[精选]安徽宣城宁国项目市场分析及营销策划战略研究报告.pptx

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1、宁国项目营销策划报告目录一、宁国房地产市场环境分析二、宁国房地产市场分析1、宁国房地产供应市场分析2、宁国房地产需求市场分析3、宁国房地产市场未来预测三、项目竞争市场分析四、本项目市场建议1、本项目分析2、项目产品建议3、项目价格建议4、项目营销战略建议一、宁国房地产市场环境分析1、区位状况一丹堂观点:宁国地处长三角经济腹地的山区,属于宣城下属县级市,距离上海250公里直线距离,对承接长三角部分产业有先天优势分析:07年末宁国总人口38万，其中城市人口近16万，城市化率达42%，而宣城市所在地的宣州区，人口是80万，城镇人口是27万，城市化率只为34%；整个宣城总人口275万，城镇人口近100

2、万，城市化率36%2、人口情况分析宁国城市化率属于宣城各区县最高，城市再快速发展所需要的人口相对有限3、经济发展状况一丹堂观点:在周边区域经济中已经遥遥领先的宁国,这种经济总量上的优势和发展速度方面的潜力会继续延续,未来房地产还有一定的发展空间经济快速的发展和总量上在周边县市中形成了一定的优势4、人民收入情况分析收入快速增长的居民将使得居民对房地产购买力不断增强,对住宅品质提升也会不断增强.一丹堂观点:如果今后的房地产宁国的房地产在品质上没有竞争力,将陷入非常难堪的境地,极有可能会出现严重滞销的项目.一丹堂观点:近几年宁国产业结构并没有得到升级,尤其是第三产业比例几乎没有太多提升,而第三产业发

3、展程度和速度是影响城市人口的主要因素,如果不优化产业结构,城市房地产发展将面临需求量增长不足的瓶颈.宁国产业结构的优化调整经历了多年的停滞发展.5、产业状况分析一丹堂观点:产业结构比宣城更趋于合理,城市发展有比宣城更精品发展的推动力(从城市形象上看,宁国城市确实感觉比宣城好很多).6、宁国旅游经济07年全年游客接待量达到138万人次，实现旅游总收入4.38亿元，增长46%。08年目标：力争全年游客接待量突破160万人次，旅游总收入达到6亿元以上。一丹堂观点:宁国旅游投资和发展比较快,每年的游客接待也不断上新台阶,但是绝大多数都属于山区旅游,加上又是长三角4小时交通圈,旅游都属于观光性质,游客大

4、多都充当城市过客,旅游刺激的只是经济总量的增长,对城市房地产发展贡献程度有限.总结：区域产业结构优化较慢，第三产业优势不明显，房地产升级难度相对较大。人口总量有限，城市化率已经达到41%，继续大幅度提升压力较大。城市辐射受周边宣城、广德经济快速发展的部分限制，需求增长难度加大。旅游经济大都为自然风景旅游，对城市房地产发展推动作用有限。二、宁国房地产市场分析1、宏观房地产分析近几年宁国房地产平均每年投资增长为36%，投资呈现高速增长（1）、历年房地产投资情况一丹堂观点:区域房地产投资经历快速的发展,速度堪比苏州、无锡和常州，相对于皖南这样一个县级市，属于增长很高的，投资效应都有一定的滞后性，这么

5、快速的投资速度必然会增加区域房地产后市的风险。（2）、房地产建设情况（3）、历年房地产销售量拆旧建新在区域近两年需求中占比例较大。一丹堂观点：近两年城市旧城改造拉动城市房地产需求快速增长，而目前城市大规模改造已进入阶段性尾声，未来几年房地产需求增长来源将是值得我们思索的问题，如何拓展客源将是未来几年房地产面临的主要问题。城北新区8个城西区5个开发区3个城南区3个河沥溪片区3个3、宁国房地产供应市场分析供应分布中心区3个一丹堂观点：宁国总体楼盘数量在25个左右;尤其是城北新区,是未来几年内竞争最激烈的区域；城北楼盘没有特色和差异将会陷入滞销境地；如何提升品质和性价比将是本项目需要重点提前考虑的问

6、题。城北未来几年供应量最多,竞争将最为激烈供应量分析宁国近几年的房地产供应几乎是宣城市区的两倍，而宁国人口只有宣州区的一半，市场竞争相对比较激烈一丹堂观点：前几年在非理性旧城改造需求推动下，房地产供应量快速增长，受人口因总量影响，未来区域房地产需求量将进入平稳发展过程，而还在快速增长的供应将陷入激烈市场竞争价格分析与周边县市对比，宁国房价处于比较正常的水平，外部竞争有一定优势一丹堂观点：虽然宁国房价相对并不高，但受供求关系影响，未来宁国房地产价格上升空间依然有限。房地产产品价格分析多层均价情况城北新区：2200-2700城西区：2100-2400开发区：2100-2200河沥溪片区：2000左

7、右城南片区：2100-2300一丹堂观点：城北新区价格差异较大，品质一旦不被认可，极有可能被市场抛入低价产品行列，在规划和产品附加值上如何增加卖点，是本项目产品前期重点需要考虑的。小高层、高层均价情况小高层和高层产品属于新物业形态。07年销售的典型代表为时代广场，销售均价2600元/平米；08年典型楼盘为凤凰明珠，目前正在预约，07年12月开始预约，预计7月中下旬开盘，对外均价2900元/平米左右