杆、灯罩侧视无灰尘、内无明显死蚊虫手摸或目视2果皮箱无污迹垃圾不过满无异味无蚊蝇飞舞目视3°公共洗手间仪容镜无水迹、污迹、手印、灰尘以纸巾擦拭5°台面无水迹、灰尘、呈本色以纸巾擦拭4°洗手盆、水龙头无污迹、水垢目视、手摸4°地面无明显水迹、污垢目视3°墙面、大花无浮尘、蜘蛛网、无水印目视3°大、小便池无异味、无水锈、污垢目视4°纸篓无污物、清倒及时目视3°水箱尢灰尘、污迹目视3°纸巾架无水迹、灰尘、纸巾更换及时目视3°地下停车场地面无杂物、无积水、标线清晰目视3°灯杆、管道无积灰、无明显污迹目视3°器械无灰尘、无水迹、污迹手摸4°标识牌无灰尘、污迹手摸4°停车位无积水、杂物、标线清晰目视3°跑道无积水、杂物、标线清晰目视3°垃圾站小垃圾车垃圾中转站无异味、蚊蝇滋生目视3°注：5°=很强4°=较强3°=一般2。=很少1。=极少附件6绿地养护标准项目景观要求工作内容质量要求及作业要求乔1:乔木生长旺1、去掉枯枝、病虫枝。留枝均匀，梳密合理，确保树型丰满。木盛、健壮、枝叶修剪2、落叶乔木根据树体大小全年至少修剪一次，未成型乔木或树木可类繁茂。修男两次。30 2:树型美观，叶色鲜艳。3:无枯枝、败叶及悬挂物。4:树干无刻回、张贴物、无钉子、铁丝等缠绕。3、修剪的枝条及时清运现场。抹芽1、主干分叉点以下抹芽，分叉点以上除去部分未木质化芽。抹下的芽或嫩枝要及时清运。2、抹芽要及时，避免老化影响保留芽的生长及消耗养分。3、嫁接树木要及时抹去母枝侧芽，每年三次以保证嫁接芽正常生长。4、一般乔木每年春季应抹身」次。喷水1、根据西安立地环境，大型乔木冬春季应进行喷水，冲洗叶面，以保持叶色鲜艳无灰尘，以利树木光合作用及其正常生长。2、喷水冲洗叶面主要应集中在冬春季（灰尘季风沙大而降水又少的季节），每月一次为宜，尤箕是针对常绿乔木树种。施肥1、以农家肥为主，施肥范围以树冠投影区域边缘为宜，进行深埋。2、施肥完成后，恢复周边植被，余土及时清运处理，保持整洁。3、大型景观树种、庭阴树应两年一次进行开挖深埋施肥，观花类小型乔木及未成型乔木应每年一次。浇水1、不耐寒的植物冬季要灌根、浇防冻水。2、观花乔木要加强春季浇水，以促使长叶开花。3、气候干旱要增加浇水次数。4、乔木类要求每年三次以上浇水，确保植物生长旺盛。病虫害防治1、树干、树M无明显危害痕迹。2、根据测报制定防治方案。3、树干冬季要涂白。灌木类1、无断枝缺株，生长健壮，枝叶茂盛，叶色鲜艳。2、散植灌木要求自然生长，枝条不凌乱，顶部整齐、基部无多余萌枝，简洁美观。3、绿篱花篱要求修剪整齐、美观、线条流畅。4、造型及模纹要求美观，无杂枝突出，尢死株。5、修剪1、根据不同灌木的生态习性及形态要求剪去病虫枝及不符合造型要求的枝条，留枝均匀，梳密合理。2、灌木全年修剪整形两次（春末、初冬）。3、绿篱及模纹花坛要求全年五次以上，速生植物可达到八次（生长期每月一次）。施肥1、开沟施肥，以腐熟农家肥为主，作业后恢复原貌。2、灌木类至少每年施肥两次。3、进行开沟施肥，施肥半径以树冠投影为宜。开沟深度约50公分。浇水1、保证表层土壤不干裂，表层植物生长健壮。2、每年不彳氐于四次，干旱时期适当增加浇水次数。3、必须进行冬灌两次及春灌两次以提早返青。病虫害防治1、无明显的病虫害症状，绿色景观好。2、根据测报制定防止方案，原则使用对环境污染小、能保护天敌的农药。3、药剂配合使用符合规范，对游客无伤害。30 部无脱脚脱叶现象。草坪地被类1、根据不同立地条件，按规划栽植不同植物，实现黄土不见天。2、植物生长健壮，无斑秃、无缺绿现象。