[精选]某楼盘营销执行案例.pptx

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1、益田•新天地汇报会深圳市星彦房地产经纪评估有限公司一期执行报告1报告要解决什么问题？是什么项目评估卖给谁客户定位定何价价格定位如何卖营销策略2报告的指导思想以益田新天地一期的成功销售达到重塑益田地产品牌的目的3是什么——项目评估近期市场特点外销市场疲软中心区—热点中心企业注重品牌推广豪宅市场淡静城市运营浮出水面4是什么——项目评估相对其他片区的竞争优势华侨城片区产品优势中心区价位优势红树湾片区配套优势沙河高新区环境优势5是什么——项目评估综合评价—对项目静态分析发挥片区优势，利用市场需求缺口转换噪音劣势，规避市场风险6是什么——项目评估发展战略—对项目动态分析向社会明确益田地产经营

2、理念将本项目打造成2003年度明星楼盘奠定益田地产在华侨城的影响力与知名度为二期发售做好市场铺垫7是什么——项目评估定位(在结合品牌发展战略的前提下)益田•城市新空间8是什么——项目评估项目命名采用三期统一征名方式通过益田新天地整体形象展示引起社会关注，造成市场轰动效应使一期高姿态进入市场，迅速形成热点9卖给谁——目标客户形象定位具有良好的文化素质注重生活品质喜爱并认同华侨城居住环境及生活氛围10卖给谁——目标客户主力客户群在福田、罗湖工作或居住的，认同华侨城生活环境的一、二次置业者；居住在华侨城周边辐射带，改善现有生活环境的一、二次置业者；11卖给谁——目标客户客户特征年龄：28

3、—50岁之间，集中于30—40岁家庭结构：以2—3人为主年收入：10—15万元之间身份：企业中高级白领12定何价——价格定位实收均价￥78008000/平方米(折后)13定何价——价格策略根据产品差异，制定价格策略；针对高层屯积尾盘现象，进行有效促销；用小幅快频拉升均价，达到既定销售目标。14如何卖——现场包装现场包装要达到的效果使项目形成高品质形象感，拉升档次符合客户心理，促使其产生购买冲动与竞争对手形成差异，支撑价格定位15如何卖——销售通路二期威尼斯销售现场聚龙居三期美加广场一期世界花园公园荔园新村欢乐谷深南大道16如何卖——户外导示雍景台17如何卖——户外导示雍景台房地产E

4、网18如何卖——户外导示雍景台19如何卖——形象墙雍景台20如何卖——形象墙雍景台21如何卖——售楼处包装22如何卖——售楼处包装23如何卖——样板房2栋1栋3栋堆料处24如何卖——销售策略销售策略围绕企业战略、服务企业战略“短、平、快”完成销售与二期有机衔接25如何卖——销售策略销售目标(量化)项目销售6个月争取完成80-85%；810个月内实现既定销售目标。26如何卖——销售策略销售目标(质化)重塑益田地产在深圳的品牌形象扩大益田地产在地产市场的影响力为益田新天地二、三期奠定市场基础27如何卖——销售控制3栋1栋2栋28如何卖——销售策略销售进度阶段时间工程进度销售面积月销售

5、率累积面积认筹期03.3—420层20%20%20%强销期03.5—7(预售)35%17%55%持续期03.8—910%10%65%冲刺期03.10-1225%12%90%尾盘期04.13入伙10%510%90—100%29如何卖——销售策略价格控制阶段时间销售率价格上升幅度实收均价(元2)认筹期03.3—420%0-1%75007580强销期03.5—735%4—5%7740持续期03.8—910%2—3%7810冲刺期03.10—1225%0—1%7930尾盘期04.1310%-2-1%7820合计100%8%783030如何卖——销售策略销售应对策略—快速市场信息反馈系统“

6、市场”应对“客户”应对“产品”应对“工程”应对31如何卖——推广策略宣传推广总体策略先造势，再借势，强势出击!通过立体化的包装、宣传快速形成市场认知32造势如何卖——推广策略益田提速宣言（上市、、地产战略）新天地横空出世系列（征名、城市营运）益田文化，成立新天地“强化”整体，“弱化”个体33借势如何卖——推广策略借助华侨城片区整体优势充分利用“新天地”合作伙伴关注公益事业，成立公益基金34强势出击如何卖——推广策略“新天地”引领国际化生活方式对项目卖点进行整体的立体化宣传项目的现场高品质展示35如何卖——推广策略一期推广目标打造2003年度明星楼盘36售前时间准备表时间售楼处宣传推

7、广模型相关销售准备其他02.11室内设计单位招标广告公司招标模型公司招标02.12设计方案修改、确定；装修进入现场；宣传物料、售楼处包装部分设计；模型制作物管收费标准确定；智能化标准确定；03.1售楼处现场包装；推广物料印刷、制作；人员岗位培训项目正式价格表发展商确认；付款方式、银行、认购合同发展商确认；03.2售楼处使用销售资料到位模型到场人员入场；开盘认筹方案确定保安到位03.3认筹活动宣传预热开始预售许可证37推广过程中的因素益田品牌核心内涵与华侨城集团关系问题