[精选]某地产公司营销执行报告.pptx

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1、水韵福邸营销执行报告Shuiyunfudiyingxiaozhixingbaogao扬州邰北创意房产咨询有限公司水韵福邸项目组谨呈2009年9月16日1SWOT分析优势劣势机会威胁项目产品性价比高；项目产品特色突出（六大庭院等）；项目打造的建筑风格和生态环境；目前区域内唯一别墅项目；政府招商引资项目，重视力度大；项目规模不大；项目所在区域相比扬州西区成熟度不够；项目周遍物业和环境档次底，从市内到本项目的路况较差，会使外来客户认同感不足；由于目前路况不好，相比到市内的距离较远；区域内竞争压力不大，易宣传；项目精致为将来物业管理提供优势，容易和周遍物业形成鲜明对比；区域内乡镇企业多，即私企老板较

2、多，购买力强；目前扬州别墅项目郊区化认可度较高，对我们项目吸引外来客户有一定机遇；扬州城市发展新路线，向东；其他别墅项目入市宣传；国家对房市调控政策；扬州市房市波动风险；总结：目标客户集中、产品特色明显、环境优势、区域唯一别墅项目易宣传、性价比高、政府支持力度2做好本项目营销的关键大力度宣传本项目产品、园林；多做营销活动，在目标客户群内留下深刻印象；加强与政府联系充分深挖本区域客户；充分利用项目精致打造出“服务高端”的封闭纯别墅社区；不要放弃对外区域客户的宣传，充分利用本项目高性价比，吸引其投资。3营销策略①归属感、认同感(从客户群圈层，到纯别墅社区打造)②享受生活的舒适、精致(他们在外是企

3、业领导、高层，员工尊敬他们；到家他们也会享受到“尊重”)重要体现在以下二点:水韵福邸纯别墅市场高调入市：为扬州东区营造一场纯高端人群生活圈！4寻找水韵福邸的客户切入点：说到客户，自然想到扬州人，无论他是金领、白领、蓝领、还是农民，都有一个共同的特征——低调、内敛。扬州人为什么低调内敛？朱自清先生给了答案，在其《说扬州》中，描写了扬州人的特性：“扬州人有‘扬虚子’的名字；这个‘虚子’有两种意思:一是大惊小怪，二是以少报多，总而言之，不离乎虚张声势的毛病。他们还有个‘扬盘’的名字，譬如东西买贵了，人家可以笑话你是‘扬盘’；又如店家价钱要的太贵，你可以诘问他，‘把我当扬盘看么？’盘是捧出来给别人

4、看的，正好形容耍气派的扬州人。又有所谓‘商派’，讥笑那些仿效盐商的奢侈生活的人，那更是气派中之气派了。但是这里只就一般情形说，刻苦诚笃的君子自然也有；我所敬爱的朋友中，便不缺乏扬州人。”德国著名社会学家韦伯认为：经济的发展同文化（宗教）有着密切的关系。扬州人的性格中贪慕虚荣、爱讲排场、追求安逸闲适的生活（扬州城的洗浴业和餐饮业极为发达），这或许可以作为其近年来经济发展缓慢在市民文化方面的极好注解。不希望被人说是虚子不希望被人说是扬盘不希望被人说是商派5我们要帮助他们发现和体验，这里有真正适合的文化基因和居住环境，中式的，内敛的，享受的。。。。对扬州高端人群的定义他们的地位高，经济实力殷实，他

5、们希望享受，也要求享受，但由于事业的繁忙，往往马马乎乎享受。但只要知道哪里东西好，无论远近，出发，享受去！[享受生活]他们有丰富的社会经验，存在炫耀心理，但出于本地文化的熏养，内心有一点矛盾，他们对别墅是渴求的，内心那种炫富的心理在催动着他们。我们要告诉他们这里的品质，需要引导他们，这里不光是别墅，而是具有丰富内涵的别墅，中式的，江南的，古典的……[物质/精神]6定义水韵福邸——具有经典人文理念的享受舒适型纯中式现代别墅纯现代管家服务纯中式现代建筑纯中式江南园林景观7宁静悠远，旷古幽情，小楼清风，街巷风雅，一份怀念，一种传承。绿柳花树，小径幽深，亭台水榭，花窗修竹，如诗如画的美景。这里带给您

6、的将是一种。。。。。。江南美景中式人文8这里是您尊贵身份的归属地，在这里您将得到精神上的升华。自然为本，人行为尊，追求天人合一的至极境界，我们坚信，自然的本真风貌总是无微不至的关怀着人性。当你一踏上这片土地，宁静的气息扑面而来，门前溪水蜿蜒而过，间间有着斜坡屋顶的别墅散布在小径林间，层层落落如江南古镇，这里将是您闲适优雅的名流新生活！倡导9这里更是您投资眼光绝佳的证明，扬州东部新的发展即将爆发城市的未来我眼看东区——来源：搜房网综合整理扬州2010年-2030年城市总体规划对城市发展方向与空间结构进行了专题研究，根据城市经济社会发展水平、扬州沿江地区江都、扬州、仪征三个城区的发展现状，区域交

7、通格局等因素综合判断，初步确定今后扬州城市的主导发展方向向东，以与江都城区在功能和空间上形成一体化的格局，同时产业重点向沿江地区（包括朴席）发展，西部、北部地区强调现有建成区、城镇在空间和功能上进行整合。东区是扬州文化之脉，随着湾头古镇的开发建设、大运河、古运河和廖家沟等一系列生态水系开发利用，广陵新城的成功运作后，或许三年、五年......扬州东区将迎来无数的发展机遇。10营销策略①归属感、认同感(从客户群