3、修剪整齐。4、无明显病虫害、无垃圾杂物等。修剪1、草坪在生长期「可要求达到10天一次，修剪高度（剪股颖类3厘米，其他草5厘米）。2、地被类每年修剪1至2次（麦冬可修1次,白三叶等可修2次）。3、修剪要及时安排，杂物要及时清理。更新及复壮1、根据草坪年限，对老化草坪及时更新（不影响景观效果）。2、每年对草坪进行打孔或切割两次以防草垫生成。3、地被类及时清除杂草。施肥1、草坪类每年追肥3次，每平方米10克左右复合肥为宜（初春、夏末、秋末冬初）2、地被类每年追肥一次。3、施肥后及时灌水。除杂草草坪内整洁、平整、无坑洼、积水，尢碎石、树枝。浇水1、浇水春季3至5天1次，夏季1至2天1次；秋季5至7天1次为宜；冬季及春季可米用漫灌。2、地被植物可根据需要以地面十土/、超过2厘米为宜。病虫害防治1、无明显病虫害发生，斑秃率低于5%2、根据测报制定防治方案，原则使用对环境污染小、能保护天敌的农药。3、采用植保标志醒目、清楚。附件7病媒生物防控服务工作标准30 序号工作标准1乙方应与甲方相关部门保持密切的联系，每次施工结束后应向甲方管理部门提交防除作业报告书，以便甲方留存，作为结款和已施工依据。2乙方施工人员应着装整洁，了解甲方的相关规定，并严格遵守。3乙方施工人员因自身原因造成的人身伤害事故责任与甲方无关。4乙方使用的药品必须是国家爱卫会认定和推广产品，对人体、环境无毒无害,不会产生二次污染。乙方所用试剂、操作方法必须保证甲方食品的原辅料、成品不受到污染。若由于乙方操作不当，对甲方产品造成污染乙方应承担相应损失。5乙方施工时，所有药品而引起的食物中毒及其它有损于甲方经营或人身安全事项的（需经专门机构鉴定），责任均由乙方负责承担。附件8物业管理服务考核细则30 表1、设施设备维修维护运行及消防中控室管理服务考核细则（40分）被评核单位名称：评核期间：年月日至年月日考核项目考核标准分值扣分标准考核扣分备注设备设施保养每月/季10日前完成月度或季度保养计划的拟定及向甲方备案审核工作。2如未按时完成，每发一次扣0.5分，扣完为止。如遇节假日则需提前做好安排。按保养计划实施保养工作，并做好记录。3已实施但记录不完成，每发现1次扣0.5分；未实施但假记录，每发现1次扣2分。甲方每月抽查各项保养计划不彳氐于3项。设备设施运行管理配电室每2小时巡视一次，记录设备运行数据，要求记录完整真实。检查变压器、配电柜等设备运行状况，发现异常及时处理，对不能处理的及时上报。3要求设备完好率达100%,如设备运行不止常无法处理且/、及时上报，每发现1次扣5分。运行记录不完整每发现1次扣0.5分，运行记录/、真实每发现1次扣2分。如甲方或外包维修原因排除空调机房每2小时巡视一次，记录设备运行数据。检查机组、泵、配电指示等设备运行状况，发现异常及时处理，对不能处理的及时上报。3要求设备完好率达98%如设备运行不止常无法处理且/、及时上报，每发现1次扣5分。运行记录不完整每发现1次扣0.5分，运行记录/、真实每发现1次扣2分。如甲方或外包维修原因排除风机房每周检查一次，试运行设备5分钟，确认设备运行正常，做好检查记录，如有异常，及时维修或上报。3完好率100%如设备运行不正常无法处理且/、及时上报，每发现1次扣2分。运行记录不完整每发现1次扣0.5分，运行记录不真实每发现1次扣2分。如甲方或外包维修原因排除排污系统每日检查一次排污泵，确认排污系统运行正常，做好检查记录，如有异常，及时维修。每月检查一次室外雨水管道，发现问题及时维修、清理。