[精选]住宅项目市场分析报告.pptx

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1、吉林四平市铁东区项目市场分析报告2013年9月8日目录城市背景分析四平房地产市场分析区域板块分析项目认知和建议城市背景分析【城市经济】数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公报吉林省主要城市2012年GDP排名（亿元）平均值1512平均值46490吉林省主要城市2012年人均GDP排名（元）11262012年四平全年实现地区生产总值1122.6亿元，按可比价格计算比上年增长12.3%。经济形势良好，全省占比8.72%，省内位居第四位；人均GDP产值为35023元，增长速度有所减缓，省内排名靠后。城市背景分析【资产投资】数据来源：吉林省及四平市国民经济和社

2、会发展统计公报四平市2006-2011年社会固定资产、房地产开发投资2011年吉林省主要城市投资对比亿元亿元2012年四平的固定资产投资588.5亿元，房地产开发投资58.7亿元，占比10%。房地产投资逐年递增但占比较低，房地产业并不强势，处于初期发展阶段。城市背景分析【产业结构】第二产业为主，在产业结构中处于强势的地位。四平产业格局以二产为主，一、三产比重相当，近年工业的产值占GDP比例始终占到40%以上，2011年第二产业对四平经济增长的贡献率达到65.8%，占据绝对优势，四平目前是以二产为主的传统工业城市；目前阶段，第三产业要取代第二产业在产业结构中的优势

3、地位，还有比较大的难度。工业明显的结构优势地位、人均收入水平及消费水平较低、人口数量少是制约四平第三产业所占比重上升不快的原因；目前四平三大支柱产业为现代装备制造、农产品加工和能源产业。2012年四平市产业结构产值（亿元）占比第一产业283.825%第二产业516.946%第三产业321.929%合计1122.6100%第三产业发展较慢，比例一直保持在30%左右，侧面表明房地产发展缓慢，对第三产业的带动作用微弱。城市背景分析四平人口总量低，2012年市区人口仅为60.3万人流动人口近年呈现负增长趋势【人口情况】——总量低、负增长将制约四平房地产发展2012年四平

4、全市总人口数量约为336.3万人，市区总人口数量为60.3万人，总人口和市区人口相比2011年有所减少。2006-2011年，四平市人口数量整体增长缓慢，人口的缓慢增长和城区人口少在一定程度上制约了四平房地产的发展，但是另一方面四平房地产投资的快速增长，使得目前四平市房地产市场出现供大于求的现象2007－2011年，四平市流动人口数量迁出人口自2008年开始不断增加，而迁入人口2011年明显减少，远低于迁出人口四平2007-2011年流动人口情况城市背景分析城市小结1.城市区位度：四平是吉林、黑龙江及内蒙东部地区通向沿海口岸和环渤海经济圈最近的城市和必经之路，两

5、省省会城市间最主要的城市，发展潜力和空间巨大。2.经济水平和结构：四平的城市经济水平处于省内第四的位置，但第二产业在产业结构中占据绝对优势。3.房地产投资：占固定资产投资比例较低，房地产业并不强势，处于初期发展阶段。4.人口状况：人口总量低且流动人口负增长将制约四平房地产发展。城市背景分析四平房地产市场2007-2012四平市土地出让情况【土地市场】2010年开始，四平土地成交量逐渐翻倍，持续放量。2012年土地出让面积为126万平米，建筑面积达314万平米，平均容积率为2.5四平房地产市场四平全市商品房施工量保持了较快的增长，随着多个开发区建设的正式启动，仅2

6、011－2012年两年内施工面积增幅出现明显增大，2012年商品房施工面积达527.6万㎡，单年增幅均在40％以上商品房竣工量逐年递增，竣工面积比例较低，2012年仅占施工面积的23%，竣工与施工存在一定失衡2007-2012年全市房屋施工竣工面积分析【施工竣工情况】2012年四平全市房地产投资额达58.7亿元，商品房新开工面积为527.6万平米，而竣工面积为126.1万平米，仅占施工量的23%，开工竣工比例存在失衡。四平房地产市场潜在供应量将继续放大：11年开始全市商品房施工面积的大幅增长，以目前市场去化能力来计算，未来3到5年市场存在大量潜在供应，市场供求存

7、在失衡风险，竞争将趋于白热化；截至2012年底，四平全市未来待入市和存量商品房面积之和，估计至少高达600万平方米。以每套房面积100㎡计，未来1-2年将有6万套的新品供应。2007-2012年四平全市商品房施工、销售面积分析【供需分析】——全市商品房2012年四平商品房销售面积为182万平米。四平全市商品房销量09年开始保持平稳甚至出现负增长，施工面积却持续递增，同时期商品房销售面积相对施工面积占比逐年减少，市场潜在供应量持续放大四平房地产市场2010年市区商品房成交量大于供应量，2011年开始成交量逐渐萎缩，供需关系逆转。2012年供应量大幅度上涨，供应量较

8、为低迷，整个市场出现明显