每月检查一次室外排污井，定期清理化粪池、污水主管道路、污水井及雨水井，确保排污、排雨管道畅通。5检查记录完整，如发现记录未检查一次扣0.5分，如发现记录/、真实一次扣2分。要求排污井、室外管道无堵塞、溢流现象。如出现1次扣0.5分，同样故障一个月内出现3次则一次扣5分。设施完好率95%如甲方或外包维修原因排除电梯按时开关电梯，确保电梯照明正常。监督维保单位维保电梯质量，并及时确认维保结果。及时处理电梯困人事件，及时跟2如因乙方原因未及时开启电梯每发现1次扣0.5分，如电梯发生未及时通知维保单位每发现1次扣0.5分，如维保单位人员无法及时赶赴30 催维保单位处理电梯故障。现场乙方未派人及时救援，每发现1次扣2分。公共照明按要求及指定时间开关闭电源。并检查控制时间、声光控、外观、光源等后异常，及时维修。2设施完好率98%未及时开关闭电源每发现1次扣0.5分，如光源损坏未及时维修每发现1次扣0.5分。（甲方或外委维修原因除外）包含区域楼宇内部所有公共照明及外部夜间泛光照明公共设施每月对区域内垃圾箱、座椅、排烟管道、石材等巡查一次，检查外观后尢损坏。每周对区域内配电箱、喷泉、护栏以及门、窗等巡查一次，检查外观启尢损坏。以上设施如异常，及时维修。2设施完好率95%如有损坏未及时维修每发现1次扣0.5分。维修管理维修及时率为95艰上返修率不得超过2%.5维修按时到场，接到维修单后20分钟内到场，未按时到场每次扣0.5分。拒绝正常维修的，每次扣1分。2、维修不彻底，导致反复维修情况2次以上每发现1次扣2分，并赔偿相应损失。到场时间根据事件的重要性，紧急情况必须在5分钟内到场（如安全事故等）。特约服务除外紧急事件处理因市政或甲方原因停电、停后的再次供就必须在20分钟内完成全区送电、送水工作。4未在规定期间内完成供电供水工作，每发生1次扣2分。非太平物业的特殊原因除外因卜雨或管道破裂等原因造成的客户漏水要求其必须在10分钟内到达现场并在30分钟内做紧急处理。4不能按要求及时到达现场每发现1次扣2分，如到达现场不能主动积极解决问题，拖沓延误给客户或甲方造成经济损失，每发现1次扣5分。人员管理按甲方要求配置人员，问时要求服务人员着工装，并对员工进行基本服务培训。2因人员服务不规范导致客户投诉，每发现1次扣0.5分。得分小计40分扣分小计受到表扬、表彰奖励根据实际情况奖励1-10分奖励原因：考核评定得分分整体评价：30 表2、消防中控室管理和安保管理服务考核细则（40分）被评核单位名称：评核期间：年月日至年月日考核项目考核内容扣分标准分值扣分备注消防安全管理1、消火栓完好，无漏水现象，每月检查1次，记录完整。发现漏水的每项扣0.5分，检查记录不全的扣每次扣0.5分。2因客户自行装修造成漏水除外2、消防通道畅通消防通道有障碍物每次扣0.5分23、消防播音系统完好率100%发现播音设备声音不清晰，或不能正常使用，每次扣0.5分。2出现以下情况不作为考核范围：4、防火卷帘系统完好。自动/手动开启顺畅，无k死或运行中途停止状况，每项不合格扣0.5分。2检修及出场维修期间。5、消防疏散标示完好率为95%A上消防疏散标示完整、无破损、指示方向正确。检查每项不合格扣0.5分2客户自行维护消防设备部分。6、消防报警系统完好。报警按钮完好，无破损，信号畅通。检查每项不合格扣0.5分2正在申报维修流程，因甲方审批程序问题及采购时间为造成的消防设备不能正常修复的。7、定期宣讲消防知识及应急预案的培训每年进行两次消防知识宣传，检查未做每次扣0.5分。1应急预案根据甲方要求进行培训8、中控室管理根据管理制度，每违后-次扣0.5分。4做好安全消防工作，按照甲方要求落实到位9、区域消防安全根据管理制度，每违后-次扣0.5分。3做好安全消防工作，按照甲方要求落实到位人员管理严格按照双方约定的人数派员上岗，并保证现场队伍的相对稳定，非经物业安全部同意不得单方面调换驻场人员。违后-次扣1分（以每岗考核）5因缺编出现员工连续上岗超过16小时，影响服务质量。违后-次扣0.5分服务公司虚报、瞒报在岗人数。违反，次扣1分仪容仪表按规定统一着装，服装合体、整洁；统一佩饰，且佩饰无缺损现象。违后-次扣0.1分5上岗人员身形端正，精神饱满。违后-次扣0.1分30 微笑服务：当班期间，有上级领导、高级访客或有工作人员带领客人经过岗位时要求微笑、行礼，姿势应准确。违后-次扣0.1分举止文明大方，动作手势符合要求；违后-次扣0.1分其他违反员工守则要求的行为。具体要求参见员工守则。违后-项扣0.1分文明服务按规定使用礼貌用语，主动与客户或同事打招呼。违后-次扣0.1分3与客户发生冲突造成不良影响。违反,次扣1分突发事件工作配合岗位范围内发现突发事件未及时上报领导且未采取职责范围内的有效措施。甲方如有需配合的工作，反映迅速，完成得力。违后-次扣0.2分1O工作纪律严格执行考勤制度、请销假制度，做好登记记录。迟到，早退各扣0.1分/次；无打卡记录或无签到签退记录扣0.1分/次。3上班时不得擅自离商、睡岗、串岗；/、聚众闲聊，不做与本职工作无关的事情。违后-次扣0.2分严禁酒后上岗。违后-次扣0.5分对讲使用、喊话是否规范。违后-次扣0.1分队伍是否团结，有无打架、讲脏话现象。每月有此现象，第一次扣0.2分，累加每次扣0.5分。交接班工作要规范、交待事件清楚，无打闹现象。违后-次扣0.2分卫生岗位卫生脏、舌L、差违后-次扣0.1分1休息室内卫生定期清理。违后-次扣0.1分物品按规定摆放整齐。违后-次扣0.1分培训节能意识强，是否有损坏公共设施现象，是否上报。浪费现象一次扣0.2分，未上报0.4分。1对员工进行服务技能的培训，员工是否掌握；是否制定了培训工作计划。不掌握服务技能的每人次扣0.1分；月未考核或未制定工作计划扣0.2分。1受到表扬、表彰奖励根据实际情况奖励1-10分奖励原因：考核评定得分分整体评价：30 表3、环境卫生服务考核细则（20分）被评核单位名称：评核期间：年月日至年月日项目考核细则扣分分值扣分备注岗位管理严格按照双方约定的人数派员上岗，保证服务质里。违后-次0.1分（以每岗考核）2服务公司虚报、瞒报在岗人数。违后-次0.1分注意节约水电，不浪费、毁坏大厦财物。违后-次0.1分仪容仪表按规定统一着装，服装合体、整洁。违后-次0.1分1举止文明大方，主动问好，服务热情。违后-次0.1分突发事件如某层、区域出现爆水管、卫生间大面积漏水，地漏泛水等情况，保洁公司人员接到通知后应在最短时间内赶至现场清洁。如接到通知后推托或迟迟不到现场，一次扣0.2分；拒绝处理，一次扣0.2分。1商场卖场按双方约定每日清*次卖场地面，按时按流程收集倾倒客户、专柜垃圾，商场墙面、地面、地垫（毯）、设施设备、饰物、门、窗等按要求定时、巡回清洁、擦拭；定期全面清洁，保持清洁，无污渍、尘渍、痰渍；不锈钢、镜面应光亮，无尘、无手印；垃圾桶随时清倒、处理，无异味，应达到约定的清洁标准。雨雪大气及时铺设防滑地垫、设置警示牌，专人负责伞套器具。（具体服务项目及清洁标准参见合同要求）。1.未按时完成清洁工作，扣0.3分/次。2.发现卫生不合格，扣0.2分/处。3.明显未做清洁扣0.5分/处。4.未按要求定期清洗、上光或做其他特殊处理，扣0.4分/处。5.未及时清理地面水印一次扣除0.2分。1.5广场定期对平台地面进行清洁，地漏、水管、围栏等进行清理，无垃圾、杂物，应达到约定的清洁标准。未按计划要求时间完成，一次0.2分。1.5外围环境每日对三包地带、外围地带、绿化带、指示牌、雨搭及其它配套设施设备进行清洁，巡回清理杂物、垃圾等应达到约定的清洁标准。（具体服务项目及清洁标准参见合同要求）1.未按时完成清洁工作，扣0.1分/次。2.发现卫生不合格，扣0.1分/处。3.明显未做清洁扣0.1分/处。4.未按要求定期做全面处理，扣0.1分/处。2各楼层电梯厅及公共走廊电梯楼梯客梯厅及公共走廊墙面、地面、设施设备、饰物、门窗、地毯、电梯门内外侧及轿厢四壁、按钮面板（内外）、轿厢地面（毯）、天花、灯罩、风口、电梯门轨槽，楼梯地面、墙面、扶手、防火门、消防指示灯、消防楼梯间地面、墙面及配套设备、饰物等等保持清洁；按要求定时、巡回清洁、擦拭，定期全面清洁，保持清洁，无污渍、尘渍、痰渍；1.未按时完成清洁工作，扣0.2分/次。2.发现卫生不合格，扣0.1分/处。3.明显未做清洁扣0.2分/处。4.未按要求定期清洗、上光或做其他特殊处理，扣0.2分/处。230 不锈钢、镜面应光亮，无尘、无手印；垃圾桶定时清倒、处理，应达到清洁标准。（具体服务项目及清洁标准参见合同要求）办公室及管理用房每天按时做好办公室保洁工作、按时做好地面、家具、配套办公设备的清洁工作、无污渍、无灰尘；每日按时清理烟灰缸、垃圾篓，做好定期清洁及设备设施消毒工作，保证办公区的卫生清洁工作，应达到清洁标准。（具体服务项目及清洁标准参见合同要求）1.未按时完成清洁工作，扣0.1分/次。2.发现卫生不合格，扣0.1分/处。3.明显未做清洁扣0.1分/处。4未按要求定期清洗、上光或做其他特殊处理，扣分0.1/处。2卫生间卫生间地面、墙面、台面、卫生洁具、镜子、门、窗等清洗、擦拭，巡回清洁；及时补充卫生纸、洗手液、擦手纸；及时清倒垃圾；对配套设备设施进行清洁，巡回检查、处理，应达到清洁标准。（具体服务项目及清洁标准参见合同要求）1.未按时完成清洁工作，扣0.2分/次。2.发现卫生不合格，扣0.1分/处。3.明显未做清洁扣0.2分/处。4.未按要求定期清洗、上光或做其他特殊处理，扣0.2分/处。1车场及用房每日按时对停车场的楼梯扶手、通道、车位进行清洁工作，保持干净、无杂物，无明显污迹。定时清倒垃圾，做好其他配套设施设备的清洁工作，应达到约定的清洁标准。（具体服务目及清洁标准参见合同要求）1.未按时完成清洁工作，扣0.1分/次。2.发现卫生不合格，扣0.1分/处。3.明显未做清洁扣0.2分/处。4.未按要求定期清洗、上光或做其他特殊处理，扣0.1分/处。5.未及时清理地面水印一次扣除0.2分。2垃圾清运及垃圾用房管理每日凌晨前将垃圾清运出垃圾房，确保垃圾房无垃圾堆积。定期对垃圾房地面、垃圾桶进行清洁，定期消毒处理。产生垃圾堆积一次扣0.2分。未做清次扣0.2分，未定期消毒处理一次扣0.1分。1绿化管理定期对绿植进行维护、修剪、除草、灭虫，巡回清理绿植区域杂物、垃圾应达到约定的清洁标准。未按要求时间完成的，一次扣0.2分。2病媒生物防控服务定期对服务区域进行病媒生物防控服务。在服务区发现老鼠嶂螂等害虫一次扣0.1分，接到客户投诉一次扣0.1分。1受到表扬、表彰奖励根据实际情况奖励1-10分原因说明：考核评定得分分整体评价